Аналіз судової практики ВСУ, ВССУ, ВГСУ щодо визнання дійсним договорів про відчуження нерухомого та рухомого майна (220 ЦК)
Це питання має дуже велике минуле, а щодо нерухомого майна, сподіваюсь, ще й майбутнє.
Так стаття 220 ЦК України не змінювалась з моменту народження ЦК України, а її зміст наступний:
«Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається».
Перш за все всіх цікавило та цікавить визнання дійсним саме договорів купівлі-продажу нерухомого майна (або іншого відчуження).
Так у питанні, щодо застосування статті 220 ЦК України, є дуже важливі етапи пов'язані з державною реєстрацією договору (правочину) відчуження нерухомого майна та моментом його укладання.
Такими етапами є:
1) Період з моменту набрання чинності ЦК України по 31.12.2012 року (включно);
2) З 01.01.2013 року по даний час.
Так у разі укладання договору про купівлі-продажу нерухомого майна у простій письмовій формі, без додержання нотаріального посвідчення та державної реєстрації до 31.12.2012 року (включно), такі договори не підлягають визнанню дійсними ні при яких умовах, оскільки існує наступна правова позиція «Положення ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст. ст. 210 та 640 ЦК України пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними та не створюють прав і обов'язків для сторін».
Безспірним тому підтвердженням є цілий масив правових позицій ВСУ:
- Лист Верховного Суду України від 24.11.2008 «Практика розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними» (Узагальнення підготовлене до друку суддями ВСУ Я. М. Романюком, В. Й. Косенко та старшим консультантом управління вивчення та узагальнення судової практики З. П. Мельник);
- Пункт 13 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» (надалі - «Постанова пленуму»);
- Ухвала ВСУ 06.05.2010 року (цивільна, перегляд, пров. № 6-9439вов09, ЄДРСРУ 9668209) в якій переглядалась ухвала ВСУ від 11.07.07 року та залишена в силі;
-
- Постанова ВСУ від 18.04.2011 р. (пров. № 3-28гс11, ЄДРСРУ 15968258);
- Постанова ВСУ від 30.01.2013 р. (пров. № 6-162цс12, ЄДРСРУ 29192448);
- Постанова ВСУ від 19.06.2013 р. (пров. № 6-49цс13, ЄДРСРУ 32056462).
Прошу звернути увагу, що зазначена Постанова пленуму та інші Постанови ВСУ прийняті на підставі ч. 2,3 статті 182, статті 210, ч. 2 статті 220, ч. 4 статі 334, статті 640, статті 657 ЦК України в первинних редакціях та редакціях станом на 06.11.2009 року (момент прийняття Постанови пленуму ВСУ).
Окрім цього, як зрозуміло, всі ці Постанови ВСУ приймались на підставі обставин та укладених договорів про відчуження до 31.12.2012 року (включно).
Враховуючи це, а також за результатами аналізу практики застосування ВСУ, ВГСУ та ВССУ статті 220 ЦК України, можливо дійти до висновку, що в ЄДРСРУ жодного колегіального рішення на підставі статті 220 ЦК України «Про визнання договору дійсним» укладеного після 24.11.2008 року та до 31.12.2012 року» (включно) фактично не існує, а всі рішення попередніх інстанцій скасовувались. Така позиція судів, на мій погляд, є вірною, оскільки останні вкрай суворо застосовували лист ВСУ від 24.11.2008 та пункт 13 Постанови пленуму.
В той же час, з 01.01.2013 року у Цивільний кодекс України внесли суттєві зміни, пов'язані зі скасуванням державної реєстрації правочинів.
Так з 01.01.2013 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11 лютого 2010 року N 1878-VI, по відношенню до ч. 2,3 статті 182, ч. 4 статті 334, ч. 3 статті 640 та статті 657 ЦК України.
Згідно до цих змін, державна реєстрація договору (правочину) нерухомого майна скасовано. Прошу не спутати з державною реєстрацію речового права, яка здійснюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»!
В підтвердження цього наводжу відповідні листи ВССУ та ВСУ.
Згідно до пункту 2 листа ВССУ від 28.01.2013 р. № 24-150/0/4-13 вбачається наступне: Слід звернути увагу на те, що з 1 січня 2013 року набирає чинності Закон України "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та інших законодавчих актів", яким частину третю статті 640 ЦК викладено в новій редакції, згідно з якою договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним із дня такого посвідчення, а з частини другої статті 657 ЦК виключено слова "та державної реєстрації". З цього часу не передбачено державної реєстрації правочину, якщо в договорі не передбачено інше, а право на нерухоме майно та його обтяження, які підлягають державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації.
