4 октября 1988 года Украина, еще в составе СССР, ратифицировала Конвенцию ЮНЕСКО об охране всемирного культурного и природного наследия. По состоянию на 2015 год под охраной ЮНЕСКО находиться 1 034 объекта и 7 из них в Украине. Два из семи объектов находятся в городе Киев - это зона ансамбля сооружений Киевского Собора святой Софии и Киево-Печерская Лавра. Согласно данной Конвенции, под охрану всемирной организации подпадает не только территория, на которой непосредственно находятся здания Собора и Лавры, но и прилегающие территории. В нее входят Склоны Днепра и десятки исторических улиц в центре Киева, такие как: Европейская, Михайловская, Софиевская площадь, Майдан Независимости, Грушевского, Мазепы, Лаврская, Набережное шоссе, Ярославов Вал, Гончара и другие. Общая площадь охраняемой зоны составляет 441 га, так называемая «буферная зона».
В частности, следует отметить, что в соответствии с п.5 Конвенции об охране всемирного культурного и природного наследия государства - участники Конвенции стремятся в условиях, свойственных каждой стране, принимать соответствующие правовые, административные и финансовые меры по выявлению, охране, сохранению, популяризации и восстановления этого наследия. Во многих европейских странах вопросу сохранения культурного наследия посвящается много времени и усилий, однако такая практика не предусмотрена в надлежайщем виде в Украине.
Сегодня, 1 декабря 2015 года, состоится заседание Хозяйственного суда города Киева по делу №910/9610/14, которое продолжит длинную и запутанную историю судебных процессов, призванных установить правомерность или беспочвенность предоставления разрешения на строительство гостинично-офисного центра по улице Михайловская 24-26 (на территории «буферной зоны»). Это дело несколько раз проходило все судебные инстанции, но истина по делу так и не была установлена. Мы решили разобраться с таким тяжелым, на первый взгляд, вопросом и проанализировать судебную практику в разрезе рассмотрения судебных решений. Судебная палата по хозяйственным делам Верховного суда Украины, рассматривая данный спор, установила, что отвод этого земельного участка под торговый центр является нарушением действующего законодательства, а это уже является результатом. Однако дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, а потому это еще не конец.
Как известно, с 28-го июня по 8 июля 2015 года в Германии проходила тридцать девятая сессия Комитета Всемирного наследия ЮНЕСКО, по результатам которой Украине вынесено неожиданно жестокую резолюцию. Причиной такой реакции является то, что до этой сессии Комитета не было известно ничего о застройке исторического центра Киева. На заседании впервые была озвучена информация о ряде объектов несанкционированного строительства, которые не вписываются в архитектурный ансамбль города. Такими объектами являются: здание по улице Гончара, 17-23; жилой дом в двенадцать этажей в Десятинном переулке, 3-5, построенный на фундаменте дворца Князя Владимира; и здание по улице Нижний Вал, 25-27, где вместо анонсированных застройщиком пяти этажей «выросло» четырнадцать. Земли под этими новостройками находятся в охраняемой зоне ансамбля сооружений Софийского собора, в силу чего являются особо ценными землями и на них установлены особые ограничения.
Общественные активисты из Украины присутствующие на конференции отметили, что члены Комитета, заслушав отчет, который отражает действительную картину о состоянии объектов культурного наследия ЮНЕСКО, были глубоко возмущены халатным отношением Украины к возложенных на нее обязанностей на основании Конвенции ЮНЕСКО об охране всемирного культурного и природного наследия. Именно по этой причине Украину обязали резолюцией уменьшить высоту зданий в «буферной зоне» до 1 февраля 2016 года, путем сноса этажей новостроек до уровня соседних исторических зданий.
