Из этой статьи вы узнаете наиболее распространенные ошибки, которые стороны совершают при заключении, выполнении и прекращении договоров аренды недвижимости.
Мы обратим внимание на ошибки, которые специфичны именно для договоров аренды коммерческой недвижимости, и не будем рассматривать общие ошибки, которые можно встретить в любом договоре.
Итак, рассмотрим такие ошибки, как:
1. Невключение в договор обязанности Арендодателя, являющегося физлицом-предпринимателем (ФЛП), сообщать заранее Арендатору (ФЛП или ЮЛ) о прекращении им своего статуса в качестве ФЛП
Дело в том, что в арендных отношениях, в которых Арендодателем является физическое лицо (без статуса ФЛП или ФЛП, но без внесения вида деятельности КВЭД «68.20 Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества»), а Арендатором является ФЛП или юридическое лицо, налог с доходов физических лиц (НДФЛ) и военный сбор (ВС) по арендным платежам уплачивается именно таким Арендатором (на него возложена такая обязанность как на налогового агента).
И если такой Арендодатель заключал договор аренды как ФЛП с соответствующим видом деятельности, но в период действия договора аренды прекратил свою деятельность как ФЛП, то с момента прекращения его деятельности Арендатор автоматически обязан платить за него налоги с последующих арендных платежей.
Поэтому Арендодатель может и не знать об изменении статуса своего Арендодателя, чем рискует попасть на штрафные санкции (штраф и/или пеню) за представление с нарушением установленных сроков отчета по форме № 1ДФ и нарушение срока начисления налоговых обязательств.
Поэтому рекомендую в договоре аренды с таким Арендодателем указывать об обязанности Арендодателя заранее уведомлять Арендатора об изменении его статуса. А также предоставить право Арендатору взимать денежные средства с Арендодателя, которые Арендатор уплатил при привлечении его к ответственности за нарушение налогового законодательства, как компенсацию убытков.
2. Неполучение согласия органа управления юридического лица (Арендатора/Арендодателя) на значительную сделку или на распоряжение недвижимостью
Для сторон договора аренды коммерческой недвижимости сдача в аренду и оплата арендных платежей являются значительными затратами. В большинстве Уставов таких юридических лиц есть ограничения для руководства на заключение таких значительных сделок. То есть для того, чтобы иметь полномочия на заключение таких договоров от имени юридического лица, необходимо собрать участников общества, чтобы они приняли решение о согласовании такого арендного соглашения и его условий (особенно финансовых).
Такие ограничения в Уставах могут быть как по общей сумме договора, так и по передаче недвижимости в пользование или по распоряжению имуществом. То есть формулировки могут быть разными и даже могут находиться в разных разделах Устава.
Поэтому рекомендую полноценно изучить как Устав Арендатора, так и Устав Арендодателя в их последней редакции, чтобы избежать в дальнейшем возможности расторгнуть договор аренды по этим основаниям.
3. Неполучение согласия связанных лиц на передачу недвижимости в аренду
Такими связанными лицами могут быть:
· совладельцы - при общей собственности, когда недвижимость находится в собственности нескольких лиц и каждый из них должен дать согласие на заключение договора аренды или быть Соарендаторами (одновременно несколько арендаторов в одном договоре аренды), каждый из которых получает свою долю от арендной платы от Арендатора
· ипотекодержатель - при ипотеке, когда арендная недвижимость находится в ипотеке как обеспечение обязательств, не связанных с арендой, и любая передача в пользование такой недвижимостью запрещена или должна заранее согласовываться собственником недвижимости с ипотекодержателем
· первоначальный арендодатель (собственник) - при субаренде, когда установлен запрет или обязанность получать предварительное согласование от собственника на заключение договора субаренды
Отсутствие такого согласия связанных лиц является основанием признания недействительными и расторжения договоров аренды/субаренды по инициативе таких связанных лиц. Иногда Арендодатели намеренно (по собственным интересам и по договоренности с такими связанными лицами) манипулируют этим в переговорах с Арендатором, что может привести к потере локации Арендатором или изменению условий аренды на кабальные для него условия.
