Ця сторінка також доступна для перегляду українською мовою

Перейти до української версії сайту

Договор аренды: практика Верховного Суда 2021

Мария Бутина, юрист адвокатского объединения "UniMinds", проанализировала судебную практику

Вопрос договорных правоотношений является важным на многих этапах нашего с вами пребывания в «деловом мире». Почти все действия, которые мы хотим сделать на стадии создания определенного процесса, мы программируем условиями договора, которые в дальнейшем будут фильтровать наши договорные правоотношения в конкретном направлении.

Договор аренды считается одним из самых используемых договоров. Основным признаком выступает передача имущества во временное владение и пользование (или только в пользование) за плату от одного лица (арендодатель) к другому (арендатору).

При использовании данного договора стороны допускают ошибки, что провоцирует нарушение прав одной из сторон. В связи с этим, предлагаю рассмотреть ТОП-7 судебных решений ВС по данному виду договорных правоотношений.

1) Досрочного расторжения договоров аренды земельного участка по основаниям систематической неуплаты арендной платы не является надлежащим обоснованием иска.

Физические лица обратились к Фермерскому хозяйству с иском о расторжении договоров аренды земельных участков в связи с тем, что последним не оплачивается систематически арендная плата за пользование земельными участками.

Решение первой инстанции было в пользу истцов, поскольку суд указывает на то, что истец не предоставил никаких доказательств оплаты арендной платы, а, следовательно, им не выполнялись договорные обязательства.

Однако, суд апелляционной инстанции не согласился с таким решением, и принял новое, в котором отметил, что отсутствуют основания для досрочного расторжения договоров аренды земельного участка по основаниям систематической неуплаты.

Так, Кассационный гражданский суд в составе Верховного Суда согласился с таким выводом апелляционного суда, поскольку пребывание сторон в договорных отношениях предполагает наличие у каждой из сторон прав и обязанностей.

То есть, нарушение условий договора аренды самим истцом является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Ссылка на Постановление Кассационного гражданского суда в составе Верховного Суда от 17.03.2021 по делу № 689/1101/18.

2) Подписание безотзывной доверенности и договора аренды земли с нарушениями норм Гражданского кодекса Украины и издана под влиянием тяжелых жизненных обстоятельств - служит основанием для их отмены.

Истец обратился в суд с иском к ООО «Преображенское» и другого физического лица (которая одновременно является директором, единственным владельцем и конечным бенефициаром) данного юридического лица о признании недействительными безотзывной доверенности и договора аренды земли, применении последствий недействительности сделки.

Как указано в иске, Истец данной доверенностью предоставила полномочия для физического лица заключать сделки и получать платежи по ним, касающиеся земельного участка. Однако, узнав о том, Ответчик передал ООО «Преображенское» земельный участок в аренду на 49 лет.

Учитывая все обстоятельства при составлении данной доверенности, суд первой и апелляционной инстанции пришли к такому выводу.

«Выдача Истцом доверенности на право решения юридической судьбы земельного участка на длительный срок явно не соответствовала внутренней свободе истца, а потому доверенность подлежит признанию недействительной в целом».

Что имеется в виду?

Ответчик одновременно является директором, единственным владельцем и конечным бенефициаром ООО «Преображенское», а потому любая сделка, стороной в котором выступает предприятие, косвенно создает интерес для Ответчика лично, поскольку влияет на имущественное состояние предприятия, созданного за счет его собственности.

Позиция Кассационного гражданского суда в составе Верховного Суда аналогичной и указывает на то, что Ответчиком были нарушены требования ч. 3 ст. 238 ГК Украины. Поэтому такая сделка является недействительным.

Ссылка на Постановление Кассационного гражданского суда в составе Верховного Суда от 24.03.2021 по делу № 323/1864/17.

3) Несовершение действий по окончании договора аренды, в том числе обращение с требованием истребования объекта аренды из владения - не является основанием для его автоматического продления.

ООО «Боэдем» обратилось в суд с иском к ООО «ЛК «Эльдорадо», ООО «Технополис-1», ООО «Диеса» о обязательство не препятствовать в пользовании имуществом и выселения.

Логика следующая, закончился срок аренды - необходимо освободить помещение.

Ответчики воспользовались своим правом и подали встречный иск о признании договора возобновленным и признании права пользования нежилым помещением. Свои исковые требования обосновали тем, что истец к ним не обратился об освобождении помещения поэтому договор считается автоматически продленным.

Районный суд и суд апелляционной инстанции указал, что обращение истца к ответчику с возражениями об отсутствии намерений продолжение арендных правоотношений как во время действия договора, так и в течение одного месяца после окончания договора, свидетельствует о прекращении договора аренды.

