З якого моменту відраховувати строк дії договору оренди земельної ділянки?
З моменту реєстрації договору чи з моменту реєстрації права? З моменту укладання договору та його підписання? З моменту передачі земельної ділянки?
Також зверну увагу на постанову ВСУ від 13.06.2016 року у справі № 6-643цс16 (№ в ЄДРСРУ 58434343), яка має вкрай помилковий правовий висновок.
Хронологія законодавства:
- з 25.10.2001 р. діє ч. 2 статті 125 ЗК ("Виникнення права власності та права користування земельною ділянкою"), яка мала таку первинну редакцію: «Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації»;
- з 02.10.2003 р. діє ст. 18 Закону «Про оренду землі»: «Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації»;
- з 02.05.2009 р. діє друга та остання редакція статті 125 ЗК (у редакції згідно із Законом України від 05.03.2009 р. № 1066-VI): «Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав».
Отже, з 02.05.2009 р. здійснюється подвійна реєстрація, а саме: державна реєстрація договору і державна реєстрація права, а договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації.
- З 01.01.2013 р. діє ч. 5 ст. 6 Закону «Про оренду землі»: «Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону» (в редакції згідно із Законом України від 11.02.2010 р. № 1878-VI);
- з 01.01.2013 р. діє ч. 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" № 1952-ІV: «Права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації»;
- з 01.01.2013 р. стаття 18 Закону «Про оренду землі»: «Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації» (в редакції згідно із Законом України від 11.02.2010 р. № 1878-VI) виключена;
- з 05.04.2015 р. діє стаття 17 Закону «Про оренду землі»: «Об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом (стаття 17 у редакції Закону України від 12.02.2015 р. № 191-VIII).
Отже:
- з 25.10.2001 р. по 01.05.2009 р. (включно) діє лише державна реєстрація договору;
- з 02.05.2009 р. по 31.12.2012 р. (включно) діє і державна реєстрація права, і державна реєстрація договору;
- з 01.01.2013 р. діє лише державна реєстрація права.
Таким чином, з 01.01.2013 р. здійснюється тільки державна реєстрація права, а договір набирає чинності з моменту реєстрації такого права, що додатково визначено у статті 17 «Про оренду землі» (з 05.04.2015), а раніше - у статті 125 ЗК з 02.05.2009 р. і в ч. 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
_____________________
Розглянемо судову практику Верховного Суду України.
1. Постанова ВСУ від 13.06.2016 року у справі № 6-643цс16 (№ в ЄДРСРУ 58434343)
Обставини справи: «Договори укладені 23 грудня 2014 року та 23 лютого 2015 року».
«Згідно із частиною п'ятою статті 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Підпунктом 6 пункту 2 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.
У справі, яка переглядається, пунктом 44 договорів оренди землі, укладених між ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4 та ТОВ «Акріс Агро» (договір оренди землі від 23 лютого 2015 року та два договори оренди землі від 23 грудня 2014 року), передбачено, що ці договори набирають чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди, яке виникає на підставі цих договорів.
Після підписання цих договорів оренди землі ТОВ «Акріс Агро» не вчинило жодних дій щодо проведення їх державної реєстрації».
Йдеться про реєстрацію договорів, що вже є помилковим.
«Суд першої інстанції, з висновком якого погодився й суд касаційної інстанції, установивши, що за договорами оренди землі від 23 лютого 2015 року та 23 грудня 2014 року, укладеними між ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСБА_4 та ТОВ «Акріс Агро», не проведено державну реєстрацію прав, дійшов обґрунтованого висновку, що ці договори оренди землі не набрали чинності».
Безперечно, правильний висновок.
«Відповідно до статей 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Правильне посилання на норми права.
Висновок ВСУ по справі:
«Виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.»
ЯК?
Це, безперечно, помилковий висновок щодо необхідності реєструвати договір, враховуючи укладання договору за обставинами справи після 01.01.2013 року.
Водночас зазначена постанова ВСУ застосовується правильно, а необхідність здійснювати реєстрацію договору пов'язується лише для випадків їх укладання до 31.12.2012 року, а саме:
- ухвала ВССУ від 26.10.2016 року у справі № 291/422/15-ц (№ в ЄДРСРУ 62456526);
- ухвала ВССУ від 24.10.2016 року у справі № 634/765/15-ц (№ в ЄДРСРУ 62235297);
- ухвала ВССУ від 19.10.2016 року у справі № 634/938/15-ц (№ в ЄДРСРУ 62202111);
- ухвала ВССУ від 07.09.2016 року у справі № 136/2211/15-ц (№ в ЄДРСРУ 61235119);
- ухвала ВССУ від 27.07.2016 року у справі № 702/623/15-ц (№ в ЄДРСРУ 59242087);
- ухвала ВССУ від 26.10.2016 року у справі № 620/462/15-ц (№ в ЄДРСРУ 62524584).