Окрім цього, згідно до листа ВСУ від 01.07.2013 року «Аналіз деяких питань застосування судами законодавства про право власності при розгляді цивільних справ» вбачається: «Державна ж реєстрація правочинів щодо нерухомості з 1 січня 2013 р. зазначеним законом скасована. У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним (ст. 220 ЦК)»
З цим цілком згодний та наводжу відповідне нормативне обґрунтування ключових статей ЦК України, які набрали чинності з 01.01.2013 року та діють на даний час, зокрема:
Згідно до частини 3 статті 334 ЦК України вбачається, Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.
Згідно до частини 2 статті 363 ЦК України вбачається, що Частка у праві спільної часткової власності за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, переходить до набувача відповідно до статті 334 цього Кодексу.
Згідно до частини 3 статті 640 ЦК України вбачається, що Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Згідно до частини 1 статті 657 ЦК України вбачається, що Договір купівлі-продажу ……житлового будинку (квартири) ……. укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Таким чином, з 01.01.2013 року було скасовано обов'язок здійснювати державну реєстрацію відповідного договору купівлі-продажу нерухомого майна після його нотаріального посвідчення, що було основною умовою усіх вищезазначених правових позицій Верховного суду України, а договори є укладеними саме з моменту нотаріального посвідчення.
Отже, з'явився механізм для реалізації статті 220 ЦК України.
В той же час, практика касаційних та апеляційних судів відсутня взагалі з приводу можливості визнання дійсним договорів.
Поряд з цим, як це не дивно в нашій країні, як апеляційні суди так і ВССУ і ВГСУ продовжують «інерційне» застосування попередніх норм матеріального права, які вимагали обов'язкову державну реєстрацію договору (правочину), зокрема норми ЦК (статті 210 та 610 у поєднанні), та пункт 13 Постанови пленуму саме в частині щодо необхідності дотримання державної реєстрації, однак, по відношенню до договорів укладених після 01.01.2013 року.
Такими прикладами є:
- Ухвала ВССУ від 27.05.2015 (провад. № 6-5221св15, ЄДРСРУ 44826754 (Дуже «цікаве» рішення, щодо правочину укладеного 30.12.2013 року з посиланням на пункт 13 Постанову пленуму);
- Постанова ВГСУ від 08.07.2015 року (справа № 922/2671/14, ЄДРСРУ 46604533, щодо правочину укладеного 02.12.2013 року та з посиланням на статті 210 та 640 ЦК);
- Постанова ВГСУ від 16.06.2015 року (справа № 917/1788/14, ЄДРСРУ 45399119, щодо правочину укладеного від 01.02.2013 року з посиланням на Постанову ВСУ від 18.04.2011 року, пров. № 3-28гс11 та Постанову пленуму);
- Постанова ВГСУ від 06.11.2014 року (справа № 902/859/13, ЄДРСРУ 41332069, щодо правочину від 20.11.2013 року з посиланням на Постанову ВСУ від 18.04.2011, пров. № 3-28гс11).
А минуло вже більш ніж 2,5 роки з 01.01.2013 р….
Відносно ВГСУ звертаю увагу, що вказані постави приймали в той момент коли діяли та діють пункти 2.8 та 2.10 Постанови пленуму ВГСУ № 12 від 29.05.2013 року «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» щодо скасування державної реєстрації правочинів після 01.01.2013 року.
Також є рішення апеляційного суду.
- Рішення апеляційного суду від 22.04.2015 року, (ЄДРСРУ 43803605);
- Рішення апеляційного суду від 29.10.2014 року, (ЄДРСРУ 44537134);
- Рішення апеляційного суду від 27.05.2014 року, (ЄДРСРУ 38908798).
- Рішення апеляційного суду від 28.04.2014 року, (ЄДРСРУ 39117175).
Щодо розгляду цих судових рішень апеляційних судів в касаційному порядку, то інформацію в ЄДРСРУ знайти не вдалось.
Отже, ситуація вже критична, оскільки як ВГСУ так й ВССУ застосовують «застаріли» норми та правові позиції ВСУ, створюючи помилкову практику щодо застосування статті 220 ЦК України. У будь-якому випадку жодного позитивного рішення касаційної інстанції знайти не вдалось.
