Як і при укладанні інших договорів, тут є два аспекти:
1) позиція орендодавця, якого цікавить як отримати більше грошей і максимально забезпечити своє майно (тобто об'єкт оренди);
2) позиція орендаря, якому зазвичай потрібно мінімум відповідальності за мінімальну ціну.
Ця стаття буде корисна і тій, і іншій стороні, оскільки на основі практичного досвіду розкриє всі істотні моменти, на які варто звернути увагу при укладанні договорів оренди. Ви можете самостійно укласти договір, або можете звернутись до кваліфікованих спеціалістів.
Термін в 35 місяців
Отже, договір оренди повинен бути складений у письмовій формі. Зазвичай, сторони, щоб обійти вимогу щодо нотаріального посвідчення такого договору, що укладається більше ніж на 3 роки, укладають договір терміном на 35 місяців. І це цілком логічно, але зазначати автоматичну пролонгацію в такому випадку не слід, оскільки якщо договір оренди укладений більше ніж на 3 роки і він нотаріально не завірений - він апріорі є нікчемним, тому даний момент, безсумнівно, варто враховувати.
На що треба звернути увагу у договорі оренди
Особливу увагу також слід звернути на істотні умови договору оренди, а саме:
Структура договору
Перший розділ: предмет договору
Зазвичай перша із істотних умов вказується у першому ж розділі договору – «Предмет договору» і формулюється наступним чином:
«Орендодавець передає, а орендар приймає у тимчасове оплачуване користування нежитлове приміщення площею 1000,0 м2 (одна тисяча квадратних метрів), далі - «Об’єкт оренди», яке знаходиться на першому поверсі у будівлі, яка розташована за адресою: Україна, м. Київ, вул./буд.
План Об'єкта оренди наведений у додатку № 1 до цього договору, та є його невід'ємною частиною.»
Радимо завжди додавати до договору план об’єкту оренди, щоб у сторін не могло виникнути протиріч щодо майна, яке орендується.
Далі логічним буде вказати цільове призначення об’єкту оренди, оскільки зазвичай усім орендарям хочеться розуміти на етапі укладання договору, чим саме будуть займатися у їх приміщенні та чи не призведе його ця оренда до знищення.
Наступним кроком має бути вказання дати передачі об’єкту. Слід акцентувати, що об’єкт передається за актом приймання-передачі, щоб унеможливити будь-які спори сторін щодо моменту початку орендного користування.
Закінчити розділ «Предмет договору» можна вказанням вартості одного квадратного метра об’єкта оренди з врахуванням індексації станом на дату укладання договору та зазначенням порядку та способу використання амортизаційних відрахувань, сформулювавши наступним чином:
«Амортизаційні відрахування використовуються на відновлення об’єкта оренди. Відновлення відбувається шляхом проведення капітального та поточного ремонтів на умовах, викладених у цьому договорі та згідно з домовленостями сторін.»
Другий розділ: гарантії сторін
Виходячи із власної практики укладання договорів оренди раджу додавати розділ «Гарантії сторін», в якому вказувати, що:
- кожна зі сторін запевняє і гарантує, що всі необхідні схвалення і узгодження, необхідні для набуття чинності та виконання умов договору, були отримані і належним чином нею оформлені, а також мають юридичну силу на момент укладання договору.
- сторони підтверджують, що: на момент укладання договору вони мають право, компетенцію та повноваження на його укладання, підписання та виконання, а також на надання прав та повноважень по ньому; укладання договору відповідає їх інтересам; волевиявлення на укладення договору є вільним, усвідомленим та відповідає їх внутрішній волі без впливу обману, помилки або тяжких для сторін обставин; умови договору зрозумілі та повністю співпадають з реальними домовленостями сторін; договір не приховує іншого правочину та спрямований на реальне настання наслідків, які обумовлені саме цим договором;
- орендодавець гарантує, що: на дату укладання договору відсутні будь-які недоліки, що значно знижують цінність та/або можливість використання об'єкту оренди за цільовим призначенням; від орендаря не приховано жодних обставин, маючих істотне значення для прийняття ним рішення про укладання договору; всі інженерні комунікації, які знаходяться в об'єкті оренди забезпечують його належний технічний стан, перебувають в робочому стані та функціонують за призначенням; відносно об’єкту оренди не існує будь-яких заборон, арешту або інших обтяжень чи обмежень у його використанні; щодо об’єкту оренди відсутні судові спори та не провадяться виконавчі дії; об’єкт оренди не наданий в користування іншим особам; внаслідок укладання договору не порушує прав та законних інтересів третіх осіб.
- орендодавець заявляє та гарантує, що Будівля та прилегла територія є в безпечному та придатному для використання стані, та що орендар має виключне право на умовах договору на безперервне використання Будівлі у будь-який час та право на спокійне та безперервне використання прилеглої території.
Третій розділ: права та обов'язки
У розділі 3 доцільним було б окреслити права та обов’язки сторін, а саме – порядок погодження ремонтних робіт, надання дозволу на оренду, обладнання оберту оренди, встановлення замків, вивісок, рекламних матеріалів.
