Органы государственной власти и органы местного самоуправления довольно часто выступают стороной в спорах, возникающих из земельных правоотношений. Однако далеко не всегда дела подобной категории рассматриваются судами одинаково. Заботясь о правильном применении норм материального и процессуального права всеми судами, ВХСУ обобщил практику рассмотрения дел с участием названных органов и предложил для изучения свои рекомендации относительно определения юрисдикции в делах подобной категории, касающихся заключения, расторжения, пролонгации договоров аренды земли и признания их недействительными.
Какому судоговорению отдать предпочтение?
Первое, на что обратил внимание ВХСУ в рекомендациях "О практике применения хозяйственными судами земельного законодательства" 04-06/15, увидевших свет 02.02.2010 , это необходимость отличать участие государственных органов и органов местного самоуправления в земельных правоотношениях как субъектов властных полномочий и как органов, реализующих права государства и территориальных общин - собственников земли.
Властные полномочия госорганов и органов местного самоуправления в отношениях, связанных с управлением в земельной отрасли, установлены разделом VII Земельного кодекса Украины. Речь идет об установлении и смене границ административно-территориальных образований, планировании и использовании земель, землеустройстве, контроле за использованием и охраной земель, ведении земельного кадастра, отчуждении земельных участков, находящихся в государственной собственности, для общественных нужд по мотивам общественной необходимости и т.д. Разрешение споров, возникающих из этих правоотношений, не относится к юрисдикции хозяйственных судов - констатирует ВХСУ.
Что же касается правоотношений относительно распоряжения земельными участками государственной и коммунальной собственности (предоставление земель в собственность, пользование, отчуждение земельных участков, аренды, сервитута и т.д.), то тут госорганы и органы местного самоуправления действуют как органы, через которые государство и территориальная община реализовывают полномочия собственника земельных участков. Споры, в которых государственные органы и органы местного самоуправления реализовывают полномочия собственника земельных участков, подведомственны хозяйственным судам.
Возникновение права на землю
В разрешении споров о праве на земельный участок (в том числе о праве собственности, праве постоянного пользования и праве аренды) ВХСУ советует судам учитывать, что момент возникновения соответствующего права пользования земельным участком определен статьей 18 ЗУ "Об аренде земли" и ст. 125 ЗК Украины, а документы, которые удостоверяют право собственности на землю - ст. 126 ЗК Украины. В частности, согласно новой редакции ст. 125 ЗК Украины право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав.
Как правило, требования о признании недействительным государственного акта на право собственности на земельный участок заявляется для восстановления права. Суд напоминает, что разрешение такого вопроса является производным от установления права собственности (права пользования) спорным земельным участком, а потому при признании недействительным решения, распоряжения, соглашения и т.д., на основании которого был выдан акт, последний подлежит возврату органу, который его выдал. Следовательно признание акта незаконным в судебном порядке не требуется.
Иски о признании недействительными договоров могут подавать не только стороны соглашений, а и заинтересованные в приобретении земли лица |
Еще один немаловажный момент, на который обратил внимание ВСХУ: с исками о признании недействительными договоров имеют право обращаться не только стороны этих соглашений, а также лица, заинтересованные в приобретении земельного участка, который является предметом спорного договора. При этом интерес такого лица относительно приобретения в собственность земельного участка должен быть законным, не противоречить Конституции и законам Украины, общественным интересам, справедливости, добросовестности, разумности и иным общеправовым принципам. А также отвечать категории охраняемого законом интереса, официальное толкование которого приведено в резолютивной части Решения КСУ от 01.12.2004 года № 18-рп/2004 (дело № 1-10/2004).
Пользование землей в рамках закона
Несмотря на то, что на сегодняшний день круг субъектов, которые могут получить в постоянное пользование земельный участок ограничено, ВХСУ напоминает, что это предписание закона не ограничивает и не отменяет существующее право постоянного пользования земельными участками, приобретенное лицами в установленных законодательством случаях по состоянию на 01.01.2004.
