У Східному міжрегіональному управлінні Міністерства юстиції (м. Харків) роз'яснили питання головної речі та приналежності у сфері нерухомості.
У статті 186 Цивільного кодексу наведено визначення головної речі та її приналежності. Річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі і пов'язана з нею спільним призначенням, є її приналежністю.
Приналежність слідує за головною річчю, якщо інше не встановлено договором або законом.
Головна річ і належна є відокремленими одна від одної різнорідні речі. Різниця між ними полягає в тому, що головна річ може бути використана за призначенням і без належності, а належність за загальним для неї призначенням без головної речі використовуватися не може. Головна річ наділена самостійним значенням, а належність лише виконує допоміжну роль.
Відповідно до частини 3 статті 13 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» розділ Державного реєстру прав складається з чотирьох частин, що містять відомості про, зокрема, нерухоме майно.
Підпунктом 2 пункту 29 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно встановлено, що до Державного реєстру прав вносяться такі відомості про об'єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці, зокрема, опис об'єкта нерухомого майна із зазначенням об'єктів, що є приналежністю головної речі (присвоєна літера, римська або арабська цифра відповідно до технічного паспорта, загальна та (за наявності) житлова площа) (у разі коли об'єкт нерухомого майна є головною річчю).
Наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики від 24.05.2001 № 127 затверджено Інструкцію про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна. Згідно з пунктом 4 підрозділу 1 розділу II Інструкції господарські (допоміжні) будівлі (сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, сміттєзбірники тощо) та споруди (коледжі, вигрібні ями, огорожі, ворота, хвіртки, замощення тощо) підлягають технічній інвентаризації в складі основної будівлі.
Відповідно до пункту 3 підрозділу 3 розділу II Інструкції на присадибних ділянках, крім житлових будинків, розміщуються допоміжні (господарські) будівлі (сараї, хліви, літні кухні, гаражі, майстерні, навіси, вбиральні тощо) та господарські споруди (колодязі, вигрібні ями, огорожі, ворота, хвіртки, замощення тощо).
Разом з тим пунктом 4 підрозділу 3 розділу II Інструкції встановлено, що до прибудов житлових будинків належать прибудовані житлові кімнати та допоміжні приміщення (тамбури, веранди, кухні, комори, ванні кімнати, вбиральні тощо).
Крім того, згідно з пунктом 2 підрозділу 4 розділу II Інструкції господарські (допоміжні) будівлі (котельні, бойлерні, трансформаторні підстанції, гаражі, сараї, сміттєзбірники тощо), розміщені на земельних ділянках або територіях житлових, громадських та інших будинків, виконують функції допоміжного господарського призначення та інженерного забезпечення основних будинків.
Відповідно до статті 380 Цивільного кодексу житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання.
Згідно із статтею 381 ЦКУ садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями. У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом.
Враховуючи норми статей 186, 380, 381 ЦКУ, господарсько-побутові будівлі (сарай, гараж, санвузол тощо), наземні та підземні комунікації (водопостачання, очисні споруди, тощо), що розташовані з житловим будинком на одній земельній ділянці і призначені для забезпечення власника необхідними засобами благоустрою, вважаються приналежністю головної речі і не є самостійними нерухомими речами, у зв'язку з чим право власності на зазначені будівлі та споруди як на окремі об'єкти визнаватися не може.
У зв'язку з цим не є правильним внесення відомостей про господарсько-побутові будівлі та споруди до складових частин об'єкта нерухомого майна.
Запис про такі будівлі та споруди доцільно (можливо) робити у вкладці «опис майна».
Окремо зазначено, що відповідно до частини 4 статті 5 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не підлягають державній реєстрації речові права та їх обтяження, зокрема, окремо на споруди, що є приналежністю головної речі, або складовою частиною речі.
Зазначене знаходить підтвердження і в судовій практиці, зокрема, у постанові Верховного Суду від 31.07.2019 у справі № 127/24183/16-ц.
Додатково зауважено, що відповідно до частини 3 статті 26-3 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності» адреса не присвоюється, зокрема, будівлям та спорудам, що є приналежністю відповідної будівлі або споруди.
Юристу необхідно бути постійно в курсі останніх новин і подій на ринку юридичних послуг. Професійне видання ЮРИСТ&ЗАКОН - достовірне джерело важливої інформації для всієї юридичної спільноти: правова картина тижня, аналіз актуальної судової практики та практичні поради експертів. Скористайтеся унікальною пропозицією: оформлюйте передплату на півроку або рік - та отримайте безкоштовний доступ до кінця 2020 року.
Читайте також:
