Закон, прийнятий на основі проекту №1565надає наступні можливі варіанти управління загальним майном у багатоквартирному будинку:
- шляхом створення об'єднання співвласників багатоквартирних будинків (далі - ОСМД);
- через збори співвласників багатоквартирних будинків, яке не формує юридичну особу (наприклад, для будинків з невеликою кількістю квартир);
- через обрання керівника (фізичної особи - підприємця або юридичної особи), який наділяється певними повноваженнями за допомогою укладення договору управління майном.
Закон передбачає тотальну передачу прав по управлінню багатоквартирними будинками ОСМД або приватним особам, призначеним місцевою владою за конкурсом (якщо співвласники не створять ОСМД впродовж року). Тобто фактично, якщо раніше асоціації ОСМД створювалися на добровільній основі, то зараз вже є передумови, при яких подібні об'єднання стануть чи не єдиним прийнятним рішенням при проведенні житлово-комунальної реформи, адже дві останні опції, будучи абсолютно новою практикою, містять в собі ще більше питань і потенційній небезпеці.
Згідно із Законом управителі-фізособи призначатимуться на конкурсній основі виконавчим органом місцевої ради, на території якого розташований багатоквартирний будинок. У такому разі ціна послуги з управління будинком визначається за результатами конкурсу, а договір про надання послуг з управління строком на 1 рік від імені співвласників підписує уповноважене обличчя виконавчого органу відповідної місцевої ради, за рішенням якої призначений керівник. Якщо за місяць до закінчення зазначеного терміну жодна із сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на черговий річний термін.
Ідея створення подібного документу не нова - багато положень тотожні з текстом проекту № 3793 "Про особливості власності у багатоквартирному будинку" часів головування Н. Азарова, який у березні 2014 року був відхилений, враховуючи категоричність парламентських експертів. Цього разу виводи експертів були позитивнішими, та все ж законопроект порадили не ухвалювати, а відправити на кардинальне доопрацювання. Зокрема, Комітет ВР з питань запобігання і протидії корупції тепер не виявив корупційних чинників і рекомендував дотримуватися чіткіших формулювань визначень в тексті законопроекту. У своїх виводах Головне науково-експертне управління Верховної Ради вже вказувало як на порушення технічних норм законопроекту і невідповідність термінології підготовленого документу з існуючими нормативними актами. Частина з них були усунені, але багато хто залишився і в другому читанні. Звернемо увагу на найістотніші з таких протиріч:
1. Несправедливою є згадка в законопроекті (у ст. 5), що усе загальне майно у багатоквартирному будинку (далі - "МД") є загальною спільною власністю співвласників МД, а також виключення з Закону "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (далі - Закон про ОСМД) положень, які передбачають розподіл загального майна МД на загальне майно, яке знаходиться в загальній пайовій власності співвласників, і неділиме майно в загальній спільній власності співвласників МД, і не може бути відчужено. По-перше, відчуження комор і допоміжних приміщень за згодою співвласників є правомірним, по-друге, з тексту Закону про ОСМД не вилучені численні згадки відносно пайової власності (наприклад в ст. 7), тому виникає колізія.
2. Спірним є та, що синонімізує понять управління МД з правомочностями власника як це вказано у визначенні відповідного терміну в законопроекті (володіння, користування і розпорядження). З урахуванням встановлених проектом численних обмежень за розпорядженням майном. Головним змістом поняття "управління", має бути не володіння і розпорядження майном а зміст усього МД за рахунок цього майна, у тому числі і при допомозі, наприклад прямої трудової участі (поточний ремонт і так далі). Як мовиться "як ви яхту назвете …". Раз не визначений чітко головний термін Закону, то і виконання Закону буде зв'язано з проблемами.
3. Проект не пов'язаний з положеннями ст. 1029 ГК відносно договору управління нерухомістю, який повинен полягати в нотаріальній формі, і інакше є нікчемним.
4. Практично відсутні кваліфікаційні вимоги до управителя (розмір статутного майна або іншого майна, освіта і так далі). Неясні критерії для вибору управителя органом місцевого самоврядування у разі неприйняття відповідного рішення в МД впродовж року. Цей варіант примусової передачі повноважень на обслуговування будинків шляхом рішення місцевих органів в ЗМІ вже охрестили "проявом феодалізму на побутовому рівні". По суті, чиновники зможуть у такий спосіб передати жителів разом з будинками кому завгодно.
5. Дуже небезпечним є ухвалення рішень через загадкові "ініціативні групи", по суті шляхом обходу квартир вечорами. У автора цієї публікації є обгрунтовані сумніви, що хтось перевірятиме паспорти і документи, що встановлюють право, у собствеников приміщень. Таким чином, закладені бомби численних судів.
Нагадаємо, що 29 травня в Києві відбудеться Практикум Віталія Правдюка на тему: "Оренда землі і будівництво в 2015 році. Децентралізація повноважень у сфері архітектурно-будівельного контролю і зміни містобудівного законодавства".
