З ухваленням Закону № 1304 - VII значно зменшена можливість здійснення банками стягнень на іпотечне житло. Мораторій застосовується при дотриманні таких умов:
- предметом іпотеