Как известно, Законом "О регулировании градостроительной деятельности" (далее - "Закон"), который вступил в законную силу 12 марта 2011 года, была предусмотрена новая процедура согласования разрешительной документации для строительства и принципиально по-новому урегулирован сам процесс градостроительной деятельности.
Для практической реализации многочисленных новаций Закона, 13 апреля 2011 года Кабинетом Министров Украины было принято постановление № 466 "Некоторые вопросы выполнения подготовительных и строительных работ" (далее также как "Постановление № 466"), которым утверждены Порядок выполнения подготовительных работ, Порядок выполнения строительных работ, и Перечень объектов, строительство которых осуществляется после предоставления уведомления о начале выполнения строительных работ.
Несомненно, главным позитивом Постановления № 466 является утверждение целого ряда форм, включая уведомления о начале подготовительных и строительных работ, а также декларации о начале подготовительных и строительных работ, которые были предусмотрены в тексте нового Закона, что позволяет, наконец, застройщикам использовать на практике все либеральные нововведения Закона, касающиеся уведомительного порядка начала строительных и подготовительных работ.
|
Виталий Правдюк, партнер юридической компании "Бизнес Форс" |
Очень важным также является практическая реализация в Постановлении № 466 задекларированного ранее законодателем принципа "молчаливого согласия". Так, в случае, если Инспекция ГАСК в срок 10 рабочих дней не регистрирует поданную застройщиком декларацию о начале выполнения строительных или подготовительных работ, то на одиннадцатый рабочий день у застройщика автоматически возникает право на выполнение таких работ.
При всех позитивах следует все же признать, что не все положения Постановления № 466 внутренне согласованы и рациональны, что скорей всего объясняется некоторой поспешностью в подготовке.
Из самого названия Постановления № 466 усматривается как будто принципиально новый подход к регулированию. Как известно, действовавшие ранее нормативные акты аналогичного направления (в частности, Положение о порядке предоставления разрешения на выполнение строительных работ, постановление КМУ от 30.09.2009 г. № 1104 "Некоторые вопросы предоставления разрешений на выполнение подготовительных и строительных работ" (далее также "Постановление № 1104") имели предметом регулирования исключительно техническую процедуру получения разрешений. Так, действовавшим ранее Постановление № 1104 были утверждены: порядок предоставления разрешения на выполнение подготовительных работ и порядок предоставления разрешения на выполнение строительных работ.
На первый взгляд кажется, что предметом регулирования Постановления № 466 теперь стал сам порядок выполнения подготовительных работ и строительных работ. К сожалению, после внимательного анализа норм Положения № 466, можно прийти к выводу, что, несмотря на другие заголовки, большей частью новое положение регулирует те же вопросы получения права на выполнение строительных и подготовительных работ, а не требования к порядку выполнения таких работ.
Подготовительные работы
В целом текст Порядка выполнения подготовительных работ повторяет положения статьи 35 Закона. В определении самого термина "подготовительные работы" использован практически тот же перечень работ, который использовался в тексте Закона Украины "О планировании и застройке территорий". Отличием является добавление в перечень изыскательских работ, что вполне логично с учетом того, что результаты этих работ являются основой для последующего проектирования объекта градостроения.
Обращает на себя внимание наличие небольших разночтений с текстом Закона, которые касаются подготовительных работ по вынесению инженерных сетей и удалению зеленых насаждений. Закон предусматривает право застройщика выполнять подобные работы после регистрации декларации о начале выполнения подготовительных работ. Однако Постановление № 466 (п. 3 соответствующего Порядка) предусматривает такую возможность лишь после регистрации декларации о начале выполнения строительных работ или получения разрешения на выполнение строительных работ. Не исключено, что в данном случае имеет место техническая ошибка, которая, однако, может создать определенные трудности при практической реализации норм постановления.
В уведомлении и декларации о начале подготовительных работ необходимо указывать категорию сложности объекта градостроения, что не всегда возможно |
Кроме того, в утвержденных Постановлением № 466 формах, как уведомления, так и декларации о начале подготовительных работ, в качестве обязательного элемента необходимо указывать категорию сложности объекта градостроения, что на наш взгляд, является излишним. Ведь по самой своей сути подготовительные работы могут вестись до завершения разработки проектной документации, когда определить категорию сложности будущего объекта еще не представляется возможным.
Строительные работы
В п. 1 Порядка выполнения строительных работ дана дефиниция самому понятию "строительные работы", которые определены как "работы по новому строительству, реконструкции, реставрации, капитальному ремонту". На наш взгляд определение не очень удачно, так как является слишком общим и отсылает к понятиям, которые в свою очередь не имеют однозначного нормативного определения.
К примеру, понятие "реконструкция" определено нормативно лишь как "реконструкция жилого дома" и связывается, в том числе с "изменением … общей и жилой площади, … с изменением геометрических размеров, … заменой отдельных конструкций, их элементов…".
При этом Постановлением № 466 отменен утвержденный ранее Постановлением № 1104 Перечень строительных работ, на выполнение которых не требуется разрешение, а взамен утвержден Перечень объектов, строительство которых осуществляется после предоставления уведомления о начале выполнения строительных работ, к которым отнесены жилые и садовые дома площадью до 300 кв. метров, а также иные строения и сооружения на дачных, садовых и приусадебных земельных участках. В результате этого, значительная часть перепланировок жилых квартир может быть формально отнесена к строительным работам, для выполнения которых необходимо регистрировать декларацию о начале строительных работ.