Поэтому, чтобы обезопасить себя от таких рисков, рекомендую до заключения договора аренды провести юридический аудит (due diligence) как по помещению и правам на него, так и по владельцам и сторонам договора аренды
4. Заключение договора субаренды без защиты от бесконтрольной потери права аренды помещения
Кассационный хозяйственный суд в составе Верховного Суда в постановлении от 16 марта 2018 года по делу № 910/17082/17 изложил следующую правовую позицию:
«из анализа положений ст.ст. 761, 774 ГК Украины усматривается, что договор субаренды является производным от договора аренды и может сохранять свою силу исключительно в течение срока действия договора аренды. В случае утраты действия договора аренды прекращаются права Арендатора на арендованное имущество, в частности право передачи его в субаренду. Следовательно, договор субаренды прекращается одновременно с прекращением договора аренды, независимо от оснований его прекращения. Действие договора субаренды вне договора аренды противоречит природе договора субаренды»
Таким образом, договор субаренды может быть прекращен в любой момент, независимо от вины его сторон или от любых предусмотренных договором субаренды обстоятельств. Часто Арендатор и владелец помещения являются связанными лицами, которые по тем или иным причинам сдают в аренду помещения именно по субаренде, что дает им возможность расторгнуть договор субаренды в любой момент, чем они могут манипулировать в переговорах с Субарендатором.
Для того чтобы не стать заложником такого положения, рекомендую Субарендатору заключить одновременно с договором субаренды также договор аренды того же помещения напрямую с его собственником, но с условием, что такой договор аренды вступит в силу только в случае и в момент досрочного прекращения договора субаренды по причинам, не зависящим от инициативы или вины Субарендатора.
|
Александр Кодолов |
5. Сдача в аренду ФЛПом на едином налоге большей площади, чем разрешено
Согласно п. 291.5.3. Налогового кодекса Украины, для ФЛП на едином налоге установлены ограничения по общей площади, которую они могут передавать в аренду:
«не могут быть плательщиками единого налога ФЛП 1-3 групп, предоставляющие в аренду:
· земельные участки, общая площадь которых превышает 0,2 га
· жилые помещения и/или их части, общая площадь которых превышает 400 кв.м
· нежилые помещения (постройки, здания) и/или их части, общая площадь которых превышает 900 кв.м»
Следовательно, чтобы не «слететь» с единого налога и не платить налоги в больших размерах, рекомендую контролировать общую площадь помещений, официально указанную в договорах аренды, чтобы она оставалась в пределах установленных Налоговым кодексом лимитов
6. Отсутствие страхования имущества
Недвижимость обычно стоит внушительных средств. И если что-то случается с недвижимостью, ее потеря или восстановление после повреждения требует значительных затрат, которых обычно нет у сторон договора аренды. А если и есть, то поиски виновных, доказательство вины и взыскание ущерба могут затянуться на годы судебных споров и исполнительных производств.
Чтобы минимизировать такие риски, рекомендую страховать недвижимость хотя бы от основных рисков таких как наводнения, пожары, противоправные действия третьих лиц и т.д. Обязанность застраховать имущество обычно возлагается на Арендатора, но может также по договоренности сторон входить в арендную плату или компенсироваться Арендодателю иным путем.
7. Неустановление в договоре четких условий пролонгации/изменения договора и порядка проведения и компенсации капитальных затрат Арендатора
Часто Арендаторы делают ремонт в арендуемом помещении, проводят маркетинговые кампании и раскручивают эту локацию, чтобы она ассоциировалась именно с местонахождением Арендатора (особенно это важно для ресторанов, магазинов и тому подобное). То есть они настроены и заинтересованы пользоваться этой локацией долго, поэтому готовы вкладывать деньги в ремонт этого помещения для своих нужд.
Но надо понимать, что такие изменения помещения (ремонтные работы) Арендатором могут не совпадать с видением Арендодателя. И последний вправе не согласиться с видением Арендатора. А если Арендатор не получит согласия Арендодателя на перепланировку арендованного помещения, то его выполнение Арендатором без согласия Арендодателя может привести к расторжению Арендодателем договора аренды без компенсации Арендатору расходов на ремонт или даже с обязанностью восстановить прежнее состояние помещения.
Об этом говорит и Кассационный хозяйственный суд в составе Верховного Суда в постановлении от 02 декабря 2020 года по делу № 910/5446/19:
«проведение существенного изменения - перепланировка арендованного помещения арендатором без согласия арендодателя и целесообразность проведения которого он обоснованно отрицает, свидетельствует о нарушении прав арендатора и является основанием для вывода о пользовании арендованным имуществом вопреки условиям договора аренды, что является существенным нарушением договора. Следовательно, есть основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя»
Поэтому рекомендую Арендатору:
· еще до подписания договора аренды, а также в тексте договора аренды (или в приложении к нему), согласовать все ремонтные работы, а также порядок их компенсации при досрочном расторжении договора по инициативе Арендодателя
· заключить договор аренды на такой срок, за который вы планируете окупить расходы на ремонтные работы
· договориться с Арендодателем об «арендных каникулах» на период проведения ремонтных работ
· в договоре аренды прописать четкие условия и порядок смены арендной платы, а также порядок и условия пролонгации договора, чтобы Арендодатель не манипулировал вами, зная, что вы уже вложились в ремонт и для вас будет очень затратно отказаться от дальнейшей аренды этого помещения
8. Отсутствие или нечеткое определение цели использования помещения, форс-мажорных обстоятельств и порядка их подтверждения в договоре аренды
На сегодняшний день мы живем в очень нестабильные времена, когда довольно часто случаются обстоятельства, которые не зависят от воли сторон договора, но непосредственно могут повлиять на выполнение сторонами своих договорных обязанностей.
