Использование земли в Украине является платным: нужно ли платить за землю под собственным зданием?

Нормативное обоснование

Согласно ч.1, ст.206 Земельного кодекса Украины: «Использование земли в Украине является платным».

Согласно пп.14.1.147 Налогового кодекса Украины: «Плата за землю - обязательный платеж в составе налога на имущество, взимаемый в форме земельного налога или арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности».

Плата за землю входит в состав местных налогов, устанавливаемых местными советами и зачисляемых в местные бюджеты (ст.ст.10, 265 и 284 НК Украины).

В предложенном материале проанализируем земельные отношения в пределах города Киева, где действует Киевский городской совет (далее - Киевсовет).

Руководствуясь п.5.3 Положения о плате за землю в г. Киеве, утв. решением Киевсовета от 23.06.2011 № 242/5629 (далее - Положение): «Ставка земельного налога за земельные участки (кроме ОСМД), что используются юридическими и физическими лицами (кроме предприятий государственной и коммунальной собственности), в том числе в случае перехода права собственности на здания, сооружения (их части), но право собственности на которые или право аренды которых в установленном законодательством порядке не оформлено, устанавливается в размере 3 % от нормативной денежной оценки земельных участков».

То есть Киевсоветом возложена обязанность по уплате земельного налога в размере 3 % (годовых) от н/д оценки на фактических пользователей земельных участков, независимо от оформления вещных прав.

В то же время, Министерством финансов Украины предоставлено официальное разъяснение: «Лицо, владеющее недвижимым имуществом, расположенным на земельном участке, права на которую для такого лица не оформлены, нельзя считать плательщиком земельного налога в понимании ст. 269 ??НК Украины до момента возникновения соответствующих прав такого лица на этот земельный участок в соответствии с записью, сформированной в Государственном земельном кадастре в порядке, определенном законом.

К такому моменту указанное лицо в соответствии с требованиями НК Украины не должно уплачивать земельный налог», согласно приказу от 06.07.2018 № 602 «Об утверждении обобщающих налоговых консультаций по некоторым вопросам налогообложения платой за землю» (далее - Приказ Минфина).

Следовательно, в противоположность Положению Киевсовета Минфин указал на отсутствие обязанности уплаты налога до момента оформления на него вещных прав.

Два указанных решения породили дискуссионный вопрос: нужно ли платить за неоформленную землю под собственным зданием?

С точки зрения Киевсовета, консультация Минфина способствует уклонению от внесения платы за землю и умышленному затягиванию процесса оформления участков под имуществом. Как следствие, потери несёт местный бюджет. По отношению к добросовестным пользователям такой подход является несправедливым.

Позиция же Минфина основывается на толковании норм налогового законодательства и технических особенностях взимания платы за землю.

С целью урегулирования разногласий Приказ Минфина был обжалован в суде, но в итоге Верховным Судом закрыто производство со ссылкой на отсутствие у Киевсовета прав на подачу соответствующей жалобы (определение от 03.12.2020 № 826/16150/18).

Противоположные позиции обусловили два сценария поведения при использовании неоформленной земли:

I. УПЛАТА НАЛОГА СОГЛАСНО п.5.3 ПОЛОЖЕНИЯ

Лицо самостоятельно исчисляет годовую сумму земельного налога исходя из ставки 3 % от н/д оценки. Ежегодно по состоянию на 01 января и не позднее 20 февраля текущего года подаёт налоговую декларацию на текущий год, с разбивкой годовой суммы равными долями по месяцам (п.286.2 НК Украины). Оплачивается налог равными частями в течение 30 дней за предыдущий месяц.

Данные о н/д оценке для расчета налога можно получить бесплатно в электронной форме через портал e.land.gov.ua или через ЦНАП (ч. 20 Методики н/д оценки земельных участков, утв. постановлением КМУ от 03.11.2021 № 1147).

При таких условиях лицо исполняет обязанность перед территориальной общиной, а налоговый орган соответствующую уплату безоговорочно засчитывает.

II. БЕЗДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ПО УПЛАТЕ НАЛОГА

Учитывая разъяснение Минфина, по неосторожности можно сделать вывод о полной финансовой безопасности за неуплату земельного налога.

Выбирая данный вариант, лицом не осуществляется декларирование и уплата земельного налога до момента регистрации соответствующих вещных прав.

Но следует четко понимать, что такое бездействие влечет прямое невыполнение норм Положения Киевсовета, Земельного и Гражданского кодексов Украины и порождает риск возникновения негативных последствий.

ВОЗМОЖНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ БЕЗДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Позиция об отсутствии обязанности уплаты земельного налога не освобождает от необходимости внесения платы за землю, поскольку использование земли в Украине является платным.

Владелец земельного участка (местный совет) может потребовать устранения любых нарушений его прав на землю (ч.2, ст.152 ЗК Украины).

Лицо, которое приобрело имущество или сохранило его у себя за счёт другого лица без достаточного правового основания, обязано вернуть потерпевшему это имущество (ст.1212 ГК Украины).

Соответственно фактический пользователь земельного участка, сохранивший у себя средства, которые должен был уплатить за его использование, обязан вернуть эти средства владельцу (кондикционные обязательства).

Поэтому местный совет может защитить свое право на компенсацию размера неполученной арендной платы путем взыскания в судебном порядке безосновательно сохраненных средств (не путать с взысканием убытков за самовольное занятие земельного участка).

Описанная выше позиция изложена в постановлениях БП Верховного Суда от 09.11.2021 № 905/1680/20 и Верховного Суда от 09.12.2021 № 922/4264/20, которыми на конец 2021 сформирована единая практика по данному вопросу.

Судебные выводы существенно облегчили истцу процесс доказывания, сократив фактически перечень необходимых документов к двум выпискам из ЕГР недвижимого имущества и выписке из ДЗК с данными о н/д оценке.

В то же время суды допускают возможность взыскания средств не только за неотведенный участок, но и в случаях его использования по истечении срока договора аренды или приобретения здания без переоформления договора аренды.

Стоит заметить, что формирование участка как объекта гражданских прав является обязательным условием для удовлетворения иска (на несформированный участок может налагаться взыскание, например после его инвентаризации и утверждение технической документации).

Следовательно, орган самоуправления получил достаточно мощный рычаг для защиты интересов территориальной общины в данном вопросе. В то же время поле для маневра ответчика сводится к достаточно узким рамкам.

В случае бездействия местного совета относительно выявленных нарушений, защиту прав общины может осуществить орган прокуратуры (постановление БП Верховного Суда от 15.10.2019 № 903/129/18)

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СОСТАВЛЯЮЩАЯ

В случае уплаты земельного налога согласно п.5.3 Положения, на лицо возлагается обязанность внесения суммы, что соответствует 3 % от н/д оценки в год.

По решению суда размер средств вычисляется из арендной платы. При такой форме уплаты 3 % является минимально возможной ставкой для частных лиц (к примеру, в г. Киеве для зданий торговли - 5 %, финансовых учреждений - 10 %, автозаправочных комплексов - 12 %).

Соответственно, по решению суда финансовые потери могут достигать значительно большего размера, чем в добровольном порядке.

Размеры ставок на 2022 год установлены согласно приложению 11 к решению Киевсовета «О бюджете г. Киева на 2022 год» от 09.12.2021 № 3704/3745

Следовательно, при сопоставлении двух вариантов развития событий экономическая выгода усматривается в уплате земельного налога согласно п.5.3 Положения Киевсовета.

Пример: участок площадью 0,06 га (6 соток), что используется для строительства и обслуживания зданий торговли, имеет размер н/д оценки - 4 261 200 грн. Срок использования - 3 года.

1) Уплата в форме земельного налога: 4 261 200 х 0,03 (3 %) х 3 (года) = 383 508 грн

2) Взыскание в судебном порядке: 4 261 200 х 0,05 (5 %) х 3 (года) = 639 180 грн

Разница (без учета доп. расходов) = 255 672 грн.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Обязанность внесения платы за землю имеет живую правовую природу и действенные механизмы влияния органов власти на её неукоснительное соблюдение.

За пределами налогового контроля собственником земли вполне успешно может применяться механизм взыскания денежных средств в судебном порядке.

Киевсоветом предложен демократический способ внесения платы за использование неоформленного участка под собственным зданием: в форме земельного налога по минимальной ставке. В случае пренебрежения таким, у лица возникает риск возврата средств по решению суда в кратном размере.

Какой из двух вариантов выбрать: платить самостоятельно или ждать взыскания - каждому решать самостоятельно.

В то же время следует помнить, что третьим и самым верным решением для вполне законного использования земельного участка является оформление на него собственных вещных прав (отвод земельного участка).

Юрий Федоренко,

юрист

Виталий Дубчак,

адвокат

Читайте также:

Новые позиции Верховного Суда за 2021 год в сфере недропользования