Закон, принятый на основе проекта №1565, предоставляет следующие возможные варианты управления общим имуществом в многоквартирном доме:
- путем создания объединения совладельцев многоквартирных домов (далее - ОСМД);
- через собрание совладельцев многоквартирных домов, которое не формирует юридическое лицо (например, для домов с небольшим количеством квартир);
- через избрание управляющего (физического лица - предпринимателя или юридического лица), который наделяется определенными полномочиями посредством заключения договора управления имуществом.
Закон предусматривает тотальную передачу прав по управлению многоквартирными домами ОСМД или частным лицам, назначенным местной властью по конкурсу (если сособственники не создадут ОСМД в течение года). То есть фактически, если раньше ассоциации ОСМД создавались на добровольной основе, то сейчас уже есть предпосылки, при которых подобные объединения станут едва ли не единственным приемлемым решением при проведении жилищно-коммунальной реформы, ведь две последние опции, будучи абсолютно новой практикой, содержат в себе еще больше вопросов и потенциальной опасности.
Согласно Закону управители-физлица будут назначаться на конкурсной основе исполнительным органом местного совета, на территории которого расположен многоквартирный дом. В таком случае цена услуги по управлению домом определяется по результатам конкурса, а договор о предоставлении услуг по управлению сроком на 1 год от имени совладельцев подписывает уполномоченное лицо исполнительного органа соответствующего местного совета, по решению которого назначен управляющий. Если за месяц до истечения указанного срока ни одна из сторон не уведомит письменно другую сторону об отказе от договора, договор считается продленным на очередной годовой срок.
Идея создания подобного документа не новая - многие положения тождественны с текстом проекта № 3793 «Об особенностях собственности в многоквартирном доме» времен председательства Н. Азарова, который в марте 2014 года был отклонен, учитывая категоричность парламентских экспертов. На этот раз выводы экспертов были более позитивными, и все же законопроект посоветовали не принимать, а отправить на кардинальную доработку. В частности, Комитет ВР по вопросам предотвращения и противодействия коррупции теперь не выявил коррупционных факторов и рекомендовал придерживаться более четких формулировок определений в тексте законопроекта. В своих выводах Главное научно-экспертное управление Верховной Рады уже указывало как на нарушения технических норм законопроекта и несоответствие терминологии подготовленного документа с существующими нормативными актами. Часть из них были устранены, но многие остались и во втором чтении. Обратим внимание на самые существенные из таких противоречий:
1. Несправедливым является упоминание в законопроекте (в ст. 5), что все общее имущество в многоквартирном доме (далее - «МД») является общей совместной собственностью совладельцев МД, а также исключение из Закона «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» (далее - Закон об ОСМД) положений, которые предусматривают разделение общего имущества МД на общее имущество, которое находится в общей долевой собственности совладельцев, и неделимое имущество в общей совместной собственности совладельцев МД, и не может быть отчуждено. Во-первых, отчуждение кладовых и вспомогательных помещений по согласию совладельцев является правомерным, во-вторых, из текста Закона об ОСМД не изъяты многочисленные упоминания относительно долевой собственности (например в ст. 7), поэтому возникает коллизия.
2. Спорным является синонимизация понятий управление МД с правомочностями собственника как это указано в определении соответствующего термина в законопроекте (володіння, користування і розпорядження). С учетом установленных проектом многочисленных ограничений по распоряжению имуществом. Главным содержанием понятия «управление», должно быть не владение и распоряжение имуществом а содержание всего МД за счет этого имущества, в том числе и при помощи, например прямого трудового участия (текущий ремонт и т.д.). Как говорится «как вы яхту назовете …». Раз не определен четко главный термин Закона, то и исполнение Закона будет сопряжено с проблемами.
3. Проект не увязан с положениями ст. 1029 ГК относительно договора управления недвижимостью, который должен заключаться в нотариальной форме, и в противном случае является ничтожным.
4. Практически отсутствуют квалификационные требования к управителю (размер уставного имущества или иного имущества, образование и т.д.). Неясны критерии для выбора управителя органом местного самоуправления в случае непринятия соответствующего решения в МД в течение года. Этот вариант принудительной передачи полномочий на обслуживание домов путем решения местных органов в СМИ уже окрестили «проявлением феодализма на бытовом уровне». По сути, чиновники смогут таким способом передать жителей вместе с домами кому угодно.
5. Очень опасным является принятие решений через загадочные «инициативные группы», по сути путем обхода квартир по вечерам. У автора этой публикации есть обоснованные сомнения, что кто-то будет проверять паспорта и правоустанавливающие документы у собствеников помещений. Таким образом, заложены бомбы многочисленных судов.
Напомним, что 29 мая в Киеве состоится Практикум Виталия Правдюка на тему: «Аренда земли и строительство в 2015 году. Децентрализация полномочий в сфере архитектурно-строительного контроля и изменения градостроительного законодательства».
