Положения проекта нового Налогового кодекса продолжают широко обсуждаться в юридических, политических и научных кругах Украины. Свой взгляд на один из наиболее резонансных моментов - введение налога на недвижимость - предоставили старший юрист юридической компании Jurimex Светлана Языкова и адвокат, член правления Ассоциации юристов Украины, партнер юридической компании "Ващенко, Бугай и Партнеры" Денис Бугай.
Как считает Светлана Языкова, введение налога на недвижимость как разновидности налога на владение имуществом является не наихудшим способом наполнения доходной части бюджета, и потому в условиях его глобального дефицита такую инициативу можно считать вполне оправданной.
"Другое дело, что, как и любой законодательной инициативе, полную и обоснованную оценку данному начинанию можно будет дать лишь тогда, когда взамен заявлений в прессе, в проекте Налогового кодекса мы увидим не только название будущего налога и поймем его разновидность, но также и предлагаемые объекты, базу, ставки, плательщиков и пр.
Важно понимать, кого законодатель видит в роли плательщиков - только физических лиц либо также и юридических; будут объектами налогообложения все объекты недвижимости (включая землю, за которую уже сегодня собственники обязаны уплачивать налог), либо только отдельные ее категории - жилая недвижимость, коммерческая недвижимость, недвижимость любой площади либо превышающей определенный размер. Пока же то, что все мы пытаемся оценить, - говорит юрист, - больше похоже на популистские заявления о торжестве социальной справедливости, введении налога на роскошь как налога для богатых, - механизма перераспределения материальных благ в государстве, повышении жизненного уровня малоимущих за счет более состоятельной части населения".
По мнению Дениса Бугая, налог на недвижимость, как составляющая налога "на роскошь", привычная практика для всех развитых экономик мира, разница прослеживается только в вопросах порядка определения налоговой базы и ставок. Введение данного налога, безусловно, позитивно скажется на формировании доходной части бюджета и при этом не окажет дополнительную налоговую нагрузку на незащищенные слои населения. Естественными противниками налога будут рантье, которые владеют большим количество недвижимости и, соответственно, у них возрастут затраты на ее содержание.
Он отметил, что положения проекта Налогового кодекса уже косвенно отреагировали на ситуацию с использованием больших объемов недвижимости, которая сдается в аренду. Проект кодекса предусматривает запрет использования упрощенной системы налогообложения лицами, которые сдают в аренду помещения площадью более 100 кв. метров (в т.ч. в сумме).
Среди положительных сторон нововведения эксперт называет увеличение доходов бюджета, корректировку цен на недвижимость. Подорожание "содержания излишней недвижимости" спровоцирует рост предложения продажи и, соответственно, понижение ее стоимости. Адвокат считает, что не следует ожидать понижения стоимость офисных и торговых помещений. Тенденция понижения коснется только жилой недвижимости, поскольку рядовым гражданам, которые стали собственниками 3- 5 квартир, придется искать альтернативные, более дешевые формы личного инвестирования.
Вместе с тем, возможны такие негативные последствия, как возрастание налоговой нагрузки для физических лиц, которые с целью диверсификации активов владеют значительным количеством недвижимости, и компаний-девелоперов, а также собственников ТРЦ.
Светлана Языкова предполагает, что налог на недвижимость, правда, в несколько иной форме, в Украине существует: сегодня это своего рода налог на операции с недвижимостью (покупку, дарение, мену) - налоги и регистрационные платежи, уплачиваемые при проведении и регистрации сделок, а также регистрации права собственности.
С юридической точки зрения налог должен отвечать определенным требованиям, чтобы украинский бизнес смог адаптироваться. Так, Денис Бугай объясняет, что есть опасение, что законодатель в порыве реализации пожелания Президента может ввести налог без детализации следующих вопросов:
- порядка определения налоговой базы;
- объема недвижимости, с которого возникает обязанность платить налог;
- порядка определения ставок налогов в зависимости от коммерческой стоимости объектов и т.д.
Адвокат также приводит простой пример: "Многодетные семьи и детские дома семейного типа, как правило, обладают домами с большим объемом квадратных метров, 300 -500 кв. метров. Если налог не предусмотрит для них исключения, случится глупая ситуация, когда данные субъекты фактически будут вынуждены платить этот "налог на роскошь". Также вызывает опасения ситуация, когда из-за некорректной формировки нормы под налог попадут производственные помещения предприятий, которые используются для бизнес-процессов, а не "излишняя" недвижимость рантье.
Для введения данного налога необходима рассрочка, чтобы бизнес смог скорректировать свои планы и бюджеты, а также чтобы налоговая служба смогла разработать методики определения налога и его бухгалтерского учета".
С коллегой согласилась Светлана Языкова: "Залогом успешного внедрения налога на недвижимость как налога на имущество (в противовес налогам с дохода), по нашему мнению, являются:
- установление в качестве объекта и базы налогообложения площадь, а не стоимость недвижимости, что позволит в определенной степени минимизировать возможные злоупотребления;
- оправданные и максимально дифференцированные в зависимости от вида и площади недвижимости ставки;
- выведение определенной категории лиц (малый бизнес, малоимущие граждане) и недвижимости (к примеру, жилья площадью менее 100-200 кв. м на одного проживающего) из категории объектов налогообложения;
- качественный и рабочий механизм администрирования налога.
Государством должны быть установлены четкие и понятные правила, чтобы основная налоговая нагрузка не пала, вопреки утверждениям, на плечи рядовых граждан, в то время как для лиц, владеющих крупными состояниями, не нашлись бы очередные лазейки для его неуплаты. Не менее важно, чтобы добросовестный плательщик не был бы ущемлен по сравнению с недобросовестными.
Так, владелец, увеличивший площадь недвижимости, но не узаконивший самострой, не должен ощутить преференций по сравнению с собственником, параметры недвижимости которого полностью совпадают с данными БТИ. Не должен избежать налогообложения собственник самовольного незарегистрированного строительства, а также незавершенного строительства, уклоняющийся от введения объекта в эксплуатацию и, тем самым, уводящий его из категории налогооблагаемых объектов.
Добросовестный плательщик, наоборот, должен ощутить некие выгоды. К примеру, данный налог целесообразно отнести к категории местных, направляя и расходуя привлеченные таким образом средства в местный бюджет на ремонт и модернизацию ЖКХ.
По нашему мнению, снижение стоимости недвижимости по причине введения одноименного налога более вероятно в том случае, если в качестве объекта и базы налогообложения будет определена стоимость такой недвижимости. В таком случае, дабы платить в бюджет меньше налогов, сторона будет заинтересована в декларировании как можно меньшей цифры, уводя реальную стоимость в тень. Будет ли это снижением стоимости в разы, сказать сложно, но на данном этапе кажется маловероятным".