На наш взгляд, для отсутствия разночтений и противоречий было бы целесообразно предусмотреть некий перечень работ, для выполнения которых не требуется никаких разрешений и уведомлений. Возможно, подобное будет осуществлено путем соответствующих разъяснений со стороны ГАСК и Минрегионстроя.
Утвержденный Постановлением № 466 порядок выполнения строительных работ много внимания уделяет процедуре подачи уведомления и декларации о начале строительных работ.
Вызывает некоторое удивление тот факт, что уведомления о начале строительных работ и заявления о выдаче разрешения на выполнение строительных работ подаются в инспекции ГАСК, а декларации о начале строительных работ, согласно п. 8 указанного порядка, подаются в разрешительные центры, созданные в соответствии с Законом Украины "О разрешительной системе в сфере хозяйственной деятельности".
В свою очередь, указанные разрешительные центры обязаны на следующий рабочий день передавать полученные от застройщиков декларации в местные инспекции ГАСК для регистрации. При этом, при отправлении декларации и приложенных материалов почтой, застройщик делает это на адрес инспекции ГАСК. На наш взгляд, наличие дополнительного "посреднического" звена не будет способствовать оперативному документообороту, и может приводить к путанице, а то и потере документов.
Либерализация контроля за разрешительной документацией для строительства объектов IV и V категорий сложности представляется излишней |
После регистрации декларации о начале выполнения строительных работ или со дня приобретения права на выполнение таких работ застройщик обязан в письменном виде информировать исполнительный орган местного совета или местную государственную администрацию о начале выполнения строительных работ. Кроме того, дополнительно Постановлением № 466 предусмотрено, что такое же уведомление должно быть направлено в местные органы пожарной и техногенной безопасности, то есть в территориальные органы Государственной инспекции техногенной безопасности Украины, которая должна быть создана взамен и на базе Государственного департамента пожарной безопасности и Государственной инспекции гражданской защиты и техногенной безопасности (см. Указ Президента Украины от 6 апреля 2011 года № 392/2011 "Вопросы Государственной инспекции техногенной безопасности Украины").
В отличие от Постановления № 1104, Постановление № 466 не предусматривает перечень всех документов, которые должны подаваться вместе с подачей декларации или уведомления о начале подготовительных или строительных работ, из чего можно сделать вывод, что застройщик не обязан предоставлять копии проектной документации, правоустанавливающие документы на земельный участок и документы о назначении ответственных лиц для выполнения указанных работ.
В то же время, наличие специальных граф в утвержденных Постановлением формах уведомления и декларации о начале подготовительных и строительных работ, свидетельствует о том, что застройщик должен иметь соответствующие документы на руках на момент подачи заявления/декларации в инспекцию ГАСК.
Таким образом, можно презюмировать, что инспекция ГАСК не будет отныне проверять наличие и оформление всех необходимых сопутствующих документов. В поданных в инспекцию ГАСК документах застройщик заявляет и гарантирует наличие у него всех необходимых документов и выражает готовность нести предусмотренную законом ответственность за неправдивость предоставленной информации.
Инспекция ГАСК не будет проверять наличие и оформление всех необходимых сопутствующих документов |
По сравнению с Постановлением № 1104 упрощена также процедура получения разрешения на строительные работы, которые необходимо получать для строительства объектов IV и V категорий сложности.
Так, по сравнению с действовавшей ранее процедурой сокращен срок, в течение которого должно выдаваться разрешение (вместо 1 месяца - 10 рабочих дней), значительно сокращен перечень документов, которые должны подаваться в инспекцию ГАСК (не нужно подавать отдельный пакет документов по подрядчику и финансовую отчетность).
В несколько более сложном варианте предусмотрен также принцип "молчаливого согласия". Так, если инспекция ГАСК не выдает в предусмотренный срок разрешение и не дает отказ в его выдаче, то застройщик должен обратиться в инспекцию ГАСК повторно с обращением о "применении мер, связанных с выдачей указанного разрешения или отказом в его выдаче".
Если же в течение нового срока в 10 рабочих дней, застройщик не получит ни разрешения, ни отказа в выдаче, то на 10-й день соответствующее разрешение считается выданным. На наш взгляд, возможность возникновения "автоматических" разрешений на строительные работы для объектов IV и V категорий сложности является все же излишним, особенно если принять во внимание, что по единственной существующей в настоящий момент классификации категорий сложности в ДБН А.2.2-3-2004, к таким объектам в своем большинстве относятся объекты с массовым скоплением людей, поэтому либерализация контроля за разрешительной документацией для строительства таких объектов нам кажется излишней.
Особое внимание в Постановлении № 466 уделено обнародованию информации о выданных разрешениях и зарегистрированных декларациях о начале выполнения работ. Кроме размещения информационных стендов на строительной площадке для объектов IV и V категорий сложности предусмотрено обязательное информирование жителей через СМИ, которое осуществляется органами местного самоуправления.
