Заключенный без соблюдения конкурентных принципов договор купли-продажи земельного участка, на котором расположен объект самовольного строительства, является ничтожным.
Соответствующее постановление Большой Палаты Верховного Суда по делу № 923/196/20 (осуществление № 12-58гс21) принято 20 июля 2022 года, сообщает пресс-служба ВС.
Поселковый совет продал ООО "Табіті" земельный участок коммунальной собственности без проведения земельных торгов. Основанием стало то, что на этом участке якобы был размещен объект недвижимого имущества, право собственности на который общество зарегистрировало за собой. Приобретя земельный участок, покупатель разделил его на шесть других с присвоением им кадастровых номеров. Вскоре поселковый совет узнал о незаконности сооружения указанного объекта, потому что ни заказчик строительства, ни общество-ответчик не имели на земельный участок соответствующего вещного права. С учетом этого управление ГАСИ отменило регистрацию декларации о начале выполнения строительных работ. Законность данного решения подтвердили суды в другом деле.
Поселковый совет обратился в суд. Просил признать недействительным заключенный с ООО "Табіті" договор купли-продажи земельного участка и вернуть участки, образованные в результате раздела. Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. Суд апелляционной инстанции в ходе нового рассмотрения дела оставил решение суда первой инстанции без изменений. Большая Палата Верховного Суда, рассматривая кассационную жалобу ответчика, должна была, в частности, решить вопрос о том, есть ли основания признать спорный договор недействительным и применить реституцию.
По содержанию абз. 2 ч. 2 ст. 134 ЗК Украины, если лицо не имеет права собственности на размещенный на земельном участке объект, основания для применения неконкурентных принципов продажи этого участка отсутствуют. При этом не имеет значения, является ли он объектом незавершенного строительства, или завершенным объектом недвижимого имущества, сданным в эксплуатацию в установленном законом порядке.
Общество, руководитель которого действовала недобросовестно, достоверно зная о том, что нет законных оснований для начала строительства, должно было знать об отсутствии оснований для приобретения первичного земельного участка на неконкурентных условиях (без проведения земельных торгов).
Ответчик не приобрел права собственности на объект незавершенного строительства. Этот объект является самовольным строительством, потому что первичный земельный участок не был отведен для соответствующей цели. Ни юридическое лицо, которое начало строительство на этом участке, ни ответчик, который зарегистрировал за собой в качестве взноса в уставный капитал права собственности на объект незавершенного строительства, никакого вещного права на первичный земельный участок не имели.
Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество является одним из юридических фактов в юридическом составе, необходимом для подтверждения этого права, а самостоятельного значения для возникновения права собственности не имеет. Такая регистрация определяет только момент, с которого государство признает и подтверждает право собственности при наличии других юридических фактов, предусмотренных законом как необходимых для возникновения этого права. Регистрация права собственности на самовольное строительство не изменяет правовой режим такого строительства как самовольного.
Поэтому у недобросовестного ответчика, который зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства за собой, это право не возникло. Указанное делало невозможным приобретение им первичного земельного участка неконкурентным способом. В таком случае надо применять общие правила ст. 135 ЗК Украины о проведении земельных торгов в форме аукциона, по результату которых заключать соответствующий договор.
Поскольку спорный договор купли-продажи заключен без соблюдения конкурентных принципов, то есть направлен на незаконное завладение земельным участком коммунальной собственности, то такой договор согласно частям 1, 2 ст. 228 ГК Украины является ничтожным. Следовательно, суды предыдущих инстанций ошибочно удовлетворили требование о признании недействительным ничтожного договора. Учитывая обстоятельства этого дела, поведение сторон и ничтожность указанного договора БП ВС считает, что единственным эффективным способом защиты прав истца является возврат ему ответчиком земельных участков.
При недействительности сделки взаимный возврат сторонами полученного по нему (двусторонняя реституция) является юридической обязанностью, возникающей из закона и юридического факта недействительности сделки. Такое возобновление сторон в предыдущем положении может применяться только тогда, когда имущество, переданное по соответствующей сделке, остается у его стороны. Формирование земельных участков их собственником, в частности в результате раздела, не влияет на возможность защиты права собственности определенным гражданским законодательством способом.
То, что ответчик разделил первичный земельный участок на шесть, по обстоятельствам дела суд оценивает как отсутствие намерения завершить начатое строительство на всей площади участка. Как покупатель по ничтожному спорному договору купли-продажи ответчик имеет юридическую обязанность вернуть истцу как продавцу по настоящему договору, который действует в интересах территориальной общины, все спорные земельные участки в коммунальную собственность.
БП ВС отменила решения судов предыдущих инстанций и приняла решение об удовлетворении иска относительно возврата спорных земельных участков поселковому совету, а в удовлетворении требования о признании недействительным спорного договора купли-продажи - отказала.
Договорная работа с CONTRACTUM в LIGA360 становится еще удобнее. Теперь пользователи могут создавать собственные шаблоны договоров или максимально адаптировать готовые шаблоны к собственным потребностям. Узнай больше по ссылке.
Читайте также:
