В Україні протягом тривалого часу відбувається бурхливе формування ринку нерухомості зі своїми проблемами, спадами та піднесеннями, що викликані різними факторами.
Нерухомість, нерухоме майно (англ. Real Property, Real Estate) - земельні ділянки, а також будівлі та споруди чи інше майно, безпосередньо пов'язане землею, тобто об'єкти, переміщення яких неможливе без нанесення значної шкоди його вартості і призначенню.
Одним із головних завдань правової держави у сфері економічної політики є оптимізація обігу нерухомості.
Провідне місце у цьому напрямку займає правове регулювання відносин, пов'язаних із нерухомістю.
Варто зауважити, що все частіше суди стали враховувати тенденції ринку нерухомості і активно впливати на них.
Ми підготували огляд найновіших судових рішень Великої Палати Верховного Суду, які можуть значною мірою вплинути на договірні відносини у сфері оренди землі, права власності на новозбудовані об'єкти та об'єкти нерухомості в цілому.
Визначення підсудності.
Спір за позовом міської ради про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки, сторонами якого (співорендарями) є чотири особи, у тому числі фізичні особи, які не є підприємцями, підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства.
Оформлення прав на земельну ділянку, на якій розташована будівля, яка перебуває у спільній власності декількох суб'єктів, можливе шляхом укладення договору оренди земельної ділянки з усіма власниками будівлі, в якому сторонами (орендарями) виступатимуть кілька осіб. У такому випадку договір оренди укладається між органом місцевого самоврядування або органом державної виконавчої влади (орендодавцем) та всіма співвласниками будівлі (співорендарями) .
10 грудня 2019 року Велика Палата Верховного Суду розглянула справу про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки (з додатками), і прийняла постанову. Суд в постанові зазначив, що відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. За статтею 1 Закону України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. За статтею 14 Закону № 161-XIV договір оренди землі укладається у письмовій формі та за бажанням сторін може бути посвідченим нотаріально.
Велика Палата Верховного Суду враховує, що оформлення прав на земельну ділянку, на якій розташована будівля, яка перебуває у спільній власності декількох суб'єктів, можливе шляхом надання у користування та укладення договору оренди земельної ділянки з усіма власниками будівлі, в якому сторонами (орендарями) виступатимуть кілька осіб (множинність сторін).
До договорів, що укладаються більш як двома сторонами (багатосторонні договори), застосовуються загальні положення про договір, якщо це не суперечить багатосторонньому характеру цих договорів.
У справі, що розглядалася, Міськрада звернулася до суду з позовом про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки, сторонами якого (співорендарями) є чотири особи, у тому числі фізичні особи, які не є підприємцями.
Ураховуючи порядок укладення багатосторонніх договорів, приписи частини п'ятої статті 11 ЦК України, підстави, з яких виникають права та обов'язки за договором оренди земельної ділянки у сторін договору, Велика Палата Верховного Суду зазначає, що за наслідками вирішення спору у цій справі визначаються також цивільні права і обов'язки фізичної особи, яка є учасником цього договору і повинна виступати відповідачем у позові про його укладення.
Отже, зважаючи на зміст та суб'єктний склад правовідносин у цій справі, Велика Палата Верховного Суду вважає, що суди першої та апеляційної інстанцій дійшли помилкових висновків про можливість розгляду цієї справи в порядку господарського судочинства.
Детальніше з текстом Верховного Суду від 10 грудня 2019 року у справі № 906/961/17, провадження № 12-121гс19, можна ознайомитися за посиланням.
Визначення моменту набрання чинності договором оренди земельної ділянки.
Велика Палата Верховного Суду підтримала правовий висновок Верховного Суду України щодо моменту набрання чинності договором оренди земельної ділянки, зазначивши, що для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, який містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб'єктів речових прав, технічні характеристики об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об'єктів нерухомого майна, з якими закон пов'язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб'єктивних прав та обов'язків.
У своєму рішенні ВП ВС зазначила, що на час підписання договору оренди, 01 листопада 2007 року, частина друга статті 124 ЗК України передбачала, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. У частині другій статті 125 ЗК України вказано, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Згідно зі статтею 18 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Статтею 20 цього ж Закону передбачено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.
Детальніше з текстом постанови Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 можна ознайомитися за посиланням.
Щодо звернення стягнення на частку у майні, що є у спільній частковій власності.