Действительно, проблема застройки исторической части города Киева является достаточно проблематичной и требует детального анализа законодательной базы, которая регулирует порядок предоставления земель для застройки в аренду и разрешительной документации на строительство объектов в исторической части города. Кроме этого нужно уделить особое внимание анализу функций и полномочий органов, предоставляющих разрешение на застройку, которые осуществляют надзор за соблюдением строительных норм уже непосредственно в процессе строительства. А также, помимо сноса уже построенных незаконных построек, необходимо установить причины появления таких новостроек с целью предотвращения их дальнейшего появления, в частности в центре города Киева.
Правовой статус земель историко-культурного значения и объектов культурного наследия предусмотрено Земельным кодексом Украины, Законом Украины «Об охране культурного наследия» от 08.06.2000 года № 1805-III и другими нормативными актами. В соответствии со ст. 53 Земельного кодекса Украины и ч.1 ст. 34 Закона Украины «Об охране культурного наследия» в состав земель историко-культурного назначения относятся земли, на которых расположены памятники культурного наследия, их комплексы (ансамбли), историко-культурные заповедники, историко-культурные заповедные территории, охраняемые археологические территории, музеи под открытым небом, мемориальные музеи-усадьбы.
А в 2005 году создан документ под названием «Охранная зона ансамбля сооружений Софийского собора». В то же время границы и режим, были утверждены Приказом Министерства культуры и туризма Украины №1076 от 23.12.2005 года, Комитетом всемирного наследия ЮНЕСКО в июле 2005 года во время работы 29-й сессии в г. Дурбан.
Также, Постановлением Окружного административного суда города Киева от 29.10.2010 года, оставленным без изменений постановлением Киевского апелляционного административного суда от 07.09.2011 года и постановлением Высшего административного суда 28.10.2014 года (дело № 2а-8698/10/2670), обязало Главное управление земельных ресурсов КГГА внести в государственный земельный кадастр все земельные участки, расположенные в пределах охранной зоны ансамбля сооружений собора София Киевская, тем самым указав, что эти земли несут историко-культурное назначение и относятся к особо ценным землям.
Как мы видим, вышеназванными правовыми актами предусмотрено, что территории памятников и их охранные зоны имеют культурную ценность и могут изыматься и передаваться только с согласия Верховной Рады Украины или непосредственно Кабинетом Министров Украины.
Кроме этого нужно отметить, что в соответствии со ст. 54 Земельного кодекса Украины земли историко-культурного назначения могут находиться в государственной, коммунальной или частной собственности. В то же время необходимо учитывать ограничения, установленные для передачи земель историко-культурного назначения в частную или коммунальную собственность, связывая это с особенностями данной категории земель. На основании Закона Украины «О перечне памятников культурного наследия, не подлежащих приватизации» запрещено осуществлять приватизацию некоторых объектов культурного наследия, а потому и передача в частную собственность земельных участков в данном случае также становится невозможной.
Однако несмотря на довольно четкий законодательный запрет на предоставление разрешений на строительство многоэтажек на территории охраняемой зоны и передачу таких земель в частную собственность, на сегодняшний день для застройки «буферной зоны» Киевским городским советом выдано более 40 разрешений на строительство, а некоторые земли уже переданы в частную собственность. Ярким примером приватизации является земля, приватизированная застройщиком для строительства гостинично-офисного центра по улице Михайловская 24-26, где, как известно, расположен Сквер Небесной Сотни.
Анализируя судебную практику по делам данной категории можно отметить, что она скорее однобокая, чем разнообразная, в рамках которой подавляющее большинство решений приняты в пользу застройщика. Как правило, суды занимают формальный подход при рассмотрении таких споров, формально устанавливая наличие либо отсутствие справок-разрешений-согласований. К сожалению, в данном контексте все больше вопросов, чем ответов. Однако существует ряд резонансные судебных решений, которые могут изменить практику вынесения незаконных решений о предоставлении разрешений на строительство многоэтажек в центре города Киева.
Владислав Резников, партнер Trusted Advisors
Дарья Коротченко, юрист Trusted Advisors
