Не зважаючи на активізацію боротьби держави із рейдерством в останні роки, маніпуляції із даними державних реєстрів як спосіб незаконного заволодіння чужим майном досі є доволі розповсюдженим явищем в Україні. Частіше за все «під прицілом» опиняється Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців, громадських формувань та Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.
При цьому, внесення неправдивих відомостей до державних реєстрів може відбуватися як за свідомого сприяння державного реєстратора, будь-то службова особа виконавчого органу місцевого самоврядування чи державної адміністрації, нотаріус чи державний або приватний виконавець, так і в результаті неуважності та недбалості реєстратора.
Найбільш розповсюдженими способами фальсифікації даних реєстрів про власників нерухомого майна та власників корпоративних прав можна визначити такі як: проведення реєстраційних дій за наявності заборони на їх вчинення та проведення реєстраційних дій на підставі документів, поданих неуповноваженою особою або на підставі підроблених документів, в тому числі підроблених судових рішень.
Для запобігання протиправного переоформлення прав на нерухоме майно, законодавством передбачена можливість власника такого майна звернутися до державного реєстратора із заявою про заборону вчинення реєстраційних дій щодо власного об'єкта нерухомості. Така заява підлягає негайному виконанню та є підставою для зупинення реєстраційних дій. Подання такої заяви надасть законному власнику час для вжиття заходів, спрямованих на захист своїх прав, та створить перешкоди для незаконної перереєстрації майна.
Однак, якщо протягом 10-ти робочих днів власник нерухомого майна не надасть державному реєстратору рішення суду про заборону вчинення реєстраційних дій, що набрало законної сили, відповідні реєстраційні дії будуть відновлені.
Ще одним кроком для посилення захисту прав законних власників майна стало запровадження Сервісу моніторингу реєстраційних дій щодо об'єктів нерухомого майна фізичних та юридичних осіб, так званого «SMS-Маяк».
Кожен охочий має можливість поставити свої об'єкти нерухомості на контроль та сервіс дасть змогу власнику отримувати SMS-повідомлення про будь-які реєстраційні дії щодо його нерухомого майна на ранніх стадіях. Даний сервіс є платним, однак дозволяє оперативно реагувати на можливі порушення права власності.
Якщо ж запобігти незаконній перереєстрації права власності не вдалося і ви стали жертвою «чорних реєстраторів», механізмом протидії залишається процедура судового та адміністративного оскарження їх дій та рішень.
У сфері державної реєстрації прав на нерухомість та державної реєстрації бізнесу скарги на рішення державного реєстратора про державну реєстрацію таких прав можна подати до Міністерства юстиції України, при якому функціонує Комісія з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації. На підставі висновків Комісії Мін'юст може прийняти рішення про скасовування незаконної реєстраційної дії. Таку скаргу можна подати протягом 60 календарних днів з дня прийняття рішення, що оскаржується, або з дня, коли особа дізналася чи могла дізнатися про порушення її прав відповідною дією чи бездіяльністю державного реєстратора.
Варто зауважити, що Мін'юст не розглядає скарги на рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права, яке було набуто на підставі рішення суду; щодо нерухомого майна, по якому наявний судовий спір; та реєстраційні дії, проведені на підставі рішення суду. Також варто звернути увагу, що Мін'юст не вирішує спори про нерухоме майно (це є компетенцією суду), а лише вивчає питання дотримання державним реєстратором норм закону при вчиненні реєстраційних дій.
Для захисту своїх прав власник майна може звернутися до суду із позовними вимогами про скасування державної реєстрації права або скасування реєстраційної дії, витребування майна із чужого володіння.
У разі проведення незаконних реєстраційних дій власник майна може також звернутися до правоохоронних органів із заявою про вчинене кримінальне правопорушення.
Ірина Мироненко,
адвокат K.A.C. Group Corporate Lawyers & Tax Advisors
