В Украине в течение длительного времени происходит формирование рынка недвижимости со своими проблемами, спадами и подъемами, которые вызваны разными факторами.
Недвижимость, недвижимое имущество (англ. Real Property, Real Estate) - это земельные участки, а также здания и сооружения или другое имущество, непосредственно связанное землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без нанесения значительного вреда его стоимости и назначению.
Одной из главных задач правового государства в сфере экономической политики является оптимизация рынка недвижимости.
Ведущее место в этом направлении занимает правовое регулирование отношений, связанных с недвижимостью.
Стоит заметить, что все чаще суды стали учитывать тенденции рынка недвижимости и активно влиять на них.
Мы подготовили обзор новейших судебных решений Большой Палаты Верховного Суда, которые могут в значительной степени повлиять на договорные отношения в сфере аренды земли, права собственности на нововыстроенные объекты и объекты недвижимости в целом.
Определение подсудности.
Спор по иску городского совета о признании заключенным договора аренды земельного участка, сторонами которого (соарендаторами) являются четыре лица, в том числе физические лица, которые не являются предпринимателями, подлежит рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства.
Оформление прав на земельный участок, на котором расположено здание, которое находится в общей собственности нескольких субъектов, возможно путем заключения договора аренды земельного участка со всеми владельцами здания, в котором в качестве сторон (арендаторами) будут выступать несколько лиц. В таком случае договор аренды заключается между органом местного самоуправления или органом государственной исполнительной власти (арендодателем) и всеми совладельцами здания (соарендаторами).
10 декабря 2019 года Большая Палата Верховного Суда рассмотрела дело о признании заключенным договора аренды земельного участка (с приложениями), и приняла постановление, в котором указала, что в соответствии с частью второй статьи 792 ГК Украины отношения относительно найма (аренды) земельного участка регулируются законом. Согласно ст. 1 Закона Украины от 06 октября 1998 года № 161-XIV "Об аренде земли" (дальше - Закон № 161-XIV) аренда земли - это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности. Согласно ст. 14 Закона № 161-XIV договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию сторон может быть удостоверен нотариально.
Большая Палата Верховного Суда учитывает, что оформление прав на земельный участок, на котором расположено здание, которое находится в общей собственности нескольких субъектов, возможно путем предоставления в пользование и заключения договора аренды земельного участка со всеми владельцами здания, в котором в качестве сторон (арендаторами) будут выступать несколько лиц (множественность сторон).
К договорам, которые заключаются более чем двумя сторонами (многосторонние договоры), применяются общие положения о договоре, если это не противоречит многостороннему характеру договоров.
В рассматриваемом деле Горсовет обратился в суд с иском о признании заключенным договора аренды земельного участка, сторонами которого (соарендаторами) являются четыре лица, в том числе физические лица, которые не являются предпринимателями. Учитывая порядок заключения многосторонних договоров, предписания части пятой статьи 11 ГК Украины, основания, из которых возникают права и обязанности по договору аренды земельного участка у сторон договора, Большая Палата Верховного Суда отмечает, что по результатам решения спора по этому делу определяются также гражданские права и обязанности физического лица, которое является участником настоящего договора и должно выступать в качестве ответчика в иске о его заключении.
Следовательно, принимая во внимание содержание и субъектный состав правоотношений по этому делу, Большая Палата Верховного Суда считает, что суды первой и апелляционной инстанций пришли к ошибочным выводам о возможности рассмотрения этого дела в порядке хозяйственного судопроизводства.
Детальнее с текстом Верховного Суда от 10 декабря 2019 года в деле № 906/961/17, производство № 12-121гс19, можно ознакомиться по ссылке.
Определение момента вступления в силу договора аренды земельного участка.
Большая Палата Верховного Суда поддержала правовое заключение Верховного Суда Украины относительно момента вступления в силу договора аренды земельного участка, отметив, что для определения начала срока и окончания срока действия договора аренды земельного участка имеет значение не момент его подписания, а момент совершения регистрационных действий, то есть внесение данных в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, который содержит сведения о вещных правах на недвижимое имущество, их обременениях, субъектах вещных прав, технические характеристики объектов недвижимого имущества (зданий, сооружений и тому подобное), кадастровый план земельного участка, а также сведения о сделках, совершенных относительно таких объектов недвижимого имущества, с которыми закон связывает вступление в силу договора, а именно возможность реализации сторонами своих субъективных прав и обязанностей.
В своем решении БП ВС отметила, что на время подписания договора аренды, 01 ноября 2007 года, часть вторая статьи 124 ЗК Украины предусматривала, что передача в аренду земельных участков, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц, осуществляется по договору аренды между владельцем земельного участка и арендатором. В части второй статьи 125 ЗК Украины указано, что право на аренду земельного участка возникает после заключения договора аренды и его государственной регистрации. Согласно статье 18 Закона Украины "Об аренде земли" договор аренды земли вступает в силу после его государственной регистрации. Статьей 20 этого же Закона предусмотрено, что заключенный договор аренды земли подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация договоров аренды земли проводится в порядке, установленном законом.