Все ж такі, рекомендую, подавати позові, однак врахувати наступне.
У будь-якому випадку правочині укладати чи «малювати» лише після 01.01.2013 року.
По цій категорій справи вкрай важливо врахувати, що згідно до пункту 13 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» При розгляді таких справ суди повинні з'ясувати:
- чи підлягає правочин обов'язковому нотаріальному посвідченню:
- чому він не був нотаріально посвідчений:
- чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення;
- чи втрачена така можливість;
- чи немає інших підстав нікчемності правочину.
Тобто по цій категорії справи вирішальним є питання чи підлягає такий договір нотаріальному посвідченню та чи доведено, безперечно, факт ухилення від такого нотаріального посвідчення та втрата такої можливості. У багатьох позовах відмовляли саме з цієї додаткової підставі як до так і після 01.01.2013 року.
Без доказів безумовного ухилення сенсу подавати позову ніякого немає.
У випадку реального спору, рекомендую неодноразово відсилати претензії стороні (с описом вкладення та повідомлення про вручення) з пропозиціями з'явитись до нотаріуса, однак не більш ніж 3-х. Фіксувати у нотаріуса Вашу явку та неявку сторони до нотаріуса у запропонований Вами час згідно до претензії. Подати скарги до міліції щодо шахрайства та інші.
У випадку створення «штучного» спору, окрім зазначеного вище, рекомендую у кожному конкретному випадку, безумовно, моделювати ситуацію ухилення від нотаріального посвідчення. Наприклад, отримання претензій та їх невиконання. Постійні неявки Відповідача до суду та його клопотання про постійні переноси судових засідань. Реалізація зловживання останнім своїми процесуальними правами. Майже Відповідачу подати апеляцію на ухвалу про відкриття провадження по справі пару разів (без сплати судового збору). Теж варіант! Також можливо подати заяву про забезпечення позову шляхом накладення арешту.
Все це може скласти враження ухилення сторони від вирішення проблеми, а отже і наявність спору та необхідність в захисту Ваших порушених прав.
Поспішати тут непотрібно! Лише так можливо переконати суд та довести факт існування ухилення від нотаріального посвідчення, а в іншому випадку, - 100% відмова у позові.
Також хочу звернути увагу, що ніякі визнання позову іншою стороною тут не пройдуть, оскільки буде відсутній предмет спору, а це відмова. Численна судова практика тому підтвердження. Прокуратура також може все оскаржити.
Текст договору викладав в прохальній в частині.
Окрім цього зазначу, що предмет позову про визнання договору дійсним з огляду на 220 ЦК не є майновим спором, оскільки, згідно до цієї статті, договір лише визнається дійсним, а визнання права власності не передбачено, оскільки право власності виникає в силу Закону, зокрема на підставі частини 3 статті 334 ЦК України після набрання чинності таким рішенням суду. Враховуючи збільшення з 01.09.2015 розміру судового збору, це вкрай важливе питання.
Зазначену схему я намагався реалізувати особисто, однак Судацький міський суд АРК тимчасово став окупованим….
Окрім цього, хочу звернути увагу на той факт, що визнання дійсними договорів, які не підлягають нотаріальному посвідченню, унеможливлено, оскільки на них не розповсюджується зміст статті 220 ЦК України. Це, зокрема стосуються договорів про відчуження транспортних засобів та .
Наведу лише вичерпну судову практику з цього питання:
Так Пленумом ВССУ № 15 від 21.12.2012 року «Про узагальнення судової практики розгляду цивільних справ про захист права власності та інших речових прав» прийнято відповідне узагальнення в якому була сформульована наступна правова позиція: «підставі частини другої статті 220 ЦК не може бути визнано дійсним договір купівлі-продажу автомобіля, оскільки відповідно до закону він не підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню».
Відповідні приклади судових рішень ВССУ:
- Ухвала ВССУ від 17.09.2014 року (нов. розг. 336,338 ЦПК, провадження № 6-24244св14, ЄДРСРУ 40593623);
- Ухвала ВССУ від 26.11.2014 року (нов. розг. 336,338 ЦПК, провадження № 6-15753св14, ЄДРСРУ 41800962);
- Ухвала ВССУ від 05.03.2014 року (336,339 ЦПК, провадження № 6-51114св13, ЄДРСРУ 37578861).
Отже, тут все зрозуміло.
Павло Хомяк,
директор Юридичної компанії «Антарес» ® (м. Дніпропетровськ)
