Мы даем ЗНАНИЯ для принятия решений, УВЕРЕННОСТЬ в их правильности и ВДОХНОВЛЯЕМ на развитие честного бизнеса, как основного двигателя развития Украины
КРУПНОМУ БИЗНЕСУ
СРЕДНЕМУ и МЕЛКОМУ БИЗНЕСУ
ЮРИДИЧЕСКИМ КОМПАНИЯМ
ГОСУДАРСТВЕННОМУ СЕКТОРУ
РУКОВОДИТЕЛЯМ
ЮРИСТАМ
БУХГАЛТЕРАМ
Для ФЛП
ПЛАТФОРМА
Единое информационно-коммуникационное пространство для бизнеса, государства и социума, а также для профессиональных сообществ
НОВОСТИ
и КОММУНИКАЦИИ
правовые, профессиональные и бизнес-медиа о правилах игры
ПРОДУКТЫ
и РЕШЕНИЯ
синергия собственных и партнерских продуктов
БИЗНЕС
с ЛІГА:ЗАКОН
мощный канал продаж и поддержки новых продуктов

Инвестиции в недвижимость за границей: pro et contra

30.08.2013, 09:49
143
6
Марина Борута
директор по правовым вопросам Ektornet

Вопросом о приобретении недвижимости за границей задаются все большее число украинцев, у которых по той или иной причине возникло желание реализовать свой капитал вне юрисдикции Украины.

Вопросом о приобретении недвижимости за границей задаются все большее число украинцев, у которых по той или иной причине возникло желание реализовать свой капитал вне юрисдикции Украины.  Мотивы, побуждающие к таким действиям, могут быть различными: начиная от поиска более надежных объектов для вложения средств, защиты собственных сбережений, обеспечения надежными активами, не зависящими от перипетий в отечественной политике и экономике,  заканчивая получением вида на жительства или гражданства другой страны.

На сегодняшний день спросом у наших граждан пользуется недвижимость в Греции, Турции, Испании, Болгарии и на Кипре. Примечательным является то, что, зачастую, цены на квартиры в этих странах значительно ниже отечественных. К примеру, одно- двухкомнатную квартиру в столице (50-60 кв.м.) можно купить за $80-110 тысяч (средняя стоимость квадратного метра «вторичного» жилья в столице - $1 670). В свою очередь, в Греции за аналогичное помещение придётся заплатить $60 тысяч, а в Северной части Греции и вовсе от $40 тысяч за 35 кв.м. до $75 тысяч за $65 кв.м. Для сравнения, в других крупных городах Украины цена за 1 кв.м. составляет от $1 100 до $1 500 тысяч.

Следует отметить, что главным камнем преткновения являются нюансы, связанные с требованиями отечественного законодательства к резидентам, которые выразили желание приобрести объект недвижимости за рубежом,  а также особенности закона страны - места нахождения недвижимого имущества.

И так, что касается положительных моментов. К числу первых можно отнести, как уже отмечалось ранее, выгодное капиталовложение. К примеру, на сегодняшний день 1 м² апартаментов в Хургаде (Египет) на этапе строительства стоит от $1000. Отдельно стоящий небольшой коттедж на территории крупного отеля можно купить от $100 тыс. Такое жилье легко сдать в аренду благодаря его удачному расположению и развитой инфраструктуре. Так же распространена практика использования timeshare (право одного из совладельцев на использование собственности в отведённые ему промежутки времени), которая показала ряд положительных моментов в праве собственности нескольких собственников на объект недвижимого имущества в курортных зонах.

К негативным моментам следует отнести не всегда понятную обывателю процедуру приобретения такого недвижимого имущества, и возможное возникновение рисков. Исходя их этого, данный объем работы следуют все же поручить профессионалам, юристам, имеющим опыт в сфере транзакций с недвижимостью.

Основные нормы, регулирующие права и обязанности резидентов при заключении сделок, предметом которых выступает объект недвижимого имущества, находящий в другой стране, содержаться в ряде нормативно-правовых актов, среди которых следует отметить Закон Украины «О международном частном праве», «Инструкцию о порядке выдачи индивидуальных лицензий на совершение инвестиций за границу», утвержденная постановлением Правления НБУ № 122 от 16.03.1999 г., Декрет  КМУ «О системе валютного регулирования и валютного контроля» № 15-93 от 19.02.1993 г.

