Госрегистрация права собственности на недвижимость на основании определения суда об утверждении мирового соглашения

Одним из оснований для государственной регистрации права собственности и других вещных прав, кроме государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, является, в частности, определение суда об утверждении (признании) мирового соглашения, что предусмотрено в статье 27 Закона "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" (дальше - Закон о государственной регистрации).

Однако государственная регистрация права собственности на основании мирового соглашения возможна только при условии, что предметом такого соглашения является недвижимое имущество, уже имеющее такой статус и права на него зарегистрированы в установленном законодательством порядке.

К такому выводу пришел Верховный Суд в постановлении от 18 августа 2021 года по делу № 910/17777/19, сообщает Офис противодействия рейдерству.

Согласно обстоятельствам данного дела истец приобрел имущественный комплекс на основании договора купли-продажи недвижимого имущества. В то же время определением хозяйственного суда утверждено мировое соглашение, на основании которого частный нотариус зарегистрировал за ответчиком право собственности на гараж и склад, которые расположены по тому же адресу, что и имущественный комплекс истца. Истец просил отменить данную государственную регистрацию, признать недействительными договоры купли-продажи данного имущества, заключенные после такой регистрации, отменить дальнейшие решения о государственной регистрации права собственности на такое имущество и соответствующие записи. Истец подчеркивал, что мировое соглашение не содержит подтверждения того, что склад-ангар и гараж из сборно-разборных металлоконструкций принадлежат на праве собственности стороне, заключившей мировое соглашение, как недвижимое имущество.

Верховный Суд не согласился с позицией судов предыдущих инстанций, которые отказали в удовлетворении исковых требований, заметив, что судами предыдущих инстанций:

- не исследованы характеристики зарегистрированного имущества;

- не обоснован вывод, что это имущество принадлежит к категории недвижимости;

- не проверено, не относятся ли вышеупомянутые объекты к предусмотренным частью четвертой статьи 5 Закона о государственной регистрации объектам, не подлежащим государственной регистрации.

Суды ограничились формальным подходом к рассмотрению дела и, констатируя правомерность действий государственного регистратора, не проверили фактические обстоятельства:

- каким предусмотренным законом способом предыдущий собственник получил право собственности на вышеупомянутые объекты;

- какими правоустанавливающими документами такое право подтверждалось;

- было ли это имущество зарегистрировано как недвижимое имущество на время заключения мирового соглашения и/или с какого момента оно приобрело такой статус.

При этом Верховный Суд указал на необходимость учета следующих положений законодательства:

1. Статьей 2 Закона о государственной регистрации определено, что государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество является официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, обременение таких прав путем внесения соответствующей записи в Государственный реестр вещных права на недвижимое имущество.

2. Согласно положениям Закона о государственной регистрации объекты недвижимого имущества должны быть капитального типа, а не временными, что присуще для малых архитектурных форм и временных сооружений для осуществления предпринимательской деятельности.

3. В соответствии с частью первой статьи 181 Гражданского кодекса (ГК) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения.

4. Статьей 182 ГК определено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимость публичная, осуществляется соответствующим органом, который обязан предоставлять информацию о регистрации и зарегистрированы права в порядке, установленном законом.

5. В силу части четвертой статьи 5 Закона о государственной регистрации не подлежат государственной регистрации вещные права и их обременения на полезные ископаемые, растения, а также на малые архитектурные формы, временные, некапитальные сооружения, расположенные на земельном участке, перемещение которых возможно без их обесценивания и изменения назначения, а также отдельно на сооружения, являющиеся принадлежностью главной вещи, или составной частью вещи, в частности на магистральные и промышленные трубопроводы (в том числе газораспределительные сети), автомобильные дороги, электрические сети, магистральные тепловые сети, сети связи, железнодорожные пути.

6. Суть государственной регистрации прав - официальное признание и подтверждение государством фактов приобретения, изменения или прекращения вещных прав на недвижимое имущество, которые уже имели место на основании решений соответствующих органов, договоров или других правоустанавливающих документов, путем внесения соответствующих записей в Государственный реестр прав, а не непосредственное создание таких фактов указанными записями.

7. Отождествление факта приобретения права собственности с фактом его государственной регистрации, а тем более толкование факта государственной регистрации как основания его возникновения является логической и юридической ошибкой, попыткой подменить понятие причины и следствия.

Исходя из системного анализа статей 1, 2, 5, 18, 27 Закона о государственной регистрации для государственной регистрации права собственности на основании мирового соглашения предметом такого соглашения должно быть недвижимое имущество, которое уже имеет такой статус и права на него зарегистрированы в установленном законодательством порядке. То есть имущество НЕ может получить статус недвижимого только по результату заключения мирового соглашения.