Верховный Суд также указал на то, что оснований продлевать договор аренды не было. Итак, если на дату окончания срока действия договора аренды и в течение месяца после окончания этого срока имели место возражения арендодателя о возобновлении договора на новый срок, то такой договор прекращается.

Ссылка на Постановление Кассационного хозяйственного суда в составе Верховного Суда от 04.08.2021 по делу № 910/10900/19.

Мария Бутина

4) Невыполнение условий охранно-арендного договора на пользование памятником архитектуры является основанием для его расторжения и возврата нежилого помещения.

Такая позиция изложена в Постановлении Кассационного хозяйственного суда в составе Верховного Суда от 12.01.2021 по делу № 912/1239/19.

Коммунальное предприятие обратилось с иском к физическому - лицу предпринимателя о расторжении охранно-арендованного договора и взыскании задолженности по нем. Свои исковые требования истец обосновывал неуплатой ответчиком аренды, не возмещения земельного налога и передачей имущества в субаренду без согласия арендодателя.

Суд первой инстанции частично удовлетворил исковые требования, а апелляционным с ним согласился.

То есть, суд указал, что имеющиеся правовые основания для обязательства ответчика возвратить истцу спорный нежилое помещение, поскольку правоотношения между сторонами является кондикционным и Истец отрицает его использования.

Позже Ответчиком была подана апелляционная жалоба, однако, ВС не увидел серьезных оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены решений предыдущих инстанций. Суд отметил, что Ответчик, не платя арендную плату, допустил существенное нарушение условий Договора.

Ссылка на Постановление Кассационного хозяйственного суда в составе Верховного Суда от 12.01.2021 по делу № 912/1239/19.

5) О двойном привлечении к ответственности за невыполнение условий договора аренды.

АО «Украинская железная дорога» подало в суд исковое заявление о взыскании с ЗАО «Телесистемы Украины» задолженности по арендной плате, инфляционных потерь, 3% годовых и неустойки за возвращение имущества из аренды.

Решением суда первой инстанции исковые требования АО «Украинская железная дорога» были удовлетворены частично. Мотивировано тем, что отсутствуют основания для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате одновременно с суммой неустойки за несвоевременный возврат имущества из аренды, начисленной за период до его возвращения истцу.

Поскольку вопреки положениям ст. 61 Конституции Украины является двойным привлечением ответчика к ответственности за одно и то же правонарушение.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, и вынес новое об удовлетворении исковых требований истца в полном объеме.

Так, удовлетворяя апелляционную жалобу суд указал о том, что имеются основания как для взыскания задолженности по арендной плате, начисленных на эту плату сумм пени, штрафа, 3% годовых и инфляционных потерь, так и суммы неустойки за несвоевременный возврат Ответчиком имущества по аренде, начисленной за период до его возвращения истцу, поскольку это не противоречит ст. 61 Конституции Украины, так как начисление суммы неустойки согласован сторонами в договоре аренды.

Однако, Кассационный суд своим постановлением от 19.04.2021 по делу № 910/11131/19 отменил решение суда апелляционной инстанции и указал о том, что:

«Поведение должника не может быть одновременно правомерным и неправомерным, регулятивная норма ст. 762 ГК Украины (плата за пользование имуществом) и охранная норма части второй ст. 785 ГК Украины (Обязанности нанимателя в случае прекращения договора найма) не могут применяться одновременно, ведь арендатор не может иметь одновременно два обязанности, которые противоречат друг другу: платить арендную плату, осуществляется за правомерное пользование имуществом, и немедленно вернуть имущество.

Следовательно, положения п. 3 ч. 1 ст. 3 и ст. 627 ГК Украины о свободе договора не применяются к договорам аренды в той их части, которой предусмотрены условия для осуществления арендной платы за период с момента прекращения действия договора до момента возврата арендованного имущества, поскольку стороны в таком случае отступают от положений актов гражданского законодательства (ст. 6 ГК Украины).

Не учёт таких выводов относительно применения положений гражданского и хозяйственного законодательства на практике приводит к тому, что с арендатора, после прекращения срока действия Договора не вернул имущество арендодателю по его требованию, фактически взимается тройной размер арендной платы, а именно: непосредственно арендная плата, а также неустойка в размере двойной платы за пользование вещью за время просрочки. Такой подход в регулировании арендных правоотношений явно не согласуется с такими общими принципами гражданского законодательства, как справедливость, добросовестность и разумность (п. 6 ч. 1 ст. 3 ГК Украины)».

Ссылка на Постановление Кассационного хозяйственного суда в составе Верховного Суда от 19.04.2021 по делу № 910/11131/19.

6) О признании незаконным и отмене пункта договора аренды.

