Для ведення бізнесу в Україні багато суб’єктів підприємницької діяльності зіштовхуються з купівлею або орендою землі. Перш ніж побудувати будівлю, спочатку необхідно оформити права на земельну ділянку, а вже потім будувати і вести підприємницьку діяльність. Отож, високий попит на купівлю землі зажди існував і є актуальним й на сьогодні.
Як відомо, в Україні діє мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення, тому, як такого, вільного ринку землі немає. На даний час, всі охочі можуть купувати землю іншого (несільськогосподарського) призначення.
Якщо відчужувати землю приватної власності, то тут не виникає ніяких труднощів. Сторони просто укладають договір, а потім слідує державна реєстрація речового право на земельну ділянку.
Якщо ж говорити про землю державної та комунальної власності, то тут все складніше.
Згідно із ЗКУ продаж земельних ділянок державної та комунальної власності, разом з розташованими на них об’єктами нерухомого майна, а також права на них (емфітевзис, суперфіцій, оренда) проходить на земельних торгах, тобто на земельному аукціоні. Земля на ньому продається окремими лотами.
Хто задіяний в таких торгах?
Згідно із ЗКУ організатором таких торгів виступають власники земельної ділянки - особи (фізична або юридична), органи державної влади, органи місцевого самоврядування, Верховна рада АРК, Рада міністрів АРК.
В обов’язковому порядку такі організатори укладають договір з ще одним суб’єктом – виконавцем. Хто це такий? Це суб’єкт господарювання, який безпосередньо займається проведенням земельних торгів, організовує процес, визначає переможця та отримує за це винагороду і прибуток.
Учасник – це той, хто безпосередньо буре участь у торгах, хоче купити або взяти в користування земельну ділянку та пропонує за неї найвищу ціну.
На сьогодні, проведення земельних аукціонів є однією із найпроблемніших тем. Кожен суб’єкт, який задіяний в земельному аукціоні зіштовхується із труднощами. Саме на цьому зосередимо увагу в цій статті.
В чому виникає проблема для організаторів земельних торгів?
По-перше, згідно з ч.5 ст. 136 ЗКУ на організаторів покладається обов’язок фінансування підготовки лотів до торгів. А це, звичайно, відбувається за бюджетні кошти. Хоча, вони будуть в кінці і відшкодовані переможцем аукціону, але це не вирішує проблеми проведення торгів, оскільки на початковому етапі не кожен зможе профінансувати підготовку. Не кожна сільська чи селищна рада може дозволити собі провести торги стосовно земельної ділянки, яка віднесена до їх компетенції. Також проблема фінансування породжує низький рівень підготовки. Наприклад, були випадки коли аукціони проводилися, але були анульовані, причиною цьому став низький рівень підготовки.
По-друге, важливим нюансом є те, що на організаторів покладається обов’язок підготувати лот до продажу на аукціоні. Тобто, якщо планується продаватись новосформована земельна ділянка, то потрібно організатору до початку проведення торгів провести низку дій, яка передбачена ч. 4 ст. 136 ЗКУ.
До цих дій включають і підготовку проектної документації, і державну реєстрацію земельної ділянки, і державну реєстрацію речового права на земельну ділянку, і проведення експертно-грошової оцінки тощо. Для того, щоб виконати всю низку дій, яка передбачена цією статтею потрібно не мало часу, але аж ніяк не можна вкластися в ті строки, за які проходить аукціон. Земельні торги, як відомо, проводяться не раніше ніж за 30 днів та не пізніше ніж за 90 днів з дати оприлюднення оголошення про їх проведення. Тобто, для того щоб підготувати лот до торгів трьох місяців, звичайно ж, не вистачить і сам організатор порушить всі строки та правила згадані в ЗКУ.