В вопросе перехода права пользования (в том числе на условиях аренды) земельным участком при переходе права собственности на находящуюся на нем недвижимость, высшая судебная инстанция придерживается того мнения, что такой переход возможен исключительно в случае, когда в момент отчуждения недвижимости у предшествующего собственника такое право было надлежащим образом удостоверено.
Возникновение права собственности на объект недвижимости отнюдь не влечет автоматического возникновения права собственности (права аренды) и на земельный участок, на котором такой объект недвижимости расположен. Возникновение права собственности на объект недвижимости не на основании договора отчуждения не влечет за собой безусловного перехода права собственности на земельный участок под объектом недвижимости, а требует в этом случае отдельного договорно-правового регулирования путем заключения соответствующих гражданско-правовых договоров между собственником участка и собственником сооружения.
Закон не ограничивает и не отменяет право постоянного пользования землей, приобретенное на 01.01.2004 года |
Пресек ВХСУ и попытки некоторых субъектов хозяйствования с помощью хозяйственного суда обязать территориальную общину города предоставить земельный участок в пользование. Он напомнил, что распоряжение землями территориальных общин принадлежит местным советам и является их исключительной компетенцией, предусмотренной Конституцией. Поэтому если на момент обращения в суд истцом не предоставлено доказательств принятия соответствующим органом исполнительной власти или органом местного самоуправления решения о передаче ему в аренду спорного земельного участка, то требование о возложение на такой орган обязанности заключить договор аренды удовлетворению не подлежат.
Автоматическое возобновление аренды отменяется!
В разрешении споров, связанных с возобновлением (пролонгацией) договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной собственности, следует учитывать положения ст. 33 Закона Украины "Об аренде земли". Указанная статья не предусматривает автоматического возобновления договора аренды земельного участка в случае отсутствия возражений сторон. Она всего лишь определяет, что в этом случае договор подлежит возобновлению. При этом принятия нового решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в аренду законодатель не требует. Но поскольку возобновление договора должно осуществляться по волеизъявлению сторон, то, по мнению ВХСУ, необходимо решение местного совета о возобновлении договора. При отсутствии такого решения органа исполнительной власти или местного самоуправления, основания для удовлетворения требований истца об изменении срока действия договора отсутствуют.
Не всякое нарушение - основание для расторжения
В разрешении споров о расторжении договоров аренды земельных участков суд также советует учитывать положения Закона Украины "Об аренде земли", согласно которому договор может быть расторгнут досрочно по решению суда в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения сторонами, предусмотренных Законом и условиями договора обязательств. Одно из таких оснований расторжения договора - использование земельного участка не по целевому назначению. Основанием расторжения в таком случае является сам факт использования земли не по целевому назначению, а не такое основание, как неиспользование земельного участка для застройки в течение трех лет подряд.
Неиспользование земельного участка для застройки нецелевым использованием земли не считается |
Высшая судебная инстанция не признает в качестве безоговорочного основания для расторжения договора аренды земли факт невыполнения или несвоевременного выполнения арендатором определенной договором обязанности относительно сдачи объекта строительства в эксплуатацию в установленный граничный срок. ВХСУ советует в такой ситуации учитывать обстоятельства, которые могли повлиять на нарушение сроков строительства и введения в эксплуатацию объекта, в частности: в чем состоит вред, причиненный органу исполнительной власти или органу местного самоуправления в связи с указанным обстоятельством, чем именно это обстоятельство нарушает права арендодателя и будет ли этот факт существенным нарушением договора аренды. В подобных ситуациях судам рекомендовано исследовать качественные характеристики объекта строительства, объем и реальные сроки сдачи в эксплуатацию.
Признание договоров аренды недействительными
Наконец, для правильного разрешения дел такой категории, ВХСУ советует, во-первых, устанавливать наличие полномочий у соответствующего совета в разрешении вопросов относительно утверждения проекта отвода и передачи спорного земельного участка в аренду (то есть наличие оснований для заключения спорного договора). Во-вторых, рекомендуется тщательно устанавливать наличие соответствующих полномочий у лиц, которые подписывают договор. В-третьих, предписано проверять действительность решений, на основании которых были заключены такие договоры.