ООО «Третье поле» обратилось с иском к Департаменту развития Черновицкого городского совета о признании пункта договора аренды, в соответствии с которой Истец обязался в течение 12 месяцев с даты его заключения погасить долг по арендной плате предыдущего арендатора - магазина "Букинист", который составляет 248 019 грн.

Свой иск обосновать тем, что указанное условие договора противоречит законодательству, ведь:

· внесена в договор без волеизъявления предыдущего арендатора (должника) - магазина «Букинист»;

· согласована в ней сумма долга не соответствует той, которую действительно имеет предыдущий арендатор;

· совершенная под влиянием тяжелого обстоятельства (желание директора истца сохранить книжный магазин города).

Рассматривая указанные аргументы, местный суд оснований для признания спорного условия договора недействительным не нашел, поскольку исходил из того, что такое условие не является фиктивной и направлена на реальное наступление правовых последствий. В свою очередь апелляционный хозяйственный суд частично поддержал позицию истца, признал недействительным оспариваемый пункт договора и при этом указал, что спорная условие действительно не соответствует положениям.

Верховный Суд с этим не согласился и дал следующий вывод данных правоотношениях.

Стороны этого дела при заключении сделки согласовали еще одну дополнительную существенное условие договора, по требованию даже не одной стороны (арендодателя), а обоих участников сделки и без включения этого условия в текст договора, договор аренды не был бы заключен.

Итак, позиция ВС указывает на то, что стороны при заключении данного договора понимали свои права и обязанности, а, следовательно, осознавать и правовую природу данного договора и пунктов в нем.

Ссылка на Постановление Кассационного хозяйственного суда в составе Верховного Суда от 11.08.2021 по делу № 926/324/20.

7) О расторжении договора аренды.

Физическое лицо обратилась с иском к ООО «Агрофирма «Ракитная-сахар» о расторжении договора аренды земли». Данный иск Истец мотивировал тем, что он является собственником земельного участка площадью, целевое назначение - ведение товарного сельскохозяйственного производства.

Между ней и ответчиком был заключен договор аренды данного земельного участка, а затем дополнительное соглашение о продлении срока настоящего договора. Условия расторжения данного договора стороны согласовали и решили, что расторжение должно быть по согласию двух сторон.

Впоследствии, в ООО «Агрофирма «Ракитная-сахар» меняется директор. Истец не желая продолжать договорные отношения в связи с изменением руководителя предприятия-арендатора обратился к Ответчику с заявлением о расторжении договора аренды и дополнительного соглашения (ответ на указанное заявление не получено).

Суды первой и апелляционной инстанции считают, что защите подлежит нарушенное, непризнанных или оспариваемых прав, однако Истцом не доказано, что от смены руководителя юридического лица - арендатора изменилась суть правоотношений сторон.

Суд кассационной инстанции поддержал такой вывод и указал на то, что условиями договора предусмотрена возможность его расторжения по требованию одной из сторон и определении основания для такого расторжения, без необходимости установки каких-либо других предпосылок, в частности существенного нарушения договора.

Из анализа данного дела, можем увидеть два противоположных выводы и подходы к решению нарушенного писания в данных правоотношениях.

Ссылка на Постановление Кассационного гражданского суда в составе Верховного Суда от 16.06.2021 по делу № 375/278/20.

Выводы

Проанализировав практику Верховного Суда, можем увидеть, что она четко сформирована по каждому виду договора аренды. Ежегодно Единый государственный реестр судебных решений наполняется решениями в частные решения правоотношений, связанных с заключением договора аренды: особенностей подписания, формирования условий, порядок расторжения и правовых последствий в случае нарушения условий договора аренды.

Итак, при подписании договора аренды следует обращать внимание на ключевые аспекты, указанные выше, чтобы в дальнейшем избежать судебных тяжб и уберечь себя от проблем, связанных с неправильным заключением таких договоров.

Мария Бутина,

юрист адвокатского объединения «UniMinds»

Читайте также:

Практика Верховного Суда 2021 в сфере хозяйственного договорного права

Где безопасно хранить договоры? Надежная база договоров доступна с функционалом автоматизации договорной работы CONTRACTUM в LIGA360. Все ваши договоры на единой платформе, систематизированы и защищены. Заказывайте тестовый доступ прямо сейчас.

Удобная работа с судебными решениями - в системе VerdictumPRO. 94 млн судебных дел, 20 фильтров для точного поиска дел по инстанции, фамилии судьи, с позицией Верховного Суда. Подробности по ссылке.

Подпишитесь на рассылку
Главные новости и аналитика для вас по будням
Оставьте комментарий
Войдите, чтобы оставить комментарий
Войти
На эту тему