13 апреля 2011 г. в соответствии с Законом "О регулировании градостроительной деятельности" Кабмин принял постановление № 461, регулирующее порядок принятия в эксплуатацию завершенных строительством объектов.
1. Категория сложности как фактор, определяющий порядок принятия объекта в эксплуатацию
Постановлением № 461 предусмотрены два типа процедур принятия объектов в эксплуатацию:
1) упрощенную - для архитектурно и технически несложных объектов (так называемых объектов I-III категорий сложности), в т.ч. индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых и дачных домов, и
2) стандартную - для более сложных объектов (IV-V категорий сложности).
|
Тимур Бондарев, управляющий партнер АО Arzinger |
Категорию сложности объекту строительства от I до III устанавливает сама проектная организация и заказчик строительства. Что касается категорий IV-V, их присвоение должно быть урегулировано Кабинетом Министров Украины, однако на сегодняшний день такой порядок правительством не утвержден. В связи с этим, до принятия такого положения следует руководствоваться Положением ДБН В.1.2-14-2009 "Общие принципы обеспечения надежности и конструктивности безопасности зданий, сооружений и строительных конструкций и основ" (по этому поводу Минрегионстрой недавно опубликовал письмо - ред.).
2. Упрощенная процедура ввода в эксплуатацию: плюсы и минусы
Упрощенная процедура введения объекта в эксплуатацию не предполагает какого-либо согласования с органами государственной власти или местного самоуправления. И даже Инспекция архитектурно-строительного контроля фактически не выдает никакого разрешительного документа - она лишь проводит регистрацию декларации о готовности объекта к эксплуатации, оформленного самим заказчиком строительства.
Более того, Инспекция не проводит никаких проверок объекта на предмет соответствия возведенного объекта проектной документации, требованиям строительных норм и стандартов.
С одной стороны, такая упрощенная процедура позволит существенно ускорить завершающий этап строительства. С макроэкономической точки зрения такая скорая процедура ввода объектов в эксплуатацию значительно повышает привлекательность Украины как для локальных, так и для иностранных девелоперов.
С другой стороны, упрощенная процедура ввода в эксплуатацию применяется к тем объектам строительства, которые фактически возводятся без реального контроля со стороны Инспекции или каких-либо иных уполномоченных органов государственной власти. В частности, для постройки объектов I-III категорий сложности на сегодняшний день отменены требования к обязательной комплексной экспертизе проектной документации, а также нет необходимости получать разрешение на выполнение строительных работ.
Более того, в отношении индивидуальных усадебных жилых домов, садовых и дачных домов до 2-х этажей с площадью до 300 м.кв, проектная документация вообще может не разрабатываться (ч. 2 ст. 27 Закона "О регулировании градостроительной деятельности"). Ввиду всего сказанного выше следует вывод: вопрос относительно соответствия возведенных объектов I-III категорий сложности государственным строительным нормам, в т.ч нормам относительно надежности и безопасности конструкций, фактически лежит в плоскости добросовестности заказчика, генерального подрядчика и генерального проектировщика (при наличии).
Вдобавок следует отметить, что никаким нормативным актом на сегодняшний день не предусмотрен контроль за правильностью присвоения объекту строительства той или иной категории сложности. В связи с этим, у государства нет реальных механизмов выявления и/или предупреждения неправильного (в т.ч. умышленно) отнесения объекта строительства проектной организацией к той или иной категории сложности. Не трудно предположить, что такая чрезмерная свобода в действиях застройщиков может повлечь возможные злоупотребления с их стороны с целью ускорения и удешевления процесса строительства.
3. Стандартная процедура ввода в эксплуатацию: что изменилось
Стандартная процедура ввода в эксплуатацию практически не подверглась изменениям: алгоритм действий предполагает составление акта готовности объекта, проведения проверки Инспекцией архитектурно-строительного контроля с последующей выдачей сертификата соответствия.
Главная новелла, предусмотренная Постановлением № 461, заключается в том, что отныне Акт готовности объекта в эксплуатацию не требует согласования с исполкомом местного совета или местной государственной администрацией или иными органами.
Напомним, что ранее, согласно предыдущему порядку введения завершенных строительством объектов в эксплуатацию, акт готовности должен был в письменной форме согласовываться исполкомом местного совета или местной государственной администрацией, а также "органами, уполномоченными законом принимать участие в принятии в эксплуатацию завершенных строительством объектов". Учитывая размытость такой формулировки на практике, под такими "органами" понимались и пожарники и органы санитарно-эпидемиологического контроля. Отныне такая практика будет отменена.
| ЗАКЛЮЧЕНИЕ |
В целом, нельзя не отметить позитивного сдвига навстречу девелоперам, которые, как, наверное, никто другой, до недавних пор ощущали давление бюрократических согласовательных и разрешительных процедур. Более того, теплится надежда, что упрощение процедуры строительства удешевит недвижимость, и, в первую очередь, жилую.
Однако ввиду всего вышеизложенного, необходимо серьезно задуматься над тем, чтоб чрезмерная свобода и погоня за удешевлением строительства не повлекла за собой какие-либо негативные последствия. Мы убеждены, что контроль и проверка на соответствие государственным строительным нормам со стороны Инспекции просто-таки необходимы независимо от сложности возводимого объекта.
