При этом высшие суды не балуют своими разъяснениями. Из полезных для участников отрасли обобщений можно вспомнить лишь Письмо Высшего хозяйственного суда Украины от 22.01.2013 р. № 01-06/84/2013 «Про деякі питання застосування законодавства у сфері містобудівної діяльності» и может быть частично Постановление Пленума Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 30 марта 2012 года N 6 «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)».
До недавнего времени «молчал» Высший административный суд, под юрисдикцию которого попадает подавляющее большинство споров в сфере градостроения. И вот, наконец, ВАСУ обобщил судебную практику по спорам в сфере градостроения. Постановление Пленума ВАСУ от 18 сентября 2015 года N 21 «Про огляд практики розгляду справ, які виникають зі спорів у сфері містобудування та архітектурної діяльності» содержит весьма интересные обобщения и выводы касательно некоторых категорий дел в сфере градостроения и архитектурной деятельности. В Постановлении № 21 приведены правовые позиции ВАСУ, сформированные по отдельным категориям «строительных» дел, в частности, по спорам по поводу самовольного строительства и по спорам, связанным с санкциями со стороны сотрудников архстройинспекции (ГАСК).
Согласно статистике за 2014 год по спорам в сфере градостроительства порядка трети решений судов I инстанции отменяются/изменяются в апелляционной инстанции, и, еще треть апелляционных решений отменяются в кассации. Указанный процент достаточно высок, что свидетельствует о неоднозначности в понимании отдельных норм. К сожалению, по итогам анализа следует сказать, что некоторые положения Постановления № 21, принятые с благой целью «разъяснить» ясности не вносят.
С одной стороны ВАСУ правильно указал: для того, чтобы считать объект недвижимости самовольным, достаточно наличия одного из трех условий, указанных в ст. 376 Гражданского кодекса Украины (ЦКУ):
1) он построен на земельном участке, который не был отведен для этой цели;
2) без документа на строительные работы, или утвержденного проекта;
3) с существенными нарушениями строительных норм и правил.
С другой стороны, ВАСУ по непонятной причине ставит знак равенства между титульным пользователем земельного участка и лицом, выполняющим строительные работы, не давая при этом дополнительных обоснований для такого вывода:
… приписи статті 376 Цивільного кодексу України необхідно розуміти так, що самочинним вважається будівництво … нерухомого майна, якщо вони збудовані (будуються) на земельній ділянці, що не була відведена саме особі, яка здійснює будівництво, або відведена не для цієї мети.
Вывод явно неправомерен, ведь определение заказчика в основном градостроительном Законе «О регулировании градостроительной деятельности» не связывает этот статус с наличием земли у такого лица. При этом, неправильно ссылаться на определение заказчика в Законе «Об архитектурной деятельности», ведь закон «О регулировании градостроительной деятельности» является более поздним и специальным по отношению к регулированию именно выполнения строительных работ!
Ни один из иных нормативных документов в сфере градостроения прямо не предусматривает, что документ на землю должен быть оформлен именно на заказчика, а не на другое лицо, с которым у заказчика заключен договор, предусматривающий возможность застройки участка. Боле, того, статьями 35 и 36 Градостроительного Закона прямо предусмотрена возможность замены заказчика строительства объекта.
Порой возникает ощущение, что текст Постановления № 21 просто не вычитан. Так, после рассуждений о важности индивидуального изучения насколько та или иная стройка или пристройка нарушает права и является существенной, после требования считать самовольными объектами лишь существенные отклонения ВАСУ тут же указывает:
… відхилення у житловому будинку від внутрішнього планування зі збереженням чи незначним відхиленням від установленого проектом розміру житлової площі, незначна зміна його зовнішніх габаритів, місця розташування тощо також можуть бути підставою (?!!!) для задоволення вимог про перебудову чи про знесення об'єкта нерухомості.
После прочтения указанного возникает стойкой впечатление, что исходя из общего смысла правильным будет написание «не можуть бути підставою».
Из прочих важных выводов осуществленных в Постановлении 21 можно выделить такие:
- Органы ГАСК имеют права давать предписания (приписи) о сносе самовольных объектов, причем они обязаны называть такие документы именно «приписи», в противном случае подача органом ГАСК иска в суд о принудительном сносе объекта не должен удовлетворяться.
- Если иск о сносе подал не ГАСК, то «суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорювані права, свободи чи інтереси цих осіб». Немотивированные в части нарушения прав и интересов иски должны оставляться без удовлетворения.
- Принудительный снос самовольного объекта является крайней мерой. Суд должен установить, что: а) или перестройка для восстановления законности невозможна, б) или заказчик отказывается выполнять такую перестройку.
- Никто из владельцев квартир не имеет приоритетного права пользоваться и распоряжаться общими помещениями, в том числе и по вопросам обустраивания мансард, надстройки этажей и т.д. У владельца квартиры на 1 этаже те же права на чердак, что и у жителя последнего.
- Несмотря на появление у граждан прав на перепланировки квартир, такие перепланировки не должны нарушать прав иных жителей, санитарно-технических требований и правил эксплуатации дома
- Правонарушение в виде эксплуатации не введенного объекта является длящимся (триваючим) и связано с непрерывным невыполнением установленных законом правил, поэтому сам по себе факт привлечения к ответственности не освобождает нарушителя от выполнения обязанностей относительно прекращения нарушения и ввода объекта в эксплуатацию.
- Одного приказа о назначении лица ответственного за авторский надзор недостаточно, - должен быть соответствующий журнал.
Виталий Правдюк, управляющий партнер ЮФ «Бизнес Форс»
Подробней вопросы судебной практики в спорах в связи со строительной деятельностью будут освещены на практикуме в г. Одесса «Реформа в строительстве и недвижимости. Анализ нового Закона о децентрализации архстройконтроля».