Согласно ч.ч. 4, 6 ст. 762 Гражданского кодекса Украины, Арендатор имеет право требовать от Арендодателя уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования недвижимостью существенно уменьшилась. Более того, Арендатор освобождается от платы за все время, в течение которого недвижимость не могла быть использована им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.
Кассационный хозяйственный суд в составе Верховного Суда в постановлении от 07 февраля 2018 года по делу № 910/304/16 отметил, что:
«установив, что арендуемое помещение, размещено на территории проведения антитеррористической операции и чрезвычайного режима работы банковской системы, что делает невозможным использование ответчиком объекта аренды, суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для освобождения ответчика от уплаты арендной платы по договору субаренды нежилых помещений в связи с наличием форс-мажорных обстоятельств в месте размещения объекта аренды»
Следовательно, в ситуации, когда Арендатор не может использовать помещение в связи с обязательной остановкой деятельности из-за введения карантина или проведения военных действий в этом районе, он может освобождаться от уплаты арендной платы за все время неиспользования помещения.
При этом Кассационный хозяйственный суд в составе Верховного Суда в постановлении от 20 октября 2021 года по делу № 911/3067/20 отметил, что:
«введение Кабинетом Министров Украины ограничительных мер во время карантина (в том числе запрет работы, предусматривающий прием посетителей) само по себе не свидетельствует о принципиальной невозможности использования ответчиком арендованного имущества в понимании части 6 статьи 762 ГК Украины. Как установлено судами, ответчик не доказал полного прекращения им хозяйственной деятельности в период карантина, в том числе в результате отсутствия доступа к имуществу, тогда как истец в этот период обеспечил ответчику доступ к арендованному имуществу»
Поэтому для того, чтобы у Арендатора была возможность доказать такие форс-мажорные обстоятельства и то, что такие обстоятельства помешали Арендатору пользоваться помещением на условиях договора аренды, необходимо:
· четко прописать цель использования помещения Арендатором - чтобы введенные ограничения (например, карантин) относительно видов деятельности, которые запрещено проводить в течение определенного времени, можно было сравнить с целью использования помещения
· четко прописать список форс-мажорных обстоятельств - чтобы можно было сослаться не только на общие нормы законодательства, но и сослаться на то, что именно такие обстоятельства стороны считают достаточными, чтобы считать их форс-мажорными
· четко прописать порядок подтверждения форс-мажорных обстоятельств - обычно такое подтверждение (сертификат) получается в Торгово-промышленной палате (ТПП) Украины и региональных ТПП. В связи с тем, что в договорах обычно пишут только ТПП Украины и не указывают региональные ТПП, направление запросов в региональные ТПП не дает результатов, а ТПП Украины выдает подтверждение форс-мажорных обстоятельств с большой задержкой. Поэтому рекомендую в договорах указывать не только ТПП Украины, но и региональные ТПП как органы, которые будут вправе подтвердить форс-мажорные обстоятельства в вашем договоре
ВЫВОДЫ:
Даже такая узкая тема, как договорные отношения в сфере аренды коммерческой недвижимости, имеет очень много нюансов, которые с первого взгляда не очевидны, но их неучет может привести к серьезным последствиям для сторон договора.
Поэтому, во избежание возможных убытков и расходов в течение действия договора аренды, рекомендую перед заключением договоров аренды обращаться за правовой помощью к юристам, специализирующимся в вопросах недвижимости.
Александр Кодолов,
руководитель практики «Земельное право и недвижимость»,
партнер, адвокат Адвокатского объединения «Ассирия»
Ускорить подготовку договора поможет Contractum от LIGA360. Готовые шаблоны, автоматическая проверка текста и рисков. Подробности по ссылке.
8 тыс. ситуаций и алгоритмов действий для юриста - в Информационно-правовых системах ЛІГА:ЗАКОН. Попробуйте в составе профессионального решения LIGA360: Юрист.
