1. Что на самом деле означает действующий мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения? Что конкретно предлагается законодателем, кроме отмены временной нормы о запрете продажи, действие которой каждый год продолжали?
Действующий мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения регламентирован частью 15 переходных положений Земельного кодекса Украины, согласно которому не допускается до вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения купля-продажа (а также иным способом отчуждение и изменение целевого назначения) определенных видов земель, а именно:
1) земли сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности;
2) земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц с целевым назначением для ведения товарного сельскохозяйственного производства;
3) земельные участки, выделенные в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) с целевым назначением для ведения личного крестьянского хозяйства;
4) земельные доли (паи).
Именно на эти виды земель распространяется мораторий, который, по сути, является механизмом ограничения гражданского оборота указанных выше земель.
При этом есть исключения, которые также установлены Земельным кодексом. Так, мораторий не распространяется на передачу указанных видов земель по наследству, на обмен в соответствии со ст. 371 Земельного кодекса, на изъятие для общественных потребностей и изменения целевого назначения с целью предоставления инвесторам для осуществления деятельности по соглашениям о разделе продукции.
Предложенная же земельная реформа, в отличие от отмены нормы, которой введен мораторий, является совокупностью новелл, которые существенно повлияют на суть земельных правоотношений в целом.
В данном случае стоит отметить, что реформа, во-первых, повлияет на владельцев паев, которые смогут в полной мере распоряжаться своей землей, а это основа права собственности (установлено Европейским судом по правам человека в решении от 22 мая 2018 по делу «Зеленчук и Цицюра против Украины»).
Во-вторых, реформа будет иметь значительное влияние на деловую активность в аграрном секторе экономики Украины и даст новый толчок в развитии отраслей агропромышленного комплекса.
Отменой одной-единственной нормы переходных положений Земельного кодекса Украины невозможно запустить действенный и прозрачный рынок земель сельскохозяйственного назначения в Украине.
Именно поэтому, проведением комплексной земельной реформы законодатель ставит точку в вопросе рудиментарного моратория и вводит правовые основы будущего цивилизованного рынка земель сельскохозяйственного назначения.
2. Кто сможет купить и продать землю? Какую именно (если это пай в центре поля)? Защищены права арендаторов, которые сейчас обрабатывают чужую землю?
Законопроектом № 2178-10 в редакции ко второму чтению предусмотрено 5 групп субъектов, которые смогут приобретать право собственности на землю, а именно:
1) граждане Украины;
2) юридические лица Украины, которые созданы и зарегистрированы по законодательству Украины, участниками (акционерами, членами) которых являются только граждане Украины и/или государство, и/или территориальные общины;
3) территориальные общины;
4) государство;
5) банки. Но относительно приобретения права собственности на земли сельскохозяйственного назначения банками установлены определенные ограничения. Это возможно только в порядке обращения взыскания на такие земли как на предмет залога и при этом банк обязан совершить отчуждение таких земель на земельных торгах в течение двух лет со дня приобретения права собственности.
Иностранцам, лицам без гражданства и юридическим лицам (участниками в которых иностранцы и/или лица без гражданства и/или иностранные юридические лица) запрещается приобретать корпоративные права (доли в уставных капиталах, акции, паи, членство и т.д.) в юридических лицах, которые имеют в собственности земли сельскохозяйственного назначения, но указанный запрет может быть отменен в случае принятия соответствующего решения на референдуме.
Учитывая, что земельная реформа предусматривает полную отмену существующего моратория, после вступления в силу законопроектами будет возможно покупать и продавать земли сельскохозяйственного назначения (в том числе для товарного сельскохозяйственного производства, земельные доли (паи) и т.д.), при этом законопроектами предусматриваются соответствующие порядки отчуждения для земель коммунальной и государственной формы собственности.
Стоит добавить, что редакция законопроекта № 2178-10 ко второму чтению, как и предыдущая редакция, содержит в себе нормы, которые обеспечивают преимущественное право действующих арендаторов на приобретение земель сельскохозяйственного назначения, в случае, если арендодатель будет намерении продать свой земельный участок, а также право постоянных пользователей на выкуп земельных участков по цене, равной нормативной денежной оценке таких участков, которые являются действенными механизмами защиты прав указанных субъектов.
|
Назар Дмитрасевич |
3. Какие ограничения установлены для этого рынка (круг покупателей, допустимая приобретаемая площадь, привлечение средств для покупки, использование земли, контроль за надлежащим ведением хозяйства)?
Законодатель предлагает внести изменения, касающиеся ограничений по количеству земли сельскохозяйственного назначения, которая может принадлежать одному субъекту (физическое или юридическое лицо) - не более 10 000 гектаров в одни руки.
