Ще 2011 року було прийнято Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі - Закон № 3038). Документом було передбачено, що в разі, якщо немає плану зонування або детального плану території (ДПТ), передачу (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним і юридичним особам для містобудівних потреб заборонено (ч. 3 ст. 24 Закону № 3038). Тобто було введено мораторій на відведення ділянок для будівництва, якщо містобудівної документації (ДПТ або плану зонування) немає. Навіщо введено цей мораторій? Його метою було стимулювати органи місцевого самоврядування для оновлення містобудівної документації - насамперед через прийняття нових генпланів. Метод стимулювання було обрано досить простий: нема містобудівної документації (в ідеалі плану зонування для всього міста або села, або принаймні ДПТ для кварталу) - надати землю міста для будівництва - зась.
Якщо Закон № 3038 запрацював із 12 березня 2011 року, то мораторій остаточно набрав чинності трохи пізніше. Оскільки відповідальність розроблення містобудівної документації покладалась на місцеві ради, то, на думку законодавця, такий крок потребував більше часу. Через це введення в дію мораторію, передбаченого ч. 3 та 4 ст. 24 Закону № 3038, спочатку відклалося до 2013 року, а потім до 2015 року.
Урешті з 1 січня 2015 року було офіційно заборонено надання земельних ділянок для містобудівних потреб, якщо для відповідної території не розроблено плану зонування території або детального плану території. Розробка ДПТ - це свого роду компроміс, який передбачали для застосування за відсутності адекватного генерального плану з планом зонування. Як і будь-який компроміс такий підхід не є ідеальним, адже метою розробників Закону № 3038, до яких належать автори цих рядків, було стимулювання якнайскорішого прийняття генеральних планів - єдиного містобудівного документа, що дає змогу забезпечити сталий розвиток міста відповідно до потреб громади. ДПТ лише має уточнювати положення генерального плану населеного пункту та визначати розвиток певної частини території, а відповідно не може за визначенням враховувати потреби розвитку всього міста або містечка. Такі вимоги діяли протягом останніх трьох років, що попри запеклу та постійну критику дало змогу отримати оновлені генплани багатьом населеним пунктам. Чому діяЛИ? Здається, рішення ж ніхто не скасовував і концепція підтримки сталого розвитку громад через оновлення містобудівної документації жодної ревізії не зазнавала.
|
Роман Титикало |
1 березня 2018 року Верховна Рада прийняла Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо дерегуляції в нафтогазовій галузі», яким передбачила зміни до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», а саме до ч. 3 ст. 24, яка тепер набула дещо іншого сенсу.
|
Владислав Кисіль |
Дивіться самі:
«У разі відсутності плану зонування або детального плану території, затвердженого відповідно до вимог цього Закону, передача (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб забороняється, крім випадків:
1) розташування на земельній ділянці будівлі (споруди), що перебуває у власності фізичної або юридичної особи;
2) приватизації громадянином земельної ділянки, наданої йому в користування відповідно до закону;
3) надання земельної ділянки, розташованої на території зони відчуження чи зони безумовного (обов'язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;
4) надання земельної ділянки для розміщення лінійних об'єктів транспортної та енергетичної інфраструктури (доріг, мостів, естакад, ліній електропередачі, зв'язку);
5) буріння, влаштування та підключення нафтових і газових свердловин за межами населених пунктів;
6) будівництва, експлуатації військових та інших оборонних об'єктів.
Передача (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у випадках, визначених цією частиною, за відсутності плану зонування або детального плану території не допускається, якщо земельна ділянка:
розташована в межах зелених зон населених пунктів, внутрішньоквартальних територій (територій міжрайонного озеленення, елементів благоустрою, спортивних майданчиків, майданчиків відпочинку та соціального обслуговування населення);
віднесена до категорії земель природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, історико-культурного призначення, рекреаційного призначення (крім земель для дачного будівництва), лісогосподарського призначення».
Що відбулося: згаданим вище законом, який, до речі, непомітно для широкого загалу набрав чинності 1 квітня 2018 року встановлено розлогий перелік винятків від дії містобудівного мораторію. Тепер відповідно до внесених змін ДПТ або план зонування все ще будуть потрібні, але цього разу законодавці передбачили деякі винятки, за яких фактично можна обійтись і без них. Відповідно до нової редакції Закону власник нерухомого майна (будівлі або споруди) може отримати під забудову земельну ділянку, на якій знаходиться його будівля або споруда без необхідності розробляти ДПТ або план зонування, тобто фактично за відсутності містобудівної документації. Утім, дія винятків є обмеженою для випадків розташування ділянки в зелених зонах або внутрішньоквартальних територіях. Припустімо, є квартал житлової забудови, зведений ще за радянських часів, де є продуктовий магазин або кафе. Забудовник хоче без розробки ДПТ викупити таку чи будь-яку іншу споруду (магазин, кафе, пункт склотари, трансформаторну підстанцію, індивідуальний житловий будинок тощо) та отримати земельну ділянку в оренду під будівництво. Після цього отримати містобудівні умови, запроектувати й збудувати багатоквартирний житловий будинок на місці пункту склотари. Ідеться про так зване ущільнення забудови або «точкові» забудови, які на сьогодні викликають неабиякі нарікання громадськості. Для таких випадків розташування ділянки у внутрішньоквартальних територіях мораторій продовжує діяти, і без розроблення ДПТ навіть зараз не обійтися.
Крім того, червоне світло мораторію є досі ввімкненим для земель природно-заповідного фонду, історико-культурного призначення, певних видів рекреаційного та лісогосподарського призначення.
В інших випадках, передбачених light версією мораторію, відведення земельних ділянок для містобудівних потреб, для девелоперів починає мерехтіти зелене світло. Тож хто перший і де саме спробує скористатись таким зеленим світлом у своїх інтересах, і чи не буде це шкодити інтересам громад? Прогнозуємо, що риторичне питання буде вирішено на практиці дуже скоро.
Роман Титикало
к. ю. н., адвокат,
Керуючий АБ «Титикало та партнери»
Владислав Кисіль
адвокат, партнер ЮФ «KPD Consulting»,
співголова комітету з питань права Ukrainian Real Estate Club
