«Туалетные» дела, или Расторжение договоров аренды земли на основаниях несоизмеримости площади имущества с площадью участка

Как известно, получение земельного участка в аренду - сложная бюрократическая процедура, которая включает в себя ряд действий от подачи соответствующего ходатайства до заключения самого договора.

Поскольку такая процедура, по общему правилу, происходит на конкурентной основе путем проведения земельных торгов, потенциальные арендаторы ищут возможность их обойти. Путем обхода очень часто является отвод земельного участка под недвижимым имуществом, принадлежащим на праве собственности потенциальному арендодателю. Фактически лицо без прохождения земельных торгов имеет возможность получить в аренду участок, на котором такое имущество находится.

Благодаря этой процедуре часто возникают случаи, когда под недвижимое имущество небольшой площади (15-50 кв. м) отводятся участки, площадь которых в десятки раз превышает площадь имущества. В народе такие кейсы получили название «туалетные дела», поскольку часто такое недвижимое имущество именуется туалетом.

В последние годы такие договоры аренды земли вызвали значительный интерес у органов прокуратуры, что явилось основанием для обращения в суд с исками о признании недействительного решений о передаче участков в аренду и отмене соответствующих договоров. В данном случае прокурор обращается в интересах государства как истец к органу местного самоуправления и арендатору.

Основаниями таких исков, как правило, Прокурор определяет именно несоизмеримость площади имущества к площади такого участка, отмечая значительное превышение площадей в соотношении и нарушение процедуры передачи такого участка в аренду. Кроме этого, Прокурор может говорить о целевом назначении участка. Особое внимание последнего привлекает факт, когда участок передается не под эксплуатацию уже построенного имущества, а для строительства нового объекта. Иногда Прокурор находит и другие дополнительные основания, вытекающие из конкретной правовой ситуации, чем усиливает свою позицию в суде.

Анализируя подобные кейсы, можно выделить все эти обобщенные и типичные основания в отдельные блоки, требующие детального правового анализа.

В первую очередь следует обратить внимание, что на этапе отвода земельного участка в настоящее время в земельном и градостроительном законодательстве отсутствуют положения, которые бы говорили о необходимости установления соразмерности площади имущества к площади отводимого участка. Более того, законодательно установлены только минимальные размеры участка в соответствии с Государственными строительными нормами. В своих же исках Прокурор обращает внимание на постановление Верховного Суда от 09.02.2018 по делу №910/4528/15-г, в котором указано, что размер земельного участка, необходимого для обслуживания жилого дома, здания или сооружения определяется путем проведения по ходатайству сторон экспертизы с учетом действующих нормативных документов в области строительства, санитарных норм, правил и т.д. Как свидетельствует практика, Прокурор в большинстве случаев не добавляет к иску вывод судебного эксперта, в котором был бы ответ на вопрос, какая именно площадь и конфигурация земельного участка необходима для эксплуатации имущества, расположенного на таком участке. В таком случае позиция Прокурора в вопросе соизмеримости является шаткой, законодательно незакрепленной, а потому может быть опровергнута в суде.

Следующим основанием может служить довод прокурора о нарушении процедуры передачи участка в аренду, поскольку у решения органа местного самоуправления отсутствует ссылка на абз. 1 ч. 2 ст. 134 ЗК Украины. Именно эта статья регулирует вопросы и основания получения желаемого участка в аренду без проведения земельных торгов в случае, когда на таком участке находится имущество такого лица. Исходя из практики, ОМС часто забывают сослаться на такую норму, что, по мнению Прокурора, дает ему дополнительное основание для обращения с иском в суд. В этом случае следует обратить внимание на два ключевых аспекта: принцип надлежащего правления, по которому арендатор не должен нести риск расторжения договора аренды в связи с ошибками или неточностями, допущенными ОМС, а также принцип чрезмерного формализма, заключающийся в фактическом буквоедстве со стороны прокурора, хотя сама процедура и этапы передачи участка в аренду происходили в соответствии с земельным законодательством.

Важным аспектом является целевое назначение участка, передаваемого в аренду. В данной категории споров фигурируют два вида: под эксплуатацию и обслуживание существующего здания или строительство нового объекта недвижимого имущества. Сейчас судебная практика в подавляющем большинстве идет таким путем, что землеотвод без проведения торгов возможен только для эксплуатации уже существующего имущества, а для того, чтобы получить участок под строительство, следует участвовать в земельных торгах. В то же время, при получении участка для строительства нового объекта можно искать дополнительные аргументы для защиты путем проверки градостроительной документации, в частности, детального плана территории, если такой разрабатывался, и обоснования такого целевого назначения исходя из перспективных или проектных намерений застройки, которые определены такой документацией. Безусловно целевое назначение играет важную роль в такой категории споров, однако каждый конкретный кейс уникален, поэтому стратегию и тактику защиты арендатору следует выбирать уже с прицелом на свою правовую ситуацию.

Если доводы по существу дела не слишком убедительны для суда, то следует также обратить внимание на процессуальные аспекты, а именно соблюдение требований законодательства об обращении прокурора с таким иском в суд.

Процессуальная часть спора нередко является той спасательной шлюпкой, позволяющей арендатору оставить за собой право аренды. Здесь речь идет об органах прокуратуры как истца и соблюдении предписаний ст. 23 ЗУ «О прокуратуре». Данная норма регулирует вопросы представительства органов прокуратуры в судах, а также соблюдение соответствующей процедуры.

Важными в данном контексте являются две позиции Верховного Суда, которые нашли свое отражение в ряде постановлений. Так, Большая Палата Верховного Суда в постановлении от 26.06.2019 по делу №587/430/16-ц пришла к выводу, что в данной категории споров органы Госгеокадастра наделены полномочиями обращаться в суд с иском, поэтому Прокурор не имел процессуальных оснований действовать по делу в качестве истца. По результатам рассмотрения дела оставлен иск Прокурора без рассмотрения.

Кроме того, в постановлении от 15.06.2021 по делу № 908/1664/19 Верховный Суд отметил, что в данной категории споров Прокурор должен был обращаться в интересах государства в лице органа местного самоуправления, как стороны спорного договора, с иском к арендатору. П­и этом важно соблюдение процедуры, определенной ст. 23 ЗУ «О прокуратуре» о заблаговременном предупреждении такого ОМС о нарушении законодательства и необходимости обращения с иском в суд. Результатом рассмотрения такого спора стало также оставление иска Прокурора без рассмотрения.

В вышеперечисленных случаях процессуальные промахи Прокурора и соответствующее применение процессуального законодательства Верховным Судом позволило арендаторам продолжать пользоваться такими земельными участками. В то же время, следует отметить, что оставление иска без рассмотрения не лишает Прокурора права повторно обратиться с аналогичным, перед этим соблюдя соответствующую процедуру, выписанную профильным законом.

Следовательно, при заключении договоров аренды в подобных правоотношениях арендаторам следует обращать особое внимание на процедурные аспекты. В случае необходимости судебной защиты следует тщательно проработать каждый довод Прокурора и привести свой контраргумент по всем основаниям иска для получения положительного решения. В то же время, важен процессуальный момент в отношении органов прокуратуры, а потому оставление иска Прокурора без рассмотрения может быть также приемлемым промежуточным или конечным вариантом завершения спора.

Виталий Петровский,

старший юрист TOTUM LF,

адвокат

Читайте также:

Строить нельзя согласовать: влияние градостроительных изменений на право застройки