По мнению Госземагентства, изложенному в письме от 05.07.2011 года № 10130/17/11-11, банк с иностранным капиталом не может приобрести в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения при удовлетворении обеспечения требования ипотекодержателя. В частности, путем приобретения права собственности на предмет ипотеки на основании договора об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующей оговорки в ипотечном договоре, которая приравнивается к такому договору.
Причина - согласно ЗК земли сельскохозяйственного назначения не могут передаваться в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам. А совместные предприятия, основанные с участием иностранных юридических и физических лиц, могут приобретать право собственности только на земельные участки несельскохозяйственного назначения.
Таким образом, право банков с иностранным капиталом как ипотекодержателей на удовлетворение обеспеченного ипотекой требования путем приобретения права собственности на предмет ипотеки как разновидность внесудебного урегулирования споров, предусмотренная ст. 37 Закона "Об ипотеке" в отношении сельхозземель нивелируется запретными нормами ЗК. А также, отсутствием в законодательстве четких критериев определения совместных предприятий. Исходя из того определения, которое дано в ст. 1 Закона "О внешнеэкономической деятельности", СП может быть признано любое предприятие, если какой-либо его долей владеет иностранный субъект хозяйствования.
В то же время, по нашему мнению, банки с иностранным капиталом, как и другие ипотекодержатели, могут согласно ст. 36 Закона "Об ипотеке" предусмотреть в договоре об удовлетворении требований ипотекодержателя или в соответствующей оговорке в ипотечном договоре свое право от собственного имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи. Или же реализовать предмет ипотеки по решению суда.