Четвертий розділ: регламентація плати
Розділ 4 може бути регламентацію орендної плати, щодо якої і відбувається найбільша кількість спорів, тому прописувати її слід дуже ретельно.
Взагалі радимо виносити це питання в окремий додаток для зручності здійснення розрахунків та, у випадку необхідності, наводити формулу, за якою розраховується орендна плата. У цьому додатку (або розділі) сторони мають обумовити розмір плати за оренду в місяць, порядок надання рахунків орендодавцем та строк сплати орендарем плати за оренду.
Якщо орендарю був наданий ремонтний період для пристосування об’єкту оренди для цілей орендного використання, слід встановити розмір плати за цей період. Пильну увагу слід звернути і на порядок компенсації витрат на комунальні послуги, розмір такої компенсації та механізм його визначення. Сторонам також слід вказувати, чи входить в орендну плату плата за землю та плата за користування прибудинковою територією.
Непоодинокі випадки, коли сторони вказують у договорі плату за перший та останній місяць оренди, але така практика більш поширена в оренді житлової нерухомості, а для нежитлової – зручніше передбачати забезпечувальний або гарантійний платіж, який би дорівнював середній платі за оренду та компенсації комунальних послуг та який орендодавець міг використати у випадку порушень умов договору (несвоєчасна оплата, штрафні санкції, компенсація збитків).
У якості підтвердження факту дійсного перебування орендаря у об’єкті оренди та того, що сторони співпрацюють за договором радимо складати щомісячний акт приймання-передачі наданих послуг, де підписами сторін буде зафіксована ціна оренди за місяць та відсутність зауважень з боку орендаря та орендодавця.
Інші розділи
Розділи 5,6,7,8 радимо присвятити:
- пожежній безпеці в орендованому приміщенні;
- конфіденційності умов договору;
- відповідальності сторін;
- обставинам, що виключають відповідальність.
Вищевказані аспекти мають істотну важливість, тому вимагають ретельної уваги з боку сторін. Якщо вам потрібна допомога, радимо скористатись юридичним супроводом.
Умовам повернення об’єкту оренди можна присвятити окремий розділ 9, який би регламентував порядок повернення приміщення за відповідним актом, стан об’єкту, що повертається та умови щодо поліпшень орендованого приміщення. Також слід ретельно прописати умови дострокового розірвання договору, час, з якого договір буде вважатися розірваним та порядок повідомлення сторін про таке розірвання.
Окремим розділом можна виписувати порядок повідомлень та надання документів сторонами, оскільки не рідкими є випадки, коли сторони навмисно ухиляється від отримання кореспонденції з різних мотивів (наприклад, за несвоєчасне повернення об’єкту з оренди є штраф, тому орендодавець навмисно не приймає приміщення з оренди). Отже, логічним буде вказувати, наприклад, контактних осіб з боку орендодавця та з боку орендаря, а якщо сторони у договорі дійшли згоди, що повідомлення буде вважатися зробленим належним чином, у випадку його надсилання на певну електронну адресу, це положення буде враховано, у випадку спорів.
Правила тлумачення, порядок вирішення спорів, прикінцеві положення
Іноді у договорі поряд з порядком повідомлення та надання документів можна прописувати правила тлумачення, наприклад, що вважається банківським, робочим днем та ін. (зазвичай вказується, коли, наприклад, орендар – нерезидент та слід внести ясність у певні умови).
Порядок вирішення спорів у договорах оренди з резидентами досить звичний – згідно з встановленими законодавством правилами про підвідомчість та підсудність. Якщо одна сторона – нерезидент, логічним вбачається використовувати чітке арбітражне застереження, з вказанням місця розгляду спору, права, яке підлягає застосуванню, кількості арбітрів та мови арбітражу.
У прикінцевих положеннях крім стандартних пунктів щодо сили попередніх переговорів та листувань та порядку оформлення додатків, радимо вказувати, що:
- якщо будь-яке положення Договору буде визнане недійсним, це не тягне за собою недійсність інших положень Договору або недійсність Договору в цілому;
- у випадку зміни реквізитів або адрес сторона зобов’язана повідомити про це іншу сторону (порядок та строк повідомлення);
- сторони погодили, що їх правовідносини у межах цього Договору не регулюються положеннями Закону України "Про оренду державного та комунального майна";
- кожна із осіб, які підписали цей договір таким підписанням підтверджує, що надала іншій особі, вказаній у цьому договорі згоду на обробку її персональних даних відповідно до приписів Закону України «Про захист персональних даних».
Отже, з одного боку орендні правовідносини є достатньо простими, але значна кількість судових спорів у цій площині дає підстави вважати, що не все так просто. Через безліч важливих деталей та складність у відображенні дійсних домовленостей сторін краще консультуватися з досвідченим спеціалістом, який нівелює «небезпечні» моменти та максимально захистить ваші інтереси.
