Міністерство юстиції України наказом від 28 липня 2010 року № 1692/5 внесло зміни у свій наказ від 07.02.2002 р. № 7/5 і виклало в новій редакції Тимчасове положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майнощо набуло чинності 1 жовтня 2010 року.
З цієї дати реєстратори бюро технічної інвентаризації (БТИ) здійснюватимуть державну реєстрацію не лише права власності на нерухоме майно і його обмежень (обтяжень), але і:
- права користування об'єктами нерухомого майна, розташованими на земельних ділянках;
- права користування (найму, оренди) будівлями і капітальними спорудами, їх окремими частинами;
- права власності на об'єкти незавершеного будівництва.
Крім того, реєстратори БТИ зобов'язуються вести облік безхазяйній нерухомості і реєструвати довірче управління нерухомістю.
Такі повноваження БТИ зберігатися за ним до 1 січня 2012 року.
Зміни в Тимчасове положення вносяться у зв'язку з прийняттям Закону "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно і їх обмеження" і інші законодавчі акти України".
| ЕКСПЕРТНА ДУМКА |
|
Віталій Правдюк: "На наш погляд, суб'єкти господарської діяльності активно не піддаватимуть державної реєстрації права оренди по договорах терміном менше 3 років" |
Детальніше прокоментував новації Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності і інших речових прав на нерухоме майно (далі - Порядок) для ЛІГА :ЗАКОН начальник департаменту нерухомості будівництва і земельного права АК "Коннов і Созановский" Віталій Правдюк: "В цілому прийняття вказаних змін було обумовлене прийняттям в новій редакції Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно і їх обтяжень" (далі також як "Закон") і переважно повторює ті недолікиякі були закладені самим Законом. Внаслідок того, що після набуття чинності Порядку, нововведення Закону отримають своє практичне застосування, слід звернути увагу на найбільш суттєвих з них.
Як мінімум до 1 січня 2012 року встановлений єдиний орган реєстрації прав на нерухомість - БТИ.
Детальніше розписаний сам перелік об'єктів нерухомості, на які реєструється право. Якщо раніше об'єкти реєстрації іменувалися просто як "об'єкти нерухомого майна", то тепер такі об'єкти розбиті на 5 видів: житлові будинки, квартири, будівлі, споруди, приміщення.
На наш погляд, створення закритого переліку об'єктів нерухомості являється непотрібним і навіть шкідливим з урахуванням декілька заплутаних дефініцій самих видів об'єктів нерухомості в порядку і Законі. З одного боку позитивом є віднесення до об'єктів нерухомості з правом державної реєстрації інженерних споруд. З іншого боку, викликає питання визначення самих споруд як "земельні поліпшенняякі не належать до будівель і приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій".
Сам термін "земельні поліпшення" не використовується широко в правозастосовній діяльності, не визначений нормативноа тому незрозумілий для осіб, які застосовуватимуть Порядок і Закон. Приміром, не викликає ні у кого сумнівів, що, приміром, зрошувальний канал є інженерною спорудою, але чи являється він земельним поліпшенням незрозуміло. На наш погляд, подібні детальні описи лише призводять до неясностям по застосуванню новацій законодавства.
Віталій Правдюк : "Ссоздание закритого переліку об'єктів нерухомості є непотрібним і навіть шкідливим" |
Як вже відзначалося в юридичній періодиці, Закон занадто у загальних рисах передбачив положення по державній реєстрації прав на нерухоме майно. Положення ст. 4 Закони викладено таким чином, що передбачають обов'язкову державну реєстрацію будь-якого договору оренди нерухомості на будь-який термін навіть на 1 місяць.
У цій частині Закон суперечить ст. 794 Цивільного кодексу Українияка передбачає обов'язкову державну реєстрацію прав на нерухомість на підставі договорів найму на термін більше трьох років. Особливій пікантності ситуація придбаває у зв'язку з тим, що нова редакція ст. 794 Цивільні кодекси прийнята одночасно з новою редакцією Закону.
Судячи з тексту, укладачі Порядку також дотримувалися позиції про необхідності "тотальної" реєстрації усіх договорів найму нерухомості. Так, пункт 2.6. Порядку передбачає можливість реєстрації права оренди, яке виникло на підставі договору не в нотаріальній формі.
На наш погляд, вимоги Закону і Порядку про "тотальну" реєстрацію усіх прав оренди нерухомості являється маловірогідно здійснимим. Сам Порядок ще більше утрудняє здійснимість таких вимог, вимагаючи проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомості, права на які реєструються не менше чим за 12 місяців до реєстрації (п. 3.9. Порядку). З урахуванням створеної самим законодавцем колізії між нормами Закону і Цивільного кодексу, на наш погляд, суб'єкти господарської діяльності активно не піддаватимуть державної реєстрації права оренди по договорах терміном менше 3 років.
Досить заплутаними виглядають і вимоги Порядку в частині державній реєстрації нерухомості на підставі договорів іпотекиякі містять обмовки про задоволення вимог іпотекодержателя. Приміром, неясно як повинен виглядати "документ, який підтверджує закінчення тридцятиденного терміну з моменту отримання іпотекодавцем і боржником, якщо він відрізняється від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя.".
Як відомо найважче підтвердити настання найбільш очевидних фактів на зразок факту закінчення зими. З урахуванням того, що відповідно до пункту 3.2. Порядку державний реєстратор має право зупинити розгляд заяви про реєстрацію у разі неповної подачі документів, подібні формулювання утрудняють дієве застосування усього Порядку.
У тексті Порядку зустрічаються і інші неясності і протиріччя.
