Як мінімізувати ризики при купівлі-продажі нерухомості

Придбання нерухомості - це для одних мрія, для інших - інвестиція, а ще для когось - звичний вид діяльності. Однак, незважаючи на мету, процес такої трансакції вимагає особливої уваги та відповідальності, оскільки зазвичай передбачає чималі інвестиції.

Відтак, інвестори чи покупці стараються ретельно та розважливо підходити до реалізації свого задуму. Враховуючи особливості ринку нерухомості, кожен крок повинен супроводжуватись не лише уважністю до деталей, а й належним супроводом професіоналу, який вміє визначати ризики процедури та мінімізувати їх.

У цій статті розглянемо основні документи, необхідні для відчуження нерухомості, а також етапи угоди та заходи, які допоможуть захистити ваші інтереси й уникнути небажаних наслідків у майбутньому.

Спершу розглянемо перелік документів, які слід підготувати, якщо ви продавець, або ж проаналізувати у випадку, якщо ви покупець.

Власник нерухомості перед продажем повинен підготувати такий пакет документів:

1) паспорт та ідентифікаційний код продавця (уповноваженого представника); слід звернути увагу на те, щоб у паспорті старого зразка були вклеєні всі фотографії;

2) у випадку, якщо власник перебуває у шлюбі - свідоцтво про шлюб та нотаріально завірена заява-згода іншого з подружжя на відчуження нерухомості; або свідоцтво про розірвання шлюбу, свідоцтво про смерть другого з подружжя - за наявності відповідних обставин;

3) шлюбний контракт (за наявності);

4) у випадку наявності декількох співвласників житла - документи та нотаріально завірена згода на продаж від усіх співвласників; якщо співвласниками є діти - свідоцтво про народження дитини, паспорт (після досягнення чотирнадцятилітнього віку), ідентифікаційний код;

5) витяг з реєстру територіальної громади, яка дасть встановити відсутність прав на користування відчужуваними житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною малолітніх, неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб;

6) довідка про зареєстрованих у помешканні (довідка про склад сім'ї станом на відповідну дату), яку можна безкоштовно отримати у ЦНАПі або у нотаріуса.

7) технічний паспорт на об'єкт;

8) документ, що підтверджує право власності на майно: витяг з державного реєстру прав на нерухомість, свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, міни, дарування, рішення суду, свідоцтво про право на спадщину тощо;

9) звіт про оцінку майна, який можна замовити онлайн або виготовити у незалежного оцінювача (строк дії звіту - 6 місяців);

10) виписка про відсутність боргів за комунальні послуги (слід звернутись до надавача комунальних послуг за наявними особовими рахунками згідно з переліком);

11) в разі продажу приватного будинку - документи, що підтверджують право володіння чи користування землею, зокрема акт на землю із зазначенням кадастрового номера.

Окрім документів, слід також провести юридичну оцінку інших даних.

1. Перевірка правового статусу нерухомості

Перед підписанням договору, що стосується відчуження нерухомості, важливо переконатися в так званій "чистоті" об'єкта нерухомості. Це означає, що варто перевірити наступні документи:

- Витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Цей документ підтверджує реєстрацію права власності юридичної чи фізичної особи на об'єкт. Важливо перевірити, чи є на майні обтяження, зокрема арешти чи/та заборони.

На практиці трапляються випадки, коли майно обтяжене так званими «дружніми» арештами, в тому числі заборонами, які власник обіцяє зняти безпосередньо перед відчуженням. Наявність таких арештів свідчить не так про проблеми у правовому титулі власника, як про потенційні претензії чи інтереси до майна з боку третіх осіб. І хоча такого роду факт здебільшого не варто оцінювати як суттєвий ризик, однак звернути увагу на нього все ж слід.

Крім того, слід вияснити наявність зареєстрованих прав третіх осіб (оренда, іпотека, сервітут тощо) на майно, які у майбутньому можуть обмежити нового володільця у користуванні ним.

- Технічний паспорт. Вказаний документ підтверджує відповідність фактичних характеристик нерухомості тим даним, що містяться у реєстрі. Якщо ж розбіжності у площі, конфігурації приміщень все-таки будуть виявлені, рекомендуємо виправити ці питання до укладання угоди.

- Підстава набуття власником права власності. Слід ретельно перевірити, на якій підставі продавець набув права власності на майно: внаслідок укладення договору купівлі-продажу, отримав у спадщину, дарування, інших правочинів чи на підставі судового рішення. Це допоможе зрозуміти походження майна та дасть розуміння, які документи слід проаналізувати додатково.

2. Оцінка наявності у продавця боргів

Перед купівлею майна важливо впевнитись у відсутності у продавця заборгованості за комунальні послуги чи податки.

До перевірки також рекомендуємо включити огляд реєстру судових рішень як щодо поточного, так і щодо попереднього власника.

