Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Використання власності на землю не може завдавати шкоди правам і свободам громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі. Право власності на землю є гарантованим. Усі ці положення містяться в Земельному кодексі України, який регламентує відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею.
У цьому матеріалі розглянемо саме правовідносини орендодавця та орендаря щодо здійснення ними речових прав, пов'язаних з орендою земель сільськогосподарського призначення.
Отже, багатьох фермерів хвилює питання продовження чинного договору оренди землі сільськогосподарського призначення, укладеного з власниками такої землі без зайвих бюрократичних процедур, часу та витрат, пов'язаних з організацією цього процесу.
Безумовно, діяльність, пов'язана з орендою землі, повинна здійснюватися за принципом раціонального господарювання, з одного боку, але з іншого - відповідні заходи мають бути фінансово вигідними для обох сторін даних правовідносин. Ніхто не може бути змушений продовжувати конкретний договір оренди на умовах, продиктованих виключно однією стороною.
Для кращого розуміння ініційованої в цьому матеріалі теми розглянемо нижченаведену практичну ситуацію.
Між Товариством_1 (Орендодавець за договором оренди) та Товариством_2 (Орендар за договором оренди) у серпні 2016 року укладений договір оренди земельної ділянки, розташованої за Адресою_1, площею 0,5 га, кадастровий номер земельної ділянки №_1 строком на 10 років, а саме до кінця вересня 2026 року включно. Згідно з умовами укладеного Договору, після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за один місяць до його закінчення повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Дія договору припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.
Не враховуючи дотримання строків, установлених умовами укладеного договору оренди, у серпні 2024 року Товариство_2 звернулося до Товариства_1 із листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки кадастровий номер_1 строком на 20 (двадцять) років у порядку, що передбачений статтею 126-1 Земельного кодексу України. Відповідною додатковою угодою до договору оренди земельної ділянки Орендарем було запропоновано Орендодавцю продовжити договірні відносини на тих самих умовах, що діяли на момент укладення основного договору (станом на 2016 рік).
Не погоджуючись з пропозицією Орендаря вищезгаданої земельної ділянки, Товариство_1 направило відповідь, якою відмовило Товариству_2 поновити договір оренди земельної ділянки в порядку статті 126-1 Земельного кодексу України, у зв'язку з такими обставинами.
Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду. Проте саме Закон України "Про оренду землі" регулює відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв'язку з передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов'язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
Так, 16.01.2020 року набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції, згідно з якою законодавець фактично розмежував два механізми, які раніше були закладені в попередній редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме: реалізації переважного права на укладення нового договору оренди землі (який відповідно до чинних приписів Закону України "Про оренду землі" врегульовано статтею 33) та реалізації права на поновлення договору оренди землі (який регулюється субсидіарно приписами статті 32-2 Закону України "Про оренду землі" та статті 126-1 Земельного кодексу України).
Таким чином, стаття 33 Закону України "Про оренду землі", у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).
Відповідно до абзацу четвертого розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України, щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. При цьому укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Відповідна правова позиція міститься в огляді судової практики Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду за 2023 рік. Тлумачачи редакції норм Закону України "Про оренду землі", яка підлягає застосуванню до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк, Верховний Суд зазначив, що поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці четвертому розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі", та поняття "поновлення договору оренди", яке містилося у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.
Відтак, відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк у порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі".
Окрім того, відповідно до положень статті 33 ЗУ "Про оренду землі" при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Отже, підсумовуючи викладене, звертаємо вашу увагу на той факт, що чітке розуміння різниці між "поновленням договору оренди земельної ділянки" в порядку статті 126-1 Земельного кодексу України та "поновлення договору оренди земельної ділянки" в порядку застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" дозволяє власникам земельних ділянок, договори оренди яких укладені або змінені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", змінювати умови договору, керуючись принципом свободи договору, з урахуванням власних майнових інтересів, вимог розумності та справедливості.
Вікторія Оцоколіч,
експерт-аналітик LIGA ZAKON
Як захистити земельну ділянку від рейдерських захоплень? Спробуйте SMS-Маяк Земля - сервіс інформування про початок та хід реєстраційної процедури щодо об'єктів землекористування. Деталі за посиланням.
Юристе, поспішай! Зараз діє Special program для рішення LIGA360. Інноваційний функціонал на основі АІ для legal research, повна база законодавства, судової практики й аналітики для юриста. Детальніше за посиланням.