Велика Палата Верховного Суду відступила від правового висновку Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду щодо звернення стягнення на частку у майні, що є у спільній частковій власності, визначивши, що частка у праві спільної часткової власності є самостійним об'єктом цивільних прав, яка може бути об'єктом продажу з публічних (електронних) торгів, передачі стягувачу в рахунок погашення боргу, без її виділу в натурі з об'єкта нерухомого майна. Дії державного виконавця у виконавчому провадженні, які не стосуються правил проведення прилюдних торгів, мають самостійний спосіб оскарження й не можуть бути підставою для визнання прилюдних торгів недійсними .
Велика Палата Верховного Суду вважає, що поняття «визначення частки» і «виділення частки в натурі» є різними за своїм змістом правовими поняттями, а частиною шостою статті 52 Закону про ВП 1999 (частина шоста статті 48 Закону України «Про виконавче провадження» в чинній редакції є тотожною) передбачена лише необхідність визначення частки боржника у спільному майні, якщо така частка не визначена.
Таким чином, з урахуванням наявності суперечливих висновків судів касаційної інстанції, наявні підстави для відступу від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 10 липня 2019 року у справі № 822/1154/16 (провадження № К/9901/8843/18) шляхом вказівки, що частка у праві спільної часткової власності є самостійним об'єктом цивільних прав, яка може бути об'єктом продажу з публічних (електронних) торгів, передачі стягувачу в рахунок погашення боргу, без її виділу в натурі з об'єкта нерухомого майна; у разі виявлення державним виконавцем майна, яким боржник володіє спільно з іншими особами, і частка боржника у якому не визначена, для звернення стягнення на частку боржника державний виконавець звертається до суду з поданням про визначення частки боржника у такому майні.
Детальніше з текстом постанови Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 367/6231/16-ц можна ознайомитися за посиланням.
Також вважаємо важливими висновки Великої Палати щодо обрання належного способу захисту при визнанні права власності на нерухоме майно.
Права особи, порушені невиконанням зобов'язання за договором купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване нерухоме майно, повинні захищатися за допомогою норм інституту зобов'язального права, зокрема, шляхом звернення до суду з позовом про відшкодування завданих збитків. Позовні вимоги про визнання права власності осіб, які володіють майновими правами на новозбудоване нерухоме майно, є неналежним способом захисту прав такої особи. Одночасне пред'явлення позову про витребування майна із чужого незаконного володіння (віндикаційний) і про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження своїм майном (негаторний позов) є неможливим.
Велика Палата Верховного Суду вважає, що суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про неможливість одночасного пред'явлення позову про витребування майна із чужого незаконного володіння (оскільки віндикація - це позов неволодіючого власника про витребування майна від володіючого не власника) і про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження своїм майном (оскільки негаторний позов - це позов про захист права власності від порушень, не пов'язаних із позбавленням володіння). Отже, віндикаційний і негаторний позови є взаємовиключними.
Детальніше з текстом постанови Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі № 522/1029/18 можна ознайомитися за посиланням.
Визнання ж права власності на об'єкт незавершеного будівництва, не прийнятого в експлуатацію, в судовому порядку нормами Цивільного кодексу України чи іншими нормативними актами не передбачено .
Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об'єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку. Визнання ж права власності на об'єкт незавершеного будівництва, не прийнятого до експлуатації, в судовому порядку нормами Цивільного кодексу України чи іншими нормативними актами не передбачено.
18 грудня 2019 року Велика Палата Верховного Суду розглянула справу про визнання права власності на об'єкти незавершеного будівництва. В постанові суд зазначив, що визнання ж права власності на об'єкт незавершеного будівництва, не прийнятого до експлуатації, в судовому порядку нормами ЦК України чи іншими нормативними актами не передбачено. Зазначений висновок викладений у постанові Верховного Суду України від 27 травня 2015 року у справі № 6-159цс15, і підстав для відступу від нього не вбачається.
Детальніше з текстом постанови Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі № 200/22329/14-ц можна ознайомитися за посиланням.
З огляду на викладене розглядаючи дані спори, Велика Палата Верховного Суду додала визначеності в практику вирішення подібних спорів.
Катерина Аніщенко,
адвокат юридичної компанії «Riyako&Partners»
Читайте також:
Судова система України в умовах карантину
Оновлено процесуальні кодекси в частині особливостей розгляду справ під час карантину
Нові виклики - нові можливості. Екосистема хмарних рішень LIGA360 повідомить про зміни в розкладі судових засідань, дозволить моніторити рішення конкретного суду чи навіть судді, сигналізуватиме про зміни в реєстрах щодо постачальників і партнерів. Час замовити тестовий доступ
