Если условиями договора финансирования строительства предусмотрено, что средства в виде обеспечительных платежей зачисляются в оплату готового нового жилья, то на дату их получения налоговые обязательства по НДС застройщиком не начисляются при условии получения этих средств для осуществления операций по поставке жилья (объектов жилищного фонда), которые согласно подпункту 197.1.14 пункта 197.1 ст. 197 НК освобождаются от обложения НДС. Это разъяснено в письме ГФС № 3945/6/99-99-19-03-02-15.
Если после завершения строительства, которое осуществлялось за счет заказчика, правоустанавливающие документы на новые квартиры оформляются на предприятие-заказчика, а позже согласно договорам купли-продажи квартир с физлицами переоформляются на них, операцией по первой поставке жилья будет считаться операция по поставке услуг по сооружению такого жилья, предоставляемых генподрядной организацией заказчику. Операции по дальнейшей передаче такого жилья заказчиком по договорам купли-продажи физлицам освобождаются от обложения НДС согласно подпункту 197.1.14 пункта 197.1 ст.197 НК.
При этом ГФС отмечает, что база налогообложения операций по поставке товаров / услуг в соответствии с пунктом 188.1 ст. 188 НК определяется исходя из их договорной стоимости (в случае осуществления контролируемых операций - не ниже обычных цен, определенных в соответствии со ст. 39 НК) с учетом общегосударственных налогов и сборов (кроме пенсионного сбора, который взимается со стоимости услуг сотовой связи, НДС и акцизного налога на спирт этиловый, используемый производителями - субъектами хозяйствования для производства лекарственных средств, в том числе компонентов крови и произведенных из них препаратов (кроме лекарственных средств в виде бальзамов и эликсиров).
В состав договорной (контрактной) стоимости включаются любые суммы средств, стоимость материальных и нематериальных активов, передаваемых налогоплательщику непосредственно покупателем или через любое третье лицо в связи с компенсацией стоимости товаров / услуг.