Кроме этого предусмотрены нормы, согласно которым расчеты, связанные с уплатой цены земельных участков сельскохозяйственного назначения по сделкам (например договор купли-продажи) будут проводиться исключительно в безналичной форме, а в случае отсутствия у покупателя документов, подтверждающих источники происхождения средств (или других активов, за которые приобретается право собственности на землю), приобретение права собственности на земли сельскохозяйственного назначения не допускается. Указанные нормы, безусловно, дают возможность обеспечить прозрачность расчетов между сторонами, а также уберечь продавцов от недобросовестных покупателей.
Также законодателем предусмотрено круг лиц из восьми групп субъектов, которым при любых условиях (даже в случае положительного решения на референдуме о предоставлении иностранцам права на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения) запрещено приобретать земли сельскохозяйственного назначения (в том числе юридическими лицами с учасниками-нерезидентами в отношении земель, расположенных ближе 50 километров от государственной границы Украины, юридическими лицами, участниками которых являются представители государства-агрессора или государства-оккупанта, юридическими лицами, находящихся под контролем лиц, зарегистрированных в государствах, которые не сотрудничают в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных преступным путем в соответствии со списком Международной группы по противодействию отмыванию грязных денег (FATF) и т.д.).
4. Какие предохранители установлены для предотвращения возможного обхода внедряемого механизма продажи?
К основным предохранителей относятся институты досудебного и судебного обжалования, с помощью которых заинтересованные стороны или органы государственной власти могут признавать сделки, которые нарушают нормы законодательства недействительными и восстанавливать нарушенное состояние правоотношений.
Кроме этого, законодателем предусмотрены и прямые нормы, направленные на предотвращение нарушения установленных «правил игры».
Например, в законопроекте №2178-10 установлено, что в случае нарушения норм законодательства о допустимой площади земель, которые могут находиться в руках одного человека, земельные участки, площадь которых превышает определенные предельные размеры, конфискуются по решению суда.
5. Как вы считаете, какая судьба ожидает сельскохозяйственные земли, которые находятся в постоянном пользовании государственных сельскохозяйственных предприятий?
В 2019 году парламентом и правительством Украины осуществлены определенные шаги в этом направлении, а именно отменен Закон Украины от 07.07.1999 № 847-XIV, содержащий перечень объектов государственной собственности, не подлежащих приватизации. В этот перечень входило около 75 государственных сельскохозяйственных предприятий, в частности совхозы, проектно-разведывательные станции, исследовательские станции.
Также, правительством осуществляется аудит эффективности использования сельскохозяйственных земель государственными сельскохозяйственными предприятиями, в том числе, относящихся к сфере управления Минэкономики, Национальной академии наук Украины и Национальных отраслевых академий наук.
Стоит добавить, что существует мнение частично предоставить земли, которые находятся в постоянном пользовании неэффективных государственных сельскохозяйственных предприятий в частную собственность работникам, в пределах норм бесплатной передачи земельных участков, предусмотренных статьей 121 Земельного кодекса Украины, а часть реализовать через электронные аукционы.
Таким образом, скорее всего сельскохозяйственные земли, которые находятся в постоянном пользовании государственных сельскохозяйственных предприятий будут приватизироваться, но о порядке осуществления этого процесса говорить пока преждевременно.
6. Вступление в силу изменений: важное в переходный период; возможность референдума; земельный кадастр.
Законопроект об условиях оборота земель сельскохозяйственного назначения вступает в силу с 1 октября 2020 года, но необходимо четко понимать, что законопроект № 2178-10 - это верхушка айсберга. Земельная реформа не ограничивается законопроектом об условиях оборота земель сельскохозяйственного назначения.
В переходный период важным является принятие и других законопроектов из пакета земельной реформы, касающиеся, в частности, дерегуляции земельных отношений и установления взаимосвязи между государственными реестрами во время совершения сделок с землей, установления порядка реализации земель государственной и коммунальной форм собственности, передачи права распоряжения государственными землями местным общинам. Также, важным является обеспечение технической реализации информационного взаимодействия между государственными реестрами, в том числе между Государственным земельным кадастром, Государственным реестром прав на недвижимое имущество, Единым государственным реестром юридических лиц, физических лиц - предпринимателей и общественных формирований, Государственным реестром актов гражданского состояния с целью получения информации о суммарной площади земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности одного лица и связанных с ним лиц.
Законопроектом об условиях оборота земель сельскохозяйственного назначения в редакции ко второму чтению предусмотрено, что приобретение права собственности на земли сельскохозяйственного назначения юридическими лицами, участниками (учредителями) или бенефициарами которых являются иностранцы возможно лишь со дня и при условии принятия такого решения на референдуме.
С одной стороны существует запрос общества о запрете на участие иностранцев на рынке земель сельскохозяйственного назначения, с другой стороны - уменьшение круга потенциальных покупателей приведет к уменьшению стоимости земли, что не выгодно для тех, кто будет продавать, поэтому проведение референдума, как инструмента волеизъявления народа, не повредит.
Назар Дмитрасевич,
адвокат, к.ю.н. (г. Киев)