По-третє, важливий момент, який потрібно враховувати організаторам, це те, хто є учасником земельних торгів. Чи є він добросовісним суб’єктом чи ні? Адже, якщо сільська чи селищна рада захоче виставити на аукціон земельну ділянку в центрі населеного пункту, звідки вона може бути впевнена, що переможець торгів не буде здійснювати на цій ділянці дії, які порушують закони, встановлені нормативи та стандарти. Гарантій немає, що в центрі села ці суб’єкти не будуть випалювати деревину, листя, або сміття. Немає чітких критеріїв відбору учасників, ніхто не може бути впевненим в їх добропорядності. Про це також в законодавстві нічого не сказано.
По-четверте, немає чіткої процедури підписання договору, як кінцевого етапу торгів. Були випадки, коли на аукціоні один учасник перебивав будь-яку ціну кожного лоту. Цього учасника було визнано переможцем, але на підписання договору про оренду цей суб’єкт так і не з’явився. І в результаті, організатори торгів втратили велику суму коштів, які ніхто не відшкодував. В законодавстві чітко не врегульовано питання про те, коли і як має бути підписаний договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію чи емфітевзису. Тільки сказано, що він підписується в день проведення аукціону. Але ж, учасники можуть скористатися таким положенням і так договір буде неукладеним. На нашу думку, було б логічним, щоб після підписання протоколу про проведення аукціону відразу ж слідувало підписання договору.
Зважаючи на описані вище нюанси, організатори земельних торгів так і не прагнуть реалізовувати таку процедуру продажу земельних ділянок на практиці. Вони не готові зіштовхнутися з проблемами і купою додаткових тягарів, які на них покладаються законом. Це зрозуміло, адже недосконалість даного механізму проявляється ще й на початкових етапах його проведення.
В чому виникає проблема для учасників земельних торгів?
По-перше, для учасників одним великим мінусом є те, що дана процедура дуже затягується. Якщо особа хоче набути прав на землю, то зважаючи на складність та час, який буде витрачатись на це, бажання може зникнути. Хто стикався з оформлення документів на землю, той зрозуміє, що це тяганина, яка може тривати роками. Окрім цього, бюрократизація, на жаль, присутня ще на початкових етапах.
По-друге, ще однією невирішеною проблемою є те, що на сьогоднішній день немає ніякого спеціального сайту, який би висвітлював інформацію про аукціон, лоти, стартову ціну, переможців аукціону, про час проведення аукціону та ін. Це, повною мірою, було б зручно для учасників торгів, які хочуть придбати землю у власність чи у користування. Таким чином, кожен громадянин міг би зайти на сайт і подивитися все що йому цікаво. Це б спростило процедуру та деяку неясність. Також підвищило б рівень прозорості проведення земельних торгів в Україні.
По-третє, аукціонний продаж віддає перевагу претендентові із найбільшим капіталом, з яким малі та середні підприємці не зможуть конкурувати у боротьбі за землю. Тому, немає сенсу брати участь у аукціоні, якщо фінансові можливості не брати участь в конкуренції.
По-четверте, аукціон або конкурс не можуть відбутися за відсутності конкуренції. Це є також непродуманим моментом, оскільки в законі не прописано таких випадків.
Зважаючи на описані вище нюанси, дуже мало осіб беруть участь в аукціонах. Причина цьому в наступному: відсутність коштів у підприємств та платоспроможного попиту на об’єкти будівництва; висока вартість земельних ділянок; непривабливість земельних ділянок, що виставляються на аукціон; очікування підприємців на дозвіл продажу земельних ділянок; низька поінформованість про земельні аукціони.
Проблем, звичайно, на практиці виникає більше. Нами проаналізовано лише найбільш поширені. Зважаючи на це, учасники земельних торгів так і оминають дану процедуру набуття прав на землю, оскільки не хочуть вв’язуватися у проблеми, тяганину та бюрократизм.
Підсумовуючи все вищесказане, можна ще один раз підкреслити недієвість земельних торгів. Здавалося б, задумка законодавця є позитивною. Земельні торги, безумовно, можуть наповнити бюджети, але недосконалість законодавства стримує цей довгоочікуваний та бажаний для всіх результат. Тому, нам залишається тільки чекати того часу, коли дана процедура буде доведена до досконалості.
