Сегодня, 1 июля 2015 года, вступил в силу Закон № 417-VIII «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», который был принят 14 мая.
Закон декларировали как разрушающий монополию ЖЭКов, но по сути монополия будет сохранена, если за управление своим имуществом не возьмутся сами жильцы - посредством тех же ОСМД, которые успешно действовали и до принятия Закона в тех домах, в которых их создали сособственники самостоятельно.
Проблема с ОСМД, созданными недобросовестными застройщиками через подставных лиц, на которые зарегистрировано право собственности (непомерные тарифы на коммунальные услуги, членские взносы за вступление в ОСМД) решена частично. Установлено, что каждый совладелец (его представитель) в ходе голосования имеет количество голосов, пропорциональное доле общей площади квартиры или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.
Если одно лицо является владельцем квартир (квартиры) и / или нежилых помещений, общая площадь которых составляет более 50 % общей площади всех квартир и нежилых помещений дома, каждый совладелец на учредительном собрании имеет 1 голос независимо от количества и площади квартир или нежилых помещений, находящихся в его собственности. Решение считается принятым, если за него проголосовало более половины общего количества всех совладельцев. Соответствующие изменения внесены в Закон «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома».
Также предусмотрено, что в одном доме может быть создано одно ОСМД.
Кроме того, в Земельном кодексе установлено, что земля под многоквартирным домом будет безвозмездно передана в собственность или в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома.
Но если жильцы не создадут ОСМД или самостоятельно не передадут свой дом управителю - физлицу-предпринимателю или юрлицу, - за них это сделают местные власти.
Если в течение года со дня вступления в силу Закона совладельцы многоквартирного дома не определятся, управление домом будет осуществляться управляющим, который назначается на конкурсной основе исполнительным органом местного совета, на территории которого расположен многоквартирный дом. В таком случае цена услуги по управлению многоквартирным домом определяется по результатам конкурса, а договор о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом сроком на 1 год от имени совладельцев подписывает уполномоченное лицо исполнительного органа соответствующего местного совета, по решению которого назначен управляющий. Если за 1 месяц до истечения указанного срока ни одна из сторон не уведомит письменно другую сторону об отказе от договора, договор считается продленным на очередной однолетний срок. Эта норма и дает основания заявлять о перераспределении монопольного рынка.
Ст. 10 Закона определяет порядок принятия решений по управлению многоквартирным домом собранием совладельцев. Так, собрание совладельцев могут созываться инициативной группой в составе не менее 3 совладельцев или управляющим. Сообщение о дате и месте проведения собрания совладельцев должно быть вручено не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания в письменной форме каждому совладельцу под расписку или путем почтового отправления заказным письмом на адрес квартиры или нежилого помещения, принадлежащего совладельцу в этом доме, а также должно быть размещено в общедоступном месте при входе в каждый подъезд многоквартирного дома.
Решение считается принятым собранием совладельцев, если за него проголосовали собственники квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 75 % общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, кроме решений по вопросам определения управляющего и отзыва, а также уполномоченного лица для расторжения договора с управляющим, контроля над ним. Эти решения считаются принятыми собранием совладельцев, если за них проголосовали владельцы квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 50 % общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома. Если одно лицо является владельцем квартир (квартиры) и / или нежилых помещений, общая площадь которых составляет 50 % или более общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, решение считается принятым собранием совладельцев, если за него проголосовало более 75 % общего количества совладельцев, а решение по управляющему считается принятым, если за него проголосовало более 50 % общего количества всех совладельцев.
Отметим, что если во время проведения собрания совладельцев для принятия решения не набрало необходимого количества голосов, проводится письменный опрос совладельцев, которые не голосовали на собрании. Опрос проводится в течение 15 календарных дней с даты проведения собрания совладельцев. Если в течение этого срока необходимого количества голосов «за» не набрано, решения считаются непринятыми. Письменный опрос совладельцев проводится инициативной группой и другими совладельцами по желанию.
Письменный опрос может проводиться в одном или нескольких вопросов одновременно. Вопрос - это текст, в котором излагается предложение в виде резолюции, по которой участнику опроса предлагается ответить «за», «против» или «воздержался». Вопрос должен иметь четкое и понятное формулировки, не допускает различных толкований.
Письменный опрос совладельцев проводится путем собственноручного заполнения ими вопросников, в которых указываются день опроса, фамилия, имя, отчество совладельца, документ, подтверждающий право собственности на квартиру или нежилое помещение, номер квартиры или нежилого помещения, общая площадь квартиры или нежилого помещения, документ, предоставляющий полномочия на голосование от имени совладельца (для представителей), ответ совладельца на вопрос, личная подпись совладельца и лица, проводившего опрос.
К полномочиям собрания совладельцев относится принятие решений по всем вопросам управления многоквартирным домом, в том числе о:
1) распоряжении общим имуществом многоквартирного дома, установление, изменение и отмена ограничений по использованию ним;
2) определение управляющего и его отзыва, утверждение и изменение условий договора с управляющим;
3) избрание уполномоченного лица (лиц) совладельцев при заключении, внесении изменений и расторжения договора с управляющим, осуществление контроля за его выполнением;
4) определение полномочий управляющего по управлению многоквартирным домом;
5) проведение текущего и капитального ремонтов, реконструкции, реставрации, технического переоснащения общего имущества многоквартирного дома и определение подрядчиков для выполнения таких работ;
6) определение даты и места проведения следующего собрания совладельцев;
7) определение перечня и размера расходов на управление многоквартирным домом.
