Компания «Эрнст энд Янг» в Украине выпустила аналитический бюллетень рынка недвижимости Украины (по состоянию на июль 2011 г.), подготовленный специалистами ее отдела консультационных услуг по недвижимости компании «Эрнст энд Янг».
В обзоре отражены:
- основные события и тенденции развития всех сегментов коммерческой недвижимости в пост-кризисный период;
- вероятные приоритеты дальнейшего развития;
- анализ изменений в национальной законодательной базе.
Так, в бюллетене анализируются: рынок торговой недвижимости, рынок офисной недвижимости, рынок складской недвижимости, а также рынок гостиничной недвижимости. Согласно полученной информации, наиболее динамично развивающимся сегментом коммерческой недвижимости является рынок торговых помещений. Это обусловлено нехваткой качественных и профессиональных объектов и достаточно высоким уровнем спроса со стороны как международных, так и национальных игроков рынка.
Благодаря постепенному улучшению основных макроэкономических показателей, а также увеличению бизнес-активности, в первом полугодии 2011 года офисный сегмент коммерческой недвижимости Киева демонстрировал положительные тенденции развития. Поскольку, объем нового предложения качественных офисных помещений в первом полугодии 2011 года составил около 25 000 кв.м, общая структура рынка профессиональных офисных площадей не претерпела существенных изменений. На данный момент классу А соответствует около 15% действующих бизнес-центров, классу В+ - 30%, а объекты, которые относятся к классу B/В, занимают основную долю рынка, и составляют около 55%.
В бюллетене предполагается, что во второй половине 2011 года, значительного увеличения качественных офисных площадей не произойдет, что, вероятнее всего, не вызовет каких-либо существенных колебаний ставок аренды и вакантности.
Аналитика свидетельствует о том, что в целом, в первой половине 2011 года, наблюдалась постепенная активизация рынка аренды офисных помещений. Постепенное увеличение спроса на профессиональные офисные площади, в основном, происходило за счет переезда или расширения уже действующих на рынке компаний.
Интересно, что в среднем, на начало второго полугодия 2011 года, ставки аренды на профессиональные офисные помещения составляют: класс А - 30-50 долларов кв. м, класс В - 15-30 долларов кв. м в месяц с НДС, средний уровень вакантности в киевских офисных помещениях составляет 13%.
Отмечается, что наиболее уязвимым для последствий мирового финансового кризиса явился сегмент складской недвижимости, где с начала 2009 года практически не было зафиксировано каких-либо положительных изменений. В первой половине 2011 года наблюдалось некоторое увеличение количества сделок по аренде в сегменте складской недвижимости. По сравнению с началом прошлого года активность арендаторов выросла, однако показатель незанятых площадей еще достаточно высок, что пока не вызывает роста арендных ставок.
Что касается сегмента гостиничной недвижимости, то с начала 2010 года, в результате улучшения общей экономической ситуации в стране, постепенного возобновления деловой активности, а также увеличения объемов туристических потоков, на рынке гостиничной недвижимости страны наблюдается постепенное возобновление и восстановление этого сегмента. Благоприятным фактором для выздоровления сферы гостиничных услуг является общий невысокий уровень развития гостиничного рынка Украины и его значительный потенциал для дальнейшей экспансии.
Значительное влияние на активное развитие сегмента гостиничной недвижимости оказывает предстоящий чемпионат по Европы по футболу в 2012 году, по требованиям организаторов которого, города, принимающие данный чемпионат (Киев, Харьков, Донецк, Львов), должны быть обеспечены определенном количеством гостиничных номеров в различных категориях. Однако, на настоящий момент, принимающие города не соответствуют заявленным требованиям.
Анализ мирового рынка недвижимости и сферы гостеприимства
Согласно аналитической информации, в результате пересмотра банками своих политик кредитования и снижения процентных ставок, финансирование проектов становится более доступным. В результате ожидаемого периода длительного роста и увеличения количества транзакций на рынке недвижимости, 42% компаний данного сегмента ориентированы на привлечение заемного или инвестиционного капитала.
Более оптимистичны прогнозы респондентов относительно активности сделок по слиянию и поглощению компаний в сегменте недвижимости. По сравнению с октябрем 2010 года, процент компаний, которые планируют заключить сделки на протяжении следующего полугодия, увеличился с 20% до 44%.
Как и ранее, респонденты выразили достаточно активные планы относительно выхода на рынки развивающихся стран, а также касательно инвестирования в не обесцененные активы. Число компаний, которые планируют экспансию развивающихся рынков, по данным опроса, составляет 50%, что значительно выше, чем в октябре 2010 года.
Почти 66% компаний, работающих в сегменте недвижимости, отмечают отсутствие проблем с получением финансирования. Около 70% компаний, принимавших участие в опросе, утверждают, что показатель отношения заемного и собственного капитала в их компаниях находится на уровне ниже 50%. Наиболее предпочтительными источниками финансирования на последующие 12 месяцев остаются наличные денежные средства (42%) и банковские кредиты (32%).
По данным компании «Эрнст энд Янг»
