На засіданні Судової палати у господарських справах Верховного Суду України 20 травня 2015 року було розглянуто справа № 3-122гс15 за позовом виконавського комітету Бориспільської міської ради Київської області до малого приватного підприємства "Борату" про внесення змін до договору про сплату засобів замовників, що притягаються для розвитку інженерно-транспортної і соціальної інфраструктури (ув'язнений 13 жовтня 2008 року), і по зустрічному позову про відміну рішення і внесення змін до договору. Позивач просив про перерахунок непереданих частин площ, прийнятих в експлуатацію, в грошові кошти відповідно до розрахунку пайової участі. При перегляді справи Верховний Суд погодився з ВХСУ в тлумаченні особливостей застосування п. 7 Завершальних положень Закону "Про регулювання містобудівної діяльності" (відносно застосування договору про паесов участь забудовника у відповідність із Законом). Роз'яснено, що ця норма не містить обмовку про те, що її дія поширюється тільки на договори, термін виконання зобов'язання по яких не настав.
Керівний партнер ЮК "Бізнес Форс" Віталій Правдюк рахує, що тлумачення судами цієї норми дасть новий розвиток нормам не до кінця виконаних договорів про пайову участь.
Так, після набуття чинності у березні 2011 року Закону "Про регулювання містобудівної діяльності" (далі - "Містобудівний Закон"), який заборонив натуральні розрахунки між містом і забудовниками, намітилися дві тенденції рішення судами України спірних ситуацій, які залежали від дати і факту укладення договору про пайову участь :
1. Що відповідають Закону і ув'язнені до березня 2011 року договори повинні були виконуватися незалежно від того, чи зобов'язаний забудовник тепер укладати такий договір;
2. Якщо договір не був укладений до березня 2011 року у міської влади залишилося мало шансів змусити забудовника укласти договір.
Аналізована Постанова ВСУ не змінила тих, що виникли в 2011-2014 роках двох вказаних вище принципів. Незалежно від дати укладення договору про пайову участь суд визнав обов'язковість умов договору для сторін. Проте звертає на себе увагу творчий підхід, реалізований судом першої інстанції, і узаконений усіма судами вищих інстанцій в частині застосування п. 7 Завершальних положень Містобудівного Закону, тобто того, як же саме сторони повинні "привести Договір у відповідність із законодавством".
|
Віталій Правдюк |
Одно з тлумачень, що напрошуються, як його бачили забудовники, полягало в тому, що раз з березня 2011 року "натуральні" відрахування забудовниками місту були скасовані Законом, то усі подібні зобов'язання, що містяться в "старих" договорах, повинні просто втратити силу.
Проте вічна нестача грошей в місцевих бюджетах спонукала місцеву владу разом з українськими судами знайти інше прочитання Закону, а саме перекладу натуральних зобов'язань в грошові шляхом перерахунку площ приміщень в оплату аналогічної вартості таких приміщень.
Слід сказати, що вказане рішення не є ідеальним з точки зору юридичної техніки. По суті, суд узяв на себе сміливість змінити істотні умови укладеного між сторонами договору, незважаючи на відсутність волі у сторін договору на таку зміну. При цьому спочатку суд першої інстанції в грудні 2013 року відмовив в позові Бориспільського міськвиконкому, вказавши: "вимога позивача щодо приведення договору у відповідність закону шляхом доповнення його п.п. 3.8., 3.9., у яких позивач додатково хоче зобов'язати замовника сплатити 526199,00 грн. …є намаганням створення для відповідача нового, не передбаченого договором, зобов'язання".
Проте постановою 16 липня 2014 року ВХСУ відмінив прийняті в першому розгляді рішення судів двох інстанцій і направив справу на новий розгляд, вказавши, що " Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності" не передбачає звільнення забудовників від зобов'язань, які виникли за раніше укладеними договорами, а лише передбачає можливість існування цих зобов'язань виключно в грошовій формі".
Тобто вимога міськради перерахувати квадратні метри в гроші є не покладанням нових зобов'язань на забудовника, а адаптацією тих, що існували раніше глобальних зобов'язань по пайовій участі забудовника в новій, грошовій формі.
В. Правдюк вважає, що подібне тлумачення дасть новий розвиток нормам багатьох не до кінця виконаних договорів про пайову участь, причому міськвиконкоми отримають можливість здійснювати перерахунок метрів в гривні з урахуванням поточного ринкового курсу цін на нерухомість. При цьому існують лише два обмеження:
1. Граничний розмір пайової участі не може перевищувати 4 % від кошторису (для житла) і 10 % від кошторису (для інших об'єктів);
2. Термін позовної давності за укладеним раніше договором.
Усі рішення судів Ви можете легко знайти в Системі аналізу судових рішень VERDICTUMствореною для аналітичної роботи з багатомільйонним масивом судових рішень. Якщо Ви ще не користуєтеся системою, замовте тестовий доступ чи придбайте VERDICTUM.