Детальнее с текстом постановления Верховного Суда от 15 января 2020 года в деле № 322/1178/17 можно ознакомиться по ссылке
Вопрос относительно обращения взыскания на долю в имуществе, которое есть в общей частичной собственности.
Большая Палата Верховного Суда отступила от правового заключения Верховного Суда в составе коллегии судей Кассационного административного суда относительно обращения взыскания на долю в имуществе, которое есть в общей частичной собственности, определив, что доля в праве общей частичной собственности является самостоятельным объектом гражданских прав, которая может быть объектом продажи с публичных (электронных) торгов, передачи взыскателю в счет погашения долга, без ее выделения в натуре из объекта недвижимого имущества. Действия государственного исполнителя в исполнительном производстве, которые не касаются правил проведения публичных торгов, имеют самостоятельный способ обжалования и не могут быть основанием для признания публичных торгов недействительными.
Большая Палата Верховного Суда считает, что понятия "определение доли" и "выделение доли в натуре" являются разными по своему содержанию правовыми понятиями, а частью шестой статьи 52 Закона об исполнительном производстве в редакции 1999 (часть шестая статьи 48 Закона Украины "Об исполнительном производстве" в действующей редакции является тождественной) предусмотрена лишь необходимость определения доли должника в общем имуществе, если такая доля не определена.
Таким образом, с учетом наличия противоречивых выводов судов кассационной инстанции, имеются основания для отступления от вывода относительно применения нормы права в подобных правоотношениях, изложенных в постановлении Верховного Суда в составе коллегии судей Кассационного административного суда от 10 июля 2019 года в деле № 822/1154/16 (производство № К/9901/8843/18) путем указания, что доля в праве общей частичной собственности является самостоятельным объектом гражданских прав, которая может быть объектом продажи с публичных (электронных) торгов, передачи взыскателю в счет погашения долга, без ее выделения в натуре из объекта недвижимого имущества; в случае выявления государственным исполнителем имущества, которым должник владеет совместно с другими лицами, и доля должника в котором не определена, для обращения взыскания на долю должника государственный исполнитель обращается в суд с представлением об определении доли должника в таком имуществе.
Детальнее с текстом постановления Верховного Суда от 15 января 2020 года в деле № 367/6231/16-ц можно ознакомиться по ссылке.
Также считаем важными выводы Большой Палаты относительно избрания надлежащего способа защиты при признании права собственности.
Права гражданина, нарушенные неисполнением обязательства по договору купли-продажи имущественных прав на нововыстроенное недвижимое имущество, должны защищаться с помощью норм института обязательственного права, в частности, путем обращения в суд с иском о возмещении причиненных убытков. Исковые требования о признании права собственности лиц, которые владеют имущественными правами на нововыстроенное недвижимое имущество, является ненадлежащим способом защиты прав такой личности. Одновременное предъявление иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный) и об устранении препятствий в осуществлении права пользования и распоряжения своим имуществом (негаторный иск) является невозможным.
Большая Палата Верховного Суда считает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному заключению о невозможности одновременного предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (поскольку виндикационный - это иск владельца, который не пользуется имуществом, об истребовании имущества) и об устранении препятствий в осуществлении права пользования и распоряжения своим имуществом (поскольку негаторный иск - это иск о защите права собственности от нарушений, не связанных с лишением владения). Следовательно, виндикационный и негаторный иски взаимоисключаемые.
Детальнее с текстом постановления Верховного Суда от 18 декабря 2019 года в деле № 522/1029/18 можно ознакомиться по ссылке.
Признание права собственности на объект незавершенного строительства, не принятого в эксплуатацию, в судебном порядке нормами Гражданского кодекса Украины или другими нормативными актами не предусмотрено.
Государственной регистрации подлежит право собственности только на те объекты недвижимого имущества, строительство которых закончено и которые приняты в эксплуатацию в установленном порядке.
18 декабря 2019 года Большая Палата Верховного Суда рассмотрела дело о признании права собственности на объекты незавершенного строительства. В постановлении суд указал, что признание же права собственности на объект незавершенного строительства, не принятого в эксплуатацию, в судебном порядке нормами ГК Украины или другими нормативными актами не предусмотрено. Такой вывод изложен в постановлении Верховного Суда Украины от 27 мая 2015 года в деле № 6-159цс15, и оснований для отступления от него суд не усмотрел.
Детальнее с текстом постановления Верховного Суда от 18 декабря 2019 года в деле № 200/22329/14-ц можно ознакомиться по ссылке.
Учитывая изложенное, рассматривая данные споры, Большая Палата Верховного Суда добавила большей определенности в практику решения подобных споров.
Екатерина Анищенко,
адвокат юридической компании "Riyako&Partners"
Читайте также:
Судебная система Украины в условиях карантина
Обновлены процессуальные кодексы в части особенностей рассмотрения дел во время карантина
Новые вызовы - новые возможности. Экосистема облачных решений LIGA360 сообщит об изменении в расписании судебных заседаний, позволит мониторить решения конкретного суда или судьи, просигнализирует об изменениях в реестрах у ваших партнеров или поставщиков. Пора заказать доступ к LIGA360
