На заседании Судебной палаты по хозяйственным делам Верховного Суда Украины 20 мая 2015 года было рассмотрено дело № 3-122гс15 по иску исполнительного комитета Бориспольского городского совета Киевской области к малому частному предприятию «Бората» о внесении изменений в договор об уплате средств заказчиков, привлекаемых для развития инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры (заключен 13 октября 2008 года), и по встречному иску об отмене решения и внесения изменений в договор. Истец просил о пересчете непереданных частей площадей, принятых в эксплуатацию, в денежные средства в соответствии с расчетом долевого участия. При пересмотре дела Верховный Суд согласился с ВХСУ в толковании особенностей применения п. 7 Заключительных положений Закона «О регулировании градостроительной деятельности» (относительно применения договора о паесов участии застройщика в соответствие с Законом). Разъяснено, что эта норма не содержит оговорку о том, что ее действие распространяется только на договоры, срок выполнения обязательства по которым не наступил.
Управляющий партнер ЮК «Бизнес Форс» Виталий Правдюк считает, что толкование судами этой нормы даст новое развитие нормам не до конца выполненных договоров о паевом участии.
Так, после вступления в силу в марте 2011 года Закона «О регулировании градостроительной деятельности» (далее - «Градостроительный Закон»), который запретил натуральные расчеты между городом и застройщиками, наметились две тенденции решения судами Украины спорных ситуаций, которые зависели от даты и факта заключения договора о паевом участии:
1. Соответствующие Закону и заключенные до марта 2011 года договора должны были исполняться независимо от того, обязан ли застройщик теперь заключать такой договор;
2. Если договор не был заключен до марта 2011 года у городских властей осталось мало шансов заставить застройщика заключить договор.
Анализируемое Постановление ВСУ не изменило возникших в 2011-2014 годах двух указанных выше принципов. Независимо от даты заключения договора о паевом участии суд признал обязательность условий договора для сторон. Однако обращает на себя внимание творческий подход, реализованный судом первой инстанции, и узаконенный всеми судами высших инстанций в части применения п. 7 Заключительных положений Градостроительного Закона, т.е. того, как же именно стороны должны «привести Договір у відповідність із законодавством».
|
Виталий Правдюк |
Одно из напрашивающихся толкований, как его видели застройщики, состояло в том, что раз с марта 2011 года «натуральные» отчисления застройщиками городу были отменены Законом, то все содержащиеся в «старых» договорах подобные обязательства должны просто утратить силу.
Однако вечная нехватка денег в местных бюджетах побудила местные власти вместе с украинскими судами найти иное прочтение Закона, а именно перевода натуральных обязательств в денежные путем пересчета площадей помещений в оплату аналогичной стоимости таких помещений.
Следует сказать, что указанное решение не является идеальным с точки зрения юридической техники. По сути, суд взял на себя смелость изменить существенные условия заключенного между сторонами договора, несмотря на отсутствие воли у сторон договора на такое изменение. При этом изначально суд первой инстанции в декабре 2013 года отказал в иске Бориспольского горисполкома, указав: «вимога позивача щодо приведення договору у відповідність закону шляхом доповнення його п.п. 3.8., 3.9., в яких позивач додатково хоче зобов'язати замовника сплатити 526199,00 грн …є намаганням створення для відповідача нового, не передбаченого договором, зобов'язання».
Однако постановлением 16 июля 2014 года ВХСУ отменил принятые в первом рассмотрении решения судов двух инстанций и направил дело на новое рассмотрение, указав, что « Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» не передбачає звільнення забудовників від зобов'язань, які виникли за раніше укладеними договорами, а лише передбачає можливість існування цих зобов'язань виключно в грошовій формі».
То есть требование горсовета пересчитать квадратные метры в деньги является не возложением новых обязательств на застройщика, а адаптацией существовавших ранее глобальных обязательств по паевому участию застройщика в новой, денежной форме.
В. Правдюк считает, что подобное толкование даст новое развитие нормам многих не до конца выполненных договоров о паевом участии, причем горисполкомы получат возможность осуществлять пересчет метров в гривни с учетом текущего рыночного курса цен на недвижимость. При этом существуют лишь два ограничения:
1. Предельный размер паевого участия не может превышать 4 % от сметы (для жилья) и 10 % от сметы (для прочих объектов);
2. Срок исковой давности по заключенному ранее договору.
Все решения судов Вы можете легко найти в Системе анализа судебных решений VERDICTUM, созданной для аналитической работы с многомиллионным массивом судебных решений. Если Вы еще не пользуетесь системой, закажите тестовый доступ или приобретите VERDICTUM.
