Из каждого правила есть исключения, так же и с правом собственности, которое якобы является незыблемым, и каждый человек имеет право свободно распоряжаться своим имуществом. Однако, само государство и ограничивает гарантированное Конституцией Украины право распоряжаться по своему усмотрению.
Речь идет о возможности и запрет использовать жилое помещение для ведения хозяйственной деятельности.
Большой процент квартир, расположенных на первых этажах многоэтажных домов уже давно переоборудованы под магазины, салоны красоты, рестораны, офисы. На сколько такие переоборудования являются законными и законно ли из своей квартиры сделать офис, цех по изготовлению обуви или парикмахерскую сейчас выясним.
В теории возможно все, если иное не установлено законом.
Гражданский Кодекс Украины (далее - ГК Украины) в ч. 1 ст. 319 предусматривает право каждого распоряжаться недвижимым имуществом или его частью по собственному усмотрению. Аналогичная норма содержится в ст. 150 Жилищного Кодекса Украины (далее - ЖК Украины). Однако, это вовсе не означает, что со своим собственным жильем можно сделать и переоборудовать его во что угодно и вот почему. Статья 320 ГК Украины хоть и констатирует право владельца "использовать свое имущество для осуществления предпринимательской деятельности", однако дает уточнение, что "... кроме случаев, установленных законом".
На сегодняшний день, перечень случаев, которые ограничивают право собственника жилого помещения содержится в нормах ГК Украины (ст. 383) и ЖК Украины (ст. 6), в которых четко указано, что такие ограничения касаются промышленного производства или нужд промышленного характера. Здесь поясню, что запрет касается только производственных объектов, связанных с процессом изготовления. Запрета по размещению в жилом помещении административного офиса производства (бухгалтерского или юридического отдела), такого в законодательстве не содержится. Несмотря на прямые запреты следует помнить, что нужно принять во внимание, что любое переоборудование своего жилья в офис или магазин не должно нарушать права других жильцов дома, или соседей, на что указывает ч. 5 ст. 391 ГК Украины и ч. 4 ст. 14 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирных домов».
Ошибочно мнение, что перед осуществлением каких-либо действий со своим собственным жильем (переоборудованием его в офис, магазин, спортивный кабинет) необходимо мнение или письменное согласие соседей. Такое согласие не является обязательным атрибутом такого переоборудования. Однако, если есть возможность собрать подписи соседей в один документ - лишним он точно не будет.
Однако, как видим, прямое разрешение на использование жилого помещения для предпринимательской деятельности в законодательстве не предусмотрено, только в виде "разрешено то, что не запрещено законом», что и стало основанием для неоднократных обращений как физических так и юридических лиц в органы государственной власти. И правомерность такого использования неоднократно подтверждал Государственный комитет Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства, указывая, что "... по мнению Госпредпринимательства Украины, граждане, которые используют жилое помещение в соответствии с его назначением (проживают в нем), соблюдают правила пользования жилыми помещениями (не используют жилые помещения для осуществления хозяйственной деятельности промышленного характера), не наносят вреда окружающей среде, не нарушают права и охраняемые законом интересы граждан, юридических лиц и государства - могут использовать жилое помещение для осуществления предпринимательской деятельности". (Письмо Государственного комитета Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства от 15.09.2006 № 6700). Аналогичный по содержанию ответ Комитет предоставил письмом от 31.07.2007 № 5620.
Конечно, мнение Комитета не будет определяющим во время спора или при принятии решения относительно использования жилья под нужды бизнеса, однако, преимуществом, в пользу законности такого использования - точно есть.
Поэтому, как видим, что использовать свое собственное жилье под нужды предпринимательской деятельности вполне законно, если только такое жилое помещение не будет использоваться для промышленных целей и не будет нарушать права других лиц и будет соблюден порядок перевода жилого помещения в статус нежилого.
Есть ли исключении из правил? Мнение суда.
Исключение из правил или более широкую трактовку таких правил всегда будут иметь место, а с точки зрения суда это скорее умение доказать правоту своих действий или неправоту действий другого.
Судебная практика по спорам об использовании собственного жилья в предпринимательской деятельности не так наработана и богата своими решениями, однако несколько решений, на которые можно смело ссылаться, когда Вам скажут о незаконности таких действий - есть.
Первый спор касался процедурных моментов, которые препятствовали переводу жилого помещения в статус нежилого. На сегодняшний день единственным официальным способом перевести жилое помещение в нежилое - получить соответствующее решение городского совета. Решение городской совет предоставлять отказался, ссылаясь на отсутствие документа, подтверждающего факт непригодности жилья его для проживания. Такой формальный подход к рассмотрению обращения заявителя, по мнению суда, является нарушением прав собственника жилья, указав, что "владелец квартиры имеет право по своему усмотрению осуществлять ремонт и изменения в квартире, предоставленной ему для использования как единого целого, - при условии, что эти изменения не приведут к нарушениям прав собственников других квартир в многоквартирном жилом доме и не нарушат санитарно-технических требований и правил эксплуатации дома. Использование объекта собственности ограничивается мотивами не причинения ущерба правам, свободам и достоинству других граждан, интересам общества. При этом, право использовать свое имущество для осуществления предпринимательской деятельности в порядке и с ограничениями, установленными законом, прямо закреплено статьей 320 Гражданского кодекса Украины ". (Решение ВСУ от 30.10.2018 по делу №524/7508 /15-а).
Чуть выше упоминалось о согласии соседей на обустройство помещения под бизнес вместо жилого помещения. И как уже упоминалось это не является обязательным документом, но именно плохие отношения с соседями могут сыграть злую шутку, как это произошло в следующем кейсе. Имея в собственности квартиру, владелец решил сдавать ее в аренду юридическому лицу под офис. Наверное, находясь в плохих отношениях с соседями, владелец решил не принимать во внимание их мнение относительно сдачи в аренду своего жилья под офисное помещение. В отместку соседи обратились с коллективной жалобой в ЖЭК. Управляющая компания, на балансе которой находился дом, в свою очередь обследовав помещение составила соответствующий акт, что указанная квартира используется не по назначению и соответствующего решения городского совета о переводе помещения из жилого фонда в нежилой - нет. Все эти обстоятельства были приняты судом во внимание и суд обязал использовать жилое помещение квартиры по назначению - для проживания. (Решение Шевченковского районного суда. Киева от 06.02.2009 года по делу № 2-1444 /09).
В аналогичных делах решающую роль имело то, что использование собственного недвижимого имущества в предпринимательской деятельности осуществлялось без перевода такового из жилого фонда в нежилой, а бдительные соседи сделали всего лишь "свое дело".
Поэтому, прежде чем отдать свою собственную недвижимость под нужды бизнеса, прежде всего позаботьтесь, чтобы были соблюдены все процедурные требования, в отношении таких изменений, а именно:
- получены соответствующие разрешения;
- имеется в наличии свидетельство о праве собственности на недвижимость;
- есть разрешение на осуществление перепланировки, если такие планируются.
Поэтому, соблюдая все требования законодательства, можно смело использовать свою собственную недвижимость в предпринимательской деятельности.
