Сегодня, когда уже открыт рынок земли, земельный участок сельскохозяйственного назначения можно продать, даже если он находится в долгосрочной аренде у фермеров или агрохолдингов, поскольку земельный участок принадлежит собственнику и он может распоряжаться им на свое усмотрение. В то же время в соответствии со статьей 130-1 Земельного кодекса арендатор имеет право на преимущественную покупку земли сельскохозяйственного назначения.
Подробнее о продаже земельных участков (паев), которые переданы в пользование по договору аренды, рассказала специалист Лисичанского бюро правовой помощи Северодонецкого местного центра по предоставлению безоплатной вторичной правовой помощи Татьяна Лютая.
Итак, что касается процедуры продажи земли сельскохозяйственного назначения, находящегося в аренде:
- при наличии преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения его собственник обязан не позже чем за два месяца до дня заключения договора купли-продажи земельного участка зарегистрировать намерение о продаже земельного участка в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Если продажа земельного участка сельскохозяйственного назначения осуществляется не на земельных торгах, заявление о государственной регистрации такого намерения подается не позже чем за два месяца нотариусу, который будет осуществлять удостоверение договора купли-продажи, вместе с проектом такого договора;
- нотариус обязан в течение трех рабочих дней сообщить арендатору ценным письмом с описанием вложений и уведомлением о вручении или лично под расписку о намерении собственника земельного участка продать его, условия[ продажи и предложением воспользоваться своим преимущественным правом;
- если арендатор намерен воспользоваться данным правом, он должен в течение месяца с даты получения соответствующего уведомления от нотариуса сообщить последнему о желании приобрести земельный участок на условиях, предложенных собственником. В таком случае в течение месяца со дня получения уведомления от арендатора нотариус назначает день и время заключения договора купли-продажи земельного участка между собственником и арендатором;
- если в течение месяца со дня, когда арендатор был должным образом уведомлен нотариусом о намерении относительно продажи земельного участка, такой субъект не сообщил должным образом нотариусу о своем желании воспользоваться преимущественным правом или отказался от заключения договора купли-продажи земельного участка, или не явился для заключения такого договора в день и время, назначенные нотариусом (при условии получения уведомления о вручении субъекту преимущественного права уведомления о назначении даты и времени заключения договора купли-продажи или сообщения об отказе от получения такого уведомления или если уведомление возвращено нотариусу в связи с окончанием установленного срока хранения), считается, что он утратил свое преимущественное право, и собственник может продать земельный участок другому лицу.
Как проконтролировать начало и ход регистрационной процедуры по земельным участкам? В сервисе SMS-Маяк Земля. Загрузите в систему земли, находящиеся в собственности, аренде или пользовании. Система будет оповещать о любых регистрационных изменениях по ним. Для защиты своей собственности от рейдерства перейдите по ссылке.
Если в соответствии с законом арендатор не может приобретать в собственность земельный участок сельскохозяйственного назначения, он может передать свое преимущественное право покупки такого земельного участка другому лицу, которое в соответствии с законом может приобретать в собственность такой земельный участок, но только один раз.
К лицу, которому передано преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения, переходят все права и обязанности предыдущего субъекта (арендатора) такого права по правоотношениям, связанным с реализацией такого права. Также важным является тот факт, что передача переданного преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения третьим лицам запрещается.
В случае продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с нарушением преимущественного права его покупки субъект преимущественного права имеет право предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Одновременно истец обязан внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору купли-продажи должен оплатить покупатель.
Реализация преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения на земельных торгах осуществляется в порядке, определенном статьями 135 - 139 Земельного кодекса. В то же время передача преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения, выставленного на земельные торги, допускается не позже чем за пять рабочих дней до момента начала таких торгов.
Следовательно, в случае продажи земельного участка, собственник должен обязательно придерживаться процедур преимущественного права арендатора на приобретение такого земельного участка.
Также законодатель в статье 131 Земельного кодекса установил определенные предохранители для защиты прав арендаторов, предусмотрев, что земельные участки сельскохозяйственного назначения частной собственности могут отчуждаться по договорам дарения, пожизненного содержания, наследственному договору только в пользу другого из супругов или родственников, а мена таких земельных участков (кроме обмена в пределах массива земель сельскохозяйственного назначения), их внесение в уставный капитал юридического лица или передача в залог могут осуществляться только при согласии арендатора.
Даже если лицо, которое приобрело право собственности на земельный участок, который был передана в пользование по договору аренды, то он в течение одного месяца со дня приобретения права собственности на нее обязан сообщить об этом его пользователям в порядке, определенном статьей 148-1 Земельного кодекса.
Внесение изменений в договоры аренды, суперфиция, эмфитевзиса, земельного сервитута или залога с указанием нового собственника земельного участка не требуется и осуществляется лишь при согласии сторон договора.
Следовательно, изменение арендодателя (на юридическом языке - переход права собственности) не является основанием для изменения условий или прекращения договора, если иное не предусмотрено договором аренды земли. То есть, если в самом договоре аренды не указано иное, он продолжает действовать до окончания срока, на который он заключен.
Праздничные скидки ко дню юриста и 30-летия ЛІГА:ЗАКОН. Регистрируйтесь на презентацию цифровых решений LIGA360 для юристов и адвокатов НААУ - приобретите решение со скидкой 30 %. Детали акции по ссылке.
Читайте также:
Передача земель общинам и другие нововведения Закона 1423-IX