Форма заключения договора, предметом которого выступает объект недвижимого имущества, а также порядок защиты нарушенных прав регулируется согласно принципу lex rei sitae закрепленному в п. 2 ст. 42 Закона Украины «О международном частном праве», а именно - законом государства, где такое имущество находиться. Основным требованиям национального законодательства, которое выдвигается к резиденту, является получение индивидуальной лицензии НБУ на осуществление инвестиций за границу. Порядок получения, а также основания для отказа, содержаться в ранее упомянутых нормативных актах. На сегодня существуют механизмы отступления от обязательного получения индивидуальной лицензии, среди которых – перевод средств, находящихся на счетах различных офшорных структур. Хотя данная схема прямо запрещена законами Франции и Португалии.    

Целый ряд особенностей для заключения подобных договоров содержит законодательство страны – места нахождения недвижимого имущества. Как правило иностранным гражданам разрешено приобретать недвижимость без земельного участка, к примеру в ст. 35 Закона Республики Турция О кадастрах от 12.12.2005 г. прямо предусмотрено право иностранных физических лиц приобретать недвижимое имущество в Республики Турция.

Оформление договора купли-продажи недвижимости осуществляется, как правило, в три этапа:

1) После того, как объект недвижимости выбран, оплачивается резервационная сумма. Объект снимается с продажи, цена покупки фиксируется и в дальнейшем повышению не подлежит.

2) На протяжении 2-3-х недель после резервации объекта  заключается Предварительный договор купли-продажи. В нем оговариваются существенные условия окончательного договора – Нотариальный акт, а именно: подробное описание покупаемого объекта недвижимости, для строящегося жилья - срок сдачи объекта в эксплуатацию, цена, условия и сроки оплаты. При подписании Предварительного договора, как правило, выплачивается 20-30% от стоимости купленного объекта.

3) В срок, оговоренный Предварительным договором, стороны заключают Договор в форме Нотариального акта, который и является документом на собственность. К моменту подписания Нотариального акта все расчеты между сторонами должны быть проведены.

Следует обратить внимание, что для приобретения недвижимости, возможен вариант ипотеки. Процедура получения ипотечного кредита в зарубежных странах, как правило, проще, чем в Украине, а процентные ставки гораздо меньше.

Оформление договора купли-продажи в разных странах происходит по своему алгоритму и стоит по-разному. Так, при покупке виллы в Египте налог составит 3% от ее стоимости, а общие расходы на покупку жилья в Чехии – 4–8%. Это связано с выполнением обязательного условия – наличия юридического лица, а чтобы зарегистрировать фирму, потребуются дополнительные средства. В Италии налоги при покупке недвижимости достигают 7% ее стоимости. Существенно упростила оформление документов Греция, в частности процедура заключения договора купли-продажи жилья, находящегося на приграничных территориях (практически все острова, кроме Родос, Лесбос и Крит) может продлиться два месяца, а в Салониках и на Халкидики – 10 дней, так как эти районы не считаются приграничными.  На покупателя создается индивидуальный номер для налоговой, открывается счет в банке и проводиться адвокатская проверка собственности. Нерезиденту необходимо иметь загранпаспорт, визу и справку о доходах, иногда также требуется справка о несудимости и заверенный план местонахождения недвижимости.

Следует отметить, что при покупке зарубежной недвижимости платить налоги в Украине не придется. Но если спустя некоторое время владелец продаст объект дороже и получит прибыль, необходимо будет заплатить налог на доходы физических лиц.

Подводя итог, можно сказать, что приобретение недвижимого имущества за рубежом является процедурой ресурсозатратной и длительной, требующей особого внимания покупателя. Необходимо обращать внимания на все подводные камни как национального так и зарубежного законодательства. 

Подготовлено специально для Платформы ЛІГА:ЗАКОН
Связаться с редактором

Войдите, чтобы оставить комментарий
Рассылка новостей
Подписаться