Територію України заселено вже багато тисячоліть. Багато народів, які в різні епохи жили тут, створювали нашу історію, яка в тому чи іншому вигляді дійшла до сьогодення.
З метою захисту традиційного характеру середовища населених місць України та збереження їх самобутньої історії був затверджений Список історичних населених місць України (постанова КМУ від 26 липня 2001 р. № 878). У цьому списку перебуває близько 400 міст і селищ міського типу, він регулярно поповнюється.
У багатьох з міст знаходяться об'єкти архітектури, які є культурною спадщиною і повністю або частково збереглися в автентичному стані, демонструють ознаки епохи, стилів, традицій, будівельних технологій або є творами відомих авторів. У таких будинках, будівлях, спорудах продовжують проживати люди, розміщуються офіси або виробничі потужності підприємств.
При цьому частина з власників або орендарів цих площ навіть не здогадуються про їхній особливий статус.
Ми проаналізуємо такий кейс - звернення власника квартири, яка розташована в будинку-пам'ятці культурної спадщини місцевого значення.
Власне, питання: чи потрібно укладати охоронний договір на квартиру та які це створює для нього додаткові обмеження.
Особливості укладення охоронного договору на частину пам'ятки
На перший погляд, окремий договір на квартиру, що знаходиться в пам'ятці, не може бути укладений виходячи з таких причин:
- квартири, враховуючи загальну тенденцію експлуатації об'єктів культурної спадщини в радянський період та в період незалежної України, не можна вважати такими, що донесли до нашого часу цінність з естетичного, історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього погляду (за невеликим, на жаль, винятком);
- квартири в пам'ятках, у загальному своєму випадку, не зберегли свою автентичність. Так, автентичність - це одна з найголовніших властивостей об'єкта культурної спадщини, що характеризується збереженістю його первісної матеріально-технічної структури, форми та вигляду, ролі у навколишньому середовищі, що дозволяють розглядати його як історичне свідчення попередньої діяльності людини та твір мистецтва.
З іншого боку, чинне законодавство чітко передбачає можливість укладення охоронного договору як на всю пам'ятку, так і на її частину. Частина пам'ятки - окремі взаємопов'язані структурні частини (елементи), що мають певне призначення - фундаменти, стіни, фасади, інтер'єри, перекриття, дахи або покриття дахів, сходи, вікна, двері, балкони, лоджії, окремі приміщення, підвали, мансарди (п. 3.32 ДБН А.2.2-14:2016 Склад та зміст науково-проектної документації на реставрацію пам'яток архітектури та містобудування).
Яке визначення квартири містить чинне законодавство? Відповідно до ДБН В.2.2-15:2019 Житлові будинки. Основні положення, а саме: квартира - це комплекс взаємопов'язаних приміщень, що використовуються для проживання однієї сім'ї різного чисельного складу, який включає: основні приміщення - житлову (житлові) кімнату та підсобні приміщення (п. 3.15 ДБН В.2.2-15:2019).
Тож бачимо, що квартира цілком підходить під ознаку частини пам'ятки, на яку може бути укладений окремий охоронний договір. Можливість укладання таких договорів підтверджує й судова практика (наприклад, у постанові від 23 грудня 2019 р. № 806/1536/18 Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду зауважив, що укладення охоронних договорів позивачем і третіми особами щодо кожної з квартир не усуває можливості укладення охоронного договору об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку на весь будинок, оскільки багатоквартирний будинок у цілому, як і кожна квартира у будинку, є пам'яткою архітектури місцевого значення і потребує вжиття заходів до її збереження).
Обмеження, що накладаються охоронним договором
Якщо з можливістю укладення договору на квартиру ми розібрались, то подальше питання в такому: які ж обмеження може містити такий охоронний договір?
В охоронному договорі можуть бути передбачені такі обмеження для власника/користувача:
- зазначення виключного цільового використання частини пам'ятки;
- здійснення продажу, передачі у володіння, користування чи управління частиною пам'ятки тільки після письмової згоди органу охорони культурної спадщини;
- зобов'язання утримувати пам'ятку (її частину) відповідно до вимог норм і правил пожежної безпеки, в належному санітарному та технічному стані;
- заборона використання частини пам'ятки як постійне або тимчасове житло (виняток - якщо це передбачено охоронним договором);
- розміщення реклами, інших написів та позначок на пам'ятці, її частинах та елементах, на її території та в її охоронній зоні тільки за попереднім погодженням з органом охорони культурної спадщини;
- забезпечення доступу до пам'ятки з метою її екскурсійного відвідування (при цьому в договорі зазначаються дні тижня та години відвідування; максимально допустима кількість відвідувачів, що можуть одночасно перебувати в приміщенні пам'ятки та на її території) тощо (у разі коли пам'ятка або її частина вважається придатною для екскурсійного відвідування).
Також слід зазначити, що в охоронному договорі зазначається режим використання пам'ятки. У разі невизначення режиму використання пам'ятки в охоронному договорі (наприклад, у разі якщо його не укладено) на пам'ятці допускаються лише консервація, реставрація, музеєфікація, ремонт, пристосування.
Відповідальність у разі неукладення охоронного договору
Чинним законодавством передбачена адміністративна та фінансова відповідальність за неукладення охоронного договору.
Адміністративна відповідальність може наступати за порушення вимог законодавства про охорону культурної спадщини (ст. 92 КпАП) або невиконання законних вимог посадових осіб органів охорони культурної спадщини (ст. 188-33 КпАП), що може призвести до накладення штрафу на фізичну особу від 850 до 1700 грн.
Що стосується фінансової відповідальності як окремого виду, то слід зазначити, що вона застосовується лише до юридичних осіб. Так, згідно зі ст. 44 Закону «Про охорону культурної спадщини» відповідний орган охорони культурної спадщини накладає на юридичну особу, яка є власником або уповноваженим ним органом чи замовником робіт, такі фінансові санкції:
- за ухилення власника пам'ятки або уповноваженого ним органу від підписання охоронного договору або за порушення ним режиму використання пам'ятки - у розмірі від 1700 до 17000 грн.;
- за невиконання припису органів охорони культурної спадщини - у розмірі від 850 до 1700 грн.
Висновок
Чинне законодавство передбачає існування обов'язку власника (користувача) частини пам'ятки укладати охоронний договір на частину пам'ятки (квартиру) з уповноваженим органом охорони культурної спадщини.
У разі відсутності добровільного волевиявлення з боку власника або користувача на укладення такого договору, враховуючи, що охоронний договір вважається адміністративним договором, зобов'язати укласти такий договір можна через суд (наприклад, постанова ВС від 17 листопада 2022 р. по справі № 640/16767/21 або постанова ВС від 9 жовтня 2023 р. у справі № 640/4637/21).
Також у судовому порядку можливе стягнення фінансових санкцій, накладених на власника (користувача) пам'ятки за невиконання припису з боку органів культурної спадщини щодо укладення договору (наприклад, постанова ВС від 20 травня 2022 р. у справі № 640/16786/19).
Станіслав Бойко,
старший юрист практики будівництва та
капітальних інвестицій TOTUM LF
Хочете аналізувати законодавство глибше? Побачте повний контекст до кожного НПА - з новою LIGA360! До кожного документи знайдуться пов'язані закони, судова практика та аналітика. Залиште заявку на презентацію.
Скористайся найгарячішою пропозицією - Summer program від LIGA ZAKON! Знижка на оновлену версію LIGA360 для нових клієнтів LIGA ZAKON. Отримай ефективні інструменти для контролю бізнес-ризиків й ухвалення рішень. Забезпеч всю команду інформацією і економ більше з кожною додатковою ліцензією.