На практиці трапляються випадки, коли чинного власника позбавляють права власності на майно в силу наявності заборгованості одного з «ланцюжка» попередніх власників. Зокрема, наша команда стикалася із ситуацією, коли приватний виконавець з метою погашення боргу звернувся до суду та просив звернути стягнення на майно, яке власник продав своєму родичу (продавцю), а той відчужив майно третій особі.

Здавалося, майно перебувало у власності «ланцюжка» осіб впродовж тривалого часу, набуття права власності відбулось достатньо типово - через договір купівлі-продажу, майно не було нічим обтяжене, у безпосереднього власника не було боргів, відтак, усе повинно бути надійним. Тим не менш, суд визнав договір купівлі-продажу майна від первісного власника на проміжного фраудаторним правочином, спрямованим на зменшення активів боржника. Після цього приватний виконавець звернувся до суду із поданням про звернення стягнення на нерухоме майно боржника, право власності на яке не зареєстровано в установленому законом порядку, яке суд задовольнив. Таким чином, майно, що уже перебувало у власності третьої особи, передано стягувачу за зобов'язанням первісного власника, з яким третя особа не укладала жодних правочинів.

Виявити такого роду ризики є непростою задачею, оскільки вимагає глибокого юридичного занурення та дослідження майнової ситуації не лише безпосереднього продавця, а й його попередників.

Здебільшого такі схеми супроводжуються аномально низькою ціною нерухомості та помітним бажанням чинного власника чимшвидше позбутись майна. Однак це не завжди обов'язкові атрибути подібних ситуацій, відтак треба бути пильними та звертатись за порадою до фахівця.

3. Майно, яке знаходиться у спільній власності

У випадку відчуження майна в цілому достатньо заяви-згоди усіх співвласників. Однак, якщо відчужується лише певна частка майна, то від кожного із співвласників слід отримати заяву про його нотаріально завірену відмову від переважного права купівлі частки майна, що продається.

3. Перевірка повноважень продавця

Якщо майно продається від імені юридичної особи або за довіреністю, обов'язково переконайтеся в чинності повноважень представника. Довіреність від фізичної особи повинна бути нотаріально засвідчена, при цьому варто перевірити, чи не була вона скасована (відкликана) або обмежена.

До слова, шахраї найбільше люблять саме цей етап укладення договору купівлі-продажу в силу його вразливості. Тому уважне вивчення переліку повноважень представника, строку дії довіреності, встановлення тотожності повіреного та фактично присутньої на момент укладення правочину особи - усе це вимагає належної компетенції та уваги.

4. Нотаріальні послуги

Договір відчуження нерухомого майна підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Здебільшого саме нотаріус проводить правову експертизу документів, перевіряє право власності, наявність обтяжень та інші визначальні для угоди фактори. Однак не завжди перевірки документів виключно нотаріусом є достатньо, тож вивчення документів та виявлення потенційних ризиків слід довірити юристу.

5. Попередній договір

Якщо продаж або купівля нерухомості відтерміновується у часі, рекомендуємо укласти попередній договір. У ньому сторони можуть визначити істотні умови майбутньої угоди, включаючи ціну, терміни виконання та інші зобов'язання. Це допоможе уникнути можливих непорозумінь і зміцнити правові позиції покупця та продавця.

6. Оформлення авансу або завдатку

Часто перед підписанням основного договору покупець вносить аванс або завдаток. Ці кошти служать гарантією виконання угоди.

Варто уточнити різницю між цими двома поняттями: аванс може бути повернений у разі зриву угоди, тоді як завдаток залишається у продавця, якщо покупець відмовляється від угоди. Правильне документальне оформлення авансу чи завдатку допоможе захистити ваші інтереси у випадку виникнення спорів.

7. Страхування угоди

Для додаткового захисту можна скористатися послугами страхування майнових ризиків. Страхові компанії пропонують різні види страхування, включаючи страхування титулу (права власності), що допоможе захиститися від можливих претензій третіх осіб на майно.

8. Юридичний супровід

Залучення досвідченого юриста до процесу купівлі-продажу нерухомості - це один із найефективніших способів мінімізувати ризики. Фаховий юрист допоможе з юридичною перевіркою документів, підготовкою договорів і сприятиме правовій «чистоті» угоди. Він також може представляти інтереси зацікавленої особи у випадку виникнення конфліктів.

Висновок

Купівля-продаж нерухомості є складним процесом, що вимагає обережного підходу. Перевірка документів, консультація з юристами, залучення нотаріуса та використання страхових механізмів допоможуть знизити ризики та захистити ваші права. Дотримання цих порад не лише забезпечить вам юридичну безпеку та мінімізує ймовірність виникнення неприємних ситуацій, а й заощадить ваші гроші.

Любомир Мужик,

старший юрист ЮФ INTEGRITES