З прийняттям у 2010 році Закону України «Про судоустрій і статус суддів», законодавець визначив принципово новий підхід до ролі рішень Верховного Суду України у системі правосуддя. Такий підхід зрештою знайшов своє логічне втілення у нещодавно прийнятому Закону України «Про забезпечення права на справедливий суд», яким конкретизовано положення статті 360-7 Цивільного процесуального кодексу та передбачено, що висновок ВСУ має враховуватись іншими судами загальної юрисдикції. З огляду на таке, будь-яке рішення найвищого судового органу є орієнтиром, що має вносити ясність до розуміння проблемних правових питань. Однак, на практиці трапляється і прямо протилежне.
Постановою від 18 березня 2015 року у справі №6-39цс15 ВСУ закріпив правову позицію, відповідно до якої за змістом статей 39, 40 Закону України «Про іпотеку» та статті 109 Житлового кодексу Української РСР особам, які виселяються із жилого будинку (жилого приміщення), яке є предметом іпотеки, у зв'язку зі зверненням стягнення на предмет іпотеки, надається інше постійне житло тільки у тому разі, коли іпотечне житло було придбане не за рахунок кредиту, забезпеченого іпотекою цього житла.
Даний правовий висновок потрібно розуміти так, що у разі звернення кредитором стягнення на іпотечне житло боржника, яке було придбане за інші кошти, ніж ті, що отримав боржник за цим договором кредиту (позички), то такий боржник підлягає виселенню із наданням йому іншого постійного жилого приміщення.
Усе це створює абсолютно новий підхід до вирішення спорів щодо зобов'язань, які забезпечені іпотекою житлового приміщення. У зв'язку з чим виникає просте та логічне запитання: хто, як і яке саме інше постійне житлове приміщення буде надавати боржнику?
Наприклад, все тією ж статтею 109 ЖК УРСР передбачено, що виселення громадян з приміщень, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) і повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення, є підставою для надання цим громадянам жилих приміщень з фондів житла для тимчасового проживання. Процес надання тимчасового житла регулюється статтею 132-2 ЖК УРСР, Порядком формування фондів житла для тимчасового проживання та Порядком надання і користування житловими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання, що затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 31 березня 2004 р. №422.
Проте спеціального порядку, який би регулював виселення з наданням іншого постійного житлового приміщення чинним законодавством України не передбачено. Тому варто звернутись до загальних положень, зокрема до статті 114 ЖК УРСР, відповідно до якої надаване громадянам у зв'язку з виселенням інше жиле приміщення повинно знаходитись у межах даного населеного пункту і відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам. У вказаній статті визначаються лише три категорії громадян, щодо яких може бути застосована ця правова норма, однак статтею 115 ЖК УРСР цей перелік розширено й зазначено, що можуть бути передбачені й інші випадки виселення громадян з наданням іншого жилого приміщення.
З цього зрозумілим стає лише одне - житло має знаходитись у межах того населеного пункту, що й іпотечне житло, а також відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам і стандартам. Але, знову ж таки, яким саме стандартам? Наприклад, у статті 47 ЖК УРСР визначено норму жилої площі у розмірі 13,65 квадратних метрів на особу, а в пункті 3 Порядку формування фондів житла для тимчасового проживання нормою є 6 квадратних метрів на особу. Ще одне питання яке виникає - а чи не будуть ці стандарти причиною недобросовісних дій з боку боржників? Наприклад, коли в іпотечному житлі реєструватиметься максимальна можлива кількість жильців з подальшою вимогою надати таке інше постійне жиле приміщення, яке буде відповідати нормам жилої площі на кожного жильця.
Згідно Порядку, формування фондів житла для тимчасового проживання здійснюється виконавчими органами сільських, селищних, міських рад, Київською і Севастопольською міськдержадміністраціями. Статтями 111 та 112 ЖК УРСР передбачено, що у випадках виселення у зв'язку з переобладнання будинку в нежилий або виселення з будинку, що загрожує обвалом, саме виконавчий комітет органів місцевого самоврядування повинен забезпечити того, кого виселяють, новим житлом. Стосовно виселення зі службових жилих приміщень діє Постанова Ради міністрів Української РСР «Про службові жилі приміщення» від 1988 року, аналізуючи яку можна зробити висновок про те, що інше житлове приміщення надає саме адміністрація такого підприємства, установи чи організації, але за погодженням з органами місцевого самоврядування. Однак, відповідно до частини 2 статті 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України. Зважаючи на те, що в законі прямо не передбачено, що органи місцевого самоврядування повинні забезпечити іншим постійним житловим приміщення осіб, які виселяються із жилого будинку (жилого приміщення), який є предметом іпотеки, у зв'язку зі зверненням стягнення на предмет іпотеки, якщо таке житло було придбане не за рахунок кредиту, забезпеченого іпотекою цього житла, то справедливим буде висновок, що органи місцевого самоврядування такого обов'язку не мають.
До того ж, обґрунтованими є сумніви щодо того, чи зацікавлені банки надавати особам, заборгованість яких має бути погашена за рахунок іпотеки, інше постійне житлове приміщення. Особливо зважаючи на ситуацію, що склалася в банківській системі України сьогодні, коли жоден банк немає гарантій свого подальшого існування. Тому виникає нове питання - який відсоток кредитів забезпечені іпотекою житла, що було придбане за інші кошти, ніж ті, що отримав боржник за цим договором кредиту? А який буде відсоток незавершених справ щодо звернення стягнення на таку іпотеку у зв'язку з відсутністю правового регулювання даного питання? А в які збитки для банківської системи виллється така судова практика?
Очевидно, питань більше, ніж відповідей.
Загальновідомо, що Житловий кодекс Української РСР, який був прийнятий ще 1983 року, є морально застарілим, не відповідає змінам, які відбулися в економіці країни та правовому регулюванні пов'язаних з житлом питань, потребує адекватного сучасності оновлення. І рішення Верховного Суду України від 18 березня 2015 року у справі №6-39цс15, яке ґрунтується в першу чергу на радянській правовій нормі, не лише не сприяє вирішенню проблем житлового законодавства, а й створює нові.
Володимир Волянський, молодший юрист ЮФ «Spencer & Kauffmann»