2. Постанова ВСУ від 06.03.2013 року у справі № 6-5цс13 (№ в ЄДРСРУ 30112967)
За обставинами справи: «Договір був укладений до грудня 2011 року, зареєстрований тільки 28 лютого 2012 року».
«16 березня 2010 року набрав чинності Закон України від 11 лютого 2010 року № 1878-VІ «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України», яким статті 18 та 20 Закону № 161-XIV виключені, а ст. 6 доповнена ч. 5, згідно з якою право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Розділом ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 1878-VІ встановлено, що до 1 січня 2012 року (9 грудня 2011 року дію вказаної норми продовжено ДО 1 січня 2013 року), державна реєстрація, зокрема ДОГОВОРІВ оренди земельних ділянок проводиться територіальними органами земельних ресурсів».
Суд касаційної інстанції у справі, що переглядається, обґрунтовано виходив із того, що державна реєстрація договору оренди земельної ділянки у період визначеного сторонами строку дії договору й до дня ухвалення судом апеляційної інстанції судового рішення свідчить про правомірне, договірне використання відповідачем спірної земельної ділянки відповідно до зазначених норм ЗК України, ЦК України, Закону № 161-XIV та Закону № 1878-VI.
Правильно застосовані норми права та визнана обов'язкова реєстрація саме договору, а не права, до 31.12.2012 року (включно).
Ухвала ВССУ від 17.08.2016 року у справі № 532/129/16-ц (№ в ЄДРСРУ 60223436).
3. Постанова ВСУ від 19.02.2014 року у справі № 6-162цс13 (№ в ЄДРСРУ 37520393)
Вкрай спірна та помилкова правова позиція у справах щодо початку строку дії договору оренди. Предметом є оскарження договору на підставі статті 15 ЗУ «Про оренду землі» (інший предмет та підстави).
За обставинами справи: «спірний договір був укладений 27 березня 2008».
«Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору».
Помилкові рішення ВССУ щодо ототожнення моменту строку дії договору з моментом його укладання, а не державної реєстрації:
- постанова ВГСУ 2015 (Залишено в силі) - 48069375;
- постанова ВГСУ 2015 (Новий розгляд) - 42422820;
- ухвала ВССУ від 24.12.2015 року у справі № 6-33779ск15 (№ в ЄДРСРУ 54789264);
- ухвала ВССУ від 24.12.2015 року у справі № 6-32314ск15 (№ в ЄДРСРУ 54758673);
- ухвала ВССУ 2015 (336, 339 ЦПК) - 47203145;
- ухвала ВССУ 2015 (336, 339 ЦПК) - 45855713;
- ухвала ВССУ 2014 (336, 339 ЦПК) - 41946706.
4. Постанова ВСУ від 18.12.2013 року у справі № 6-127цс13 (№ в ЄДРСРУ 36475633)
За обставинами справи: «спірний договір був укладений з 2001 року».
«Разом із тим, цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні спірного договору, набуваються після відповідної державної реєстрації.»
Правильно застосовані норми права та визнана обов'язкова реєстрація саме договору, а не права.
Судова практика ВССУ, згідно з якою підлягав реєстрації саме договір:
- ухвала ВССУ від 26.10.2016 року у справі № 620/462/15-ц (№ в ЄДРСРУ 62524584);
- ухвала ВССУ від 26.10.2016 року у справі № 291/422/15-ц (№ в ЄДРСРУ 62456526);
- ухвала ВССУ від 24.10.2016 року у справі № 634/765/15-ц (№ в ЄДРСРУ 62235297);
- ухвала ВССУ від 19.10.2016 року у справі № 634/938/15-ц (№ в ЄДРСРУ 62202111).
Відповідь: строк дії договору визначається залежно від норми права, що діяла на момент підписання такого договору, зокрема, або з моменту реєстрації договору (до 31.12.2012 включно), або з моменту реєстрації права (з 01.01.2013).
Також необхідно враховувати помилковість правового висновку згідно з постановою ВСУ від 13.06.2016 року у справі № 6-643цс16 (№ в ЄДРСРУ 58434343).
Павло Хомяк,
директор Юридичної компанії «Антарес» ® (м. Дніпро)
