Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відповідно до ст. 2 Закону України «Про оренду землі» (надалі - Закон), відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються крім цього Закону, ще і Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України та іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Також, ст. 6 Закону зазначає, що орендарі набувають право оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом «Про оренду землі», та іншими законами України і договором оренди землі. А право оренди земельної ділянки, відповідно до ч. 5 ст. 6 Закону, підлягає реєстрації відповідно до закону.
Ст. 124 Закону, зазначає, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладання оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.
Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цих прав (ст. 125 Закону).
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язується за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
|
Олександр Козаков |
В ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяження» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації. Відповідно до ст. 17 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» документи, що встановлюють виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно та їх обтяжень і подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.
Пункт 1 ч.1 ст. 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначає, що однією із підстав для державної реєстрації прав та їх обтяжень - є саме договір, укладений у порядку, встановленому законом.
Постановою Кабінету Міністрів України № 119 передбачено порядок реєстрації договорів оренди земельної частки (паю) виконавчим комітетом сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю).
Для реєстрації договору оренди, відповідно до п.3 Постанови, орендодавець повинен подати до виконавчого комітету органу місцевого самоврядування два примірники договору оренди та сертифікат на право на земельну частку (пай).
Пункт 4 даної Постанови КМУ зазначає, що договір оренди реєструється у Книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв). Пунктом 5 даної Постанови передбачається, що на обох примірниках договору оренди ставиться штамп із зазначенням дати реєстрації та номером запису, а також з підписом особи, яка зареєструвала договір.
Укладання договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку. По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладання договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який бажає скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди земельної ділянки, зобов'язаний повідомити до спливу строку договору оренди землі орендодавця, у строк встановлений даним договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
Орендар відповідно до ст. 33 Закону направляє орендодавцю лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі та додає проект додаткової угоди.
Орендодавець повинен у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевірити його на відповідність вимогам законодавства, узгодити з орендарем істотні умови договору та у разі погодження усіх питань, укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.
Відповідно до ст. 626 Цивільного кодексу України договір - це домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Згідно зі статтею 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Враховуючи вищезазначене, зміна договору оренди здійснюється в письмовій формі та підлягає державній реєстрації.
У такому випадку після останньої реєстраційної дії необхідно зробити новий реєстраційний запис про реєстрацію Додаткової угоди до Договору оренди земельної ділянки у загальному порядку із врахуванням змін, які вносяться додатковою угодою до договору оренди землі.
Роблячи висновок, зазначаємо, що відповідно до чинного законодавства України договори оренди земельної ділянки та додаткові угоди до договорів оренди земельної ділянки підлягають державній реєстрації відповідним виконавчим комітетом сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної ділянки.
Олександр Козаков, юрист ЮФ «Олексій Пуха і Партнери»
