Жилищные сертификаты на приобретение жилой недвижимости для потерявших жилье украинцев все еще имеют ряд недостатков. Об этом рассказала Иванна Ващук, руководитель направления по юридическим вопросам практики корпоративного права и M&A адвокатского объединения Investment Lawyer Group.
Так, по словам юриста, одним из самых уязвимых звеньев в реализации программы жилищных сертификатов на сегодняшний день остается процедура оценки разрушенного или поврежденного жилья.
«В условиях ограниченного доступа в зону боевых действий или опасных территорий этот процесс может затягиваться на неделе или даже месяце», — объясняет она.
Еще один из «болезненных» аспектов – непрозрачность процедуры. По словам Ващук, владелец не имеет доступа к методике, по которой производится расчет размера компенсации, что порождает риск ее занижения. Оценка часто базируется на среднерыночной стоимости жилья по общим показателям, а не реальной рыночной цене конкретного объекта. Не учитываются и личные свойства имущества: ремонт, достройки, мебель, техника.
"Именно поэтому, а также учитывая инфляцию и нестабильность рынка недвижимости, установленная сумма компенсации может не соответствовать стоимости даже самого скромного жилья в регионе проживания пострадавшего", - подчеркивает юрист.
В целях повышения эффективности компенсационного механизма, по мнению юриста, целесообразно ввести законодательно определенные типовые суммы компенсаций за стандартные категории жилья.
Также было бы хорошо создать интегрированную электронную платформу, позволяющую заявителям подавать доказательства повреждений в виде фото, видео, геолокации. Для объектов в недоступных или опасных районах использовать данные спутниковой съемки, аэрофотосъемки или фиксации дронов в сотрудничестве с ГСЧС и органами местного самоуправления.
Кроме того, можно предусмотреть базовую автоматизированную оценку, которая может быть обжалована через независимого сертифицированного оценщика, аккредитованного при государственном органе, либо в административном/судебном порядке.
Также необходимо создать открытый реестр, в котором будут фиксироваться параметры объекта, категория повреждения, объем компенсации и метод оценки. Такой подход обеспечит контроль общественности, будет способствовать прозрачности и позволит выявлять системные ошибки или дискриминационные практики.
Ващук также обращает внимание на проблему с задержкой выплат продавцу после заключения сделки (до пяти дней) купли-продажи имущества. Это, по ее словам, снижает доверие к жилищным сертификатам и сдерживает рынок, поскольку продавцы не готовы ждать средств без гарантий.
«Отсутствие мгновенного расчета равняется недоверию к сделке. Особенно продавец рискует, когда речь идет еще об обязательствах с его стороны, например, купить другое жилье или погасить кредит. Если государство задержит выплату, то продавец ничего не получит. При этом он уже лишился имущества. Поэтому многие продавцы отказываются работать с сертификатами, даже если покупатель предлагает рыночную цену», — говорит юрист.
По ее мнению, решить эту проблему можно, внедрив гарантийный счет. То есть средства должны резервироваться еще до соглашения (государство или уполномоченный орган блокирует нужную сумму на счете).
Также желательно законодательно ограничить срок до максимум трех рабочих дней (в идеале – до суток).
Кроме того, можно авансировать платеж под госгарантию. Банки могут выплачивать продавцу денежные средства сразу после сделки, а затем получать компенсацию от государства. Подобный механизм действует в случаях с госзакупками.
Также, по словам Ващук, существующая модель жилищных сертификатов не предусматривает достаточных правовых механизмов защиты получателей жилищных сертификатов, не гарантирует эффективного обжалования решений государства, а также ограничивает выбор способа реализации компенсации, что нарушает принцип справедливости и равного доступа.
Для усовершенствования программы, по словам юриста, важно законодательно закрепить механизм апелляции — необходимо внести изменения в профильное законодательство, которые предоставляют заявителям право обжаловать решение об отказе в выдаче сертификата или сумме компенсации через административную жалобу, независимую комиссию или суд.
Кроме того, необходимо внедрить электронную систему мониторинга статуса заявления и результатов рассмотрения, где заявитель видит статус своей заявки, основание отказа (с обоснованием) и имеет возможность подать жалобу или уточнение.
Также, по мнению Ващук, важно предусмотреть возможность получения денежного эквивалента сертификата в ситуациях, когда в регионе нет предложения жилья за соответствующую стоимость, лицо имеет ограниченную мобильность или подтверждены особые обстоятельства (инвалидность, потребность в уходе, тяжелая болезнь и т.п.).
Что касается других проблем, то юрист также вспомнила: задержки в обработке заявок, ограничения в выборе жилья, несовершенные коэффициенты расчета компенсаций и риски коррупционных действий на местном уровне.
