Верховный Суд указал, как повлияет на договор аренды имущества отсутствие в нем условия о размере платы

ГК Украины не квалифицирует плату за пользование имуществом как существенное условие договора найма (аренды) имущества. Если в договоре найма (аренды) не определен размер арендной платы, он определяется с учетом: потребительского качества вещи; других обстоятельств, имеющих существенное значение (второе предложение ч. 1 ст. 762 ГК Украины). Поэтому даже если стороны не договорились о размере платы в договоре найма (аренды), это не "уничтожает" такой договор.

Такой правовой вывод сделал Верховный Суд в составе коллегии судей Второй палаты Кассационного гражданского суда по делу по иску арендатора к арендодателю об устранении препятствий в пользовании имуществом (постановление от 7 августа 2024 года по делу № 757/18462/21-ц (производство № 61-1829св24)).

Обстоятельства дела

Суды установили, что между сторонами был заключен договор найма (аренды), в соответствии с которым объектом аренды является имущество и имущественные права на 1/2 часть квартиры. В то же время ответчица отправила письмо, в котором сообщила о факте заключения договора аренды указанной квартиры с другим лицом и просила немедленно освободить занимаемое истцом как арендатором помещение.

Обращаясь в суд с иском, истец ссылался на то, что договор найма (аренды) действующий, поскольку срок аренды в соответствии с условиями договора не закончился и в установленном законом порядке договор расторгнут не был.

Суд первой инстанции, решение которого оставил без изменений апелляционный суд, отказал в удовлетворении иска. Мотивировал это, в частности, тем, что из содержания спорного договора и дополнительного соглашения к нему не усматиривается, что сторонами достигнуто такое существенное условие договора аренды, как арендная плата (которая должна быть определена в виде фиксированного платежа).

Позиция Верховного Суда

КГС ВС отменил предыдущие судебные решения в части требований об устранении препятствий в пользовании имуществом, передал дело в этой части на новое рассмотрение в суд первой инстанции, сделав следующие правовые выводы.

ВС уже обращал внимание, что по своей юридической сути договор найма (найма жилья) является императивно оплатным. Поскольку оплатность договора найма (найма жилья) имеет императивный характер, то стороны такого договора самостоятельно определяют размер платы (абз. 1 ч. 1 ст. 762, ч. 1 ст. 820 ГК) или будет применяться механизм, предусмотренный в ГК Украины (абз. 2 ч. 1 ст. 762, ст. 632 ГК). Плата за пользование имуществом (ст. 762 ГК) или плата за пользованием жильем (ст. 820 ЦК) является тем критерием, который дает возможность отличить договор найма (найма жилья) от договора ссуды.

Суды предыдущих инстанций считали, что между сторонами отсутствуют договорные правоотношения, поскольку они не согласовали такое существенное условие договора найма (аренды), как арендная плата.

Но суды не учли, что плата за пользование имуществом (ст. 762 ГК) является тем эквивалентом, который получает наимодатель за то, что предоставил в найм имущество. Такая плата может выражаться как в денежной (что общепринято в гражданском обороте), так и в натуральной форме (например, предоставление услуг наимодателю или выполнение работ). Если стороны определили плату за пользование в денежной форме, то это может быть как фиксированный платеж, так и процентное значение.

Суды не обратили внимание, что законодатель в таком универсальном регуляторе частных отношений, как ГК, не квалифицирует плату за пользование имуществом как существенное условие договора. Для случаев, когда стороны не договорились о размере платы, он определяется с учетом: потребительского качества вещи; других обстоятельств, имеющих существенное значение. К таким можно отнести, в частности, год производства вещи, ее функциональные свойства, расположение вещи и т. п. То есть в случае, когда в договоре найма (аренды) не определен размер арендной платы, "включается" тот инструментарий (способ определения платы), который закрепил законодатель во втором предложении ч. 1 ст. 762 ГК. Поэтому даже если стороны не договорились о размере платы в договоре найма (аренды), это не "уничтожает" такой договор. Суд подчеркнул, что договор, и в частности договор найма (аренды), совершается для того, чтобы "породить" соответствующий результат, а не для того, чтобы впоследствии констатировать его незаключенность, очевидно, для того, чтобы не исполнять обязанности, "появившиеся" из такого договора.

Следовательно, суды сделали ошибочный вывод о том, что договор найма (аренды) является незаключенным.

По материалам Верховного Суда.

Юрист, поспеши! Сейчас действует Special program для решения LIGA360. Инновационный функционал на основе AI для legal research, полная база законодательства, судебной практики и аналитики для юриста. Подробнее по ссылке.