Житлові сертифікати на придбання житлової нерухомості для українців, які втратили житло, все ще мають ряд недоліків. Про це розповіла Іванна Ващук, керівник напрямку з юридичних питань практики корпоративного права та M&A адвокатського об’єднання Investment Lawyer Group.
Так, за словами юристки, однією з найбільш вразливих ланок у реалізації програми житлових сертифікатів на сьогодні залишається процедура оцінки зруйнованого або пошкодженого житла.
«В умовах обмеженого доступу до зони бойових дій або небезпечних територій цей процес може затягуватися на тижні або навіть місяці», — пояснює вона.
Ще один з «болючих» аспектів — непрозорість процедури. За словами Ващук, власник не має доступу до методики, за якою проводиться розрахунок розміру компенсації, що породжує ризик її заниження. Оцінка часто базується на середньоринковій вартості житла за загальними показниками, а не на реальній ринковій ціні конкретного об’єкта. Не враховуються й індивідуальні характеристики майна: ремонт, добудови, меблі, техніка тощо.
«Саме тому, а також враховуючи інфляцію та нестабільність ринку нерухомості, встановлена сума компенсації може не відповідати вартості навіть найскромнішого житла у регіоні проживання постраждалої особи», — підкреслює юристка.
З метою підвищення ефективності компенсаційного механізму, на думку юристки, доцільно запровадити законодавчо визначені типові суми компенсацій за стандартні категорії житла.
Також було б добре створити інтегровану електронну платформу, яка дозволить заявникам подавати докази пошкоджень у вигляді фото, відео, геолокації. Для об’єктів у недоступних або небезпечних районах — використовувати дані супутникової зйомки, аерофотозйомки або фіксації дронів у співпраці з ДСНС та органами місцевого самоврядування.
Крім того, можна передбачити базову (первинну) автоматизовану оцінку, яка може бути оскаржена через незалежного сертифікованого оцінювача, акредитованого при державному органі, або в адміністративному/судовому порядку.
Також необхідно створити відкритий реєстр, у якому фіксуватимуться параметри об’єкта, категорія пошкодження, обсяг компенсації та метод оцінки. Такий підхід, за словами юристки, забезпечить контроль громадськості, сприятиме прозорості та дозволить виявляти системні помилки або дискримінаційні практики.
Ващук також звертає увагу на проблему із затримкою виплат продавцю після укладення угоди (до п’яти днів) куплі-продажу майна. Це, за її словами, знижує довіру до житлових сертифікатів та стримує ринок, оскільки продавці не готові чекати коштів без гарантій.
«Відсутність миттєвого розрахунку рівняється недовірі до угоди. Особливо продавець ризикує, коли мова йде ще й про зобов’язання з його боку, наприклад, купити інше житло або погасити кредит. Якщо держава затримає виплату, продавець нічого не отримає. При цьому він уже втратив майно. Через це багато продавців відмовляються працювати із сертифікатами, навіть якщо покупець пропонує ринкову ціну», — каже юристка.
На її думку, вирішити цю проблему можна впровадивши гарантійний рахунок. Тобто, кошти мають резервуватися ще до угоди (держава або уповноважений орган блокує потрібну суму на рахунку).
Також бажано законодавчо обмежити термін до максимум трьох робочих днів (в ідеалі – до однієї доби). Чим коротший термін, тим вища довіра до механізму.
Крім того, можна авансувати платіж під держгарантію. Банки можуть виплачувати продавцю кошти одразу після угоди, а потім отримувати компенсацію від держави. Схожий механізм діє у випадках держзакупівель.
Також, за словами Ващук, наявна модель житлових сертифікатів не передбачає достатніх правових механізмів захисту отримувачів житлових сертифікатів, не гарантує ефективного оскарження рішень держави, а також обмежує вибір способу реалізації компенсації, що порушує принцип справедливості та рівного доступу.
Для вдосконалення програми, за словами юристки, важливо законодавчо закріпити механізм апеляції — необхідно внести зміни до профільного законодавства, які надають заявникам право оскаржувати рішення про відмову у видачі сертифіката або суму компенсації через адміністративну скаргу, незалежну комісію чи суд. Це гарантуватиме дотримання принципів належного врядування, правової визначеності та захисту прав громадян.
Крім того, потрібно впровадити електронну систему моніторингу статусу заяви і результатів розгляду, де заявник бачить статус своєї заявки (надано/відмовлено/в обробці), підставу відмови (з обґрунтуванням) та має можливість подати скаргу або уточнення.
Також, на думку Ващук, важливо передбачити можливість отримання грошового еквівалента сертифіката у ситуаціях, коли в регіоні немає пропозиції житла за відповідну вартість, особа має обмежену мобільність чи є підтверджені особливі обставини (інвалідність, потреба в догляді, тяжка хвороба тощо).
Що стосується інших проблем, то юристка також згадала: затримки в обробці заявок, обмеження у виборі житла, недосконалі коефіцієнти розрахунку компенсацій та ризики корупційних дій на місцевому рівні.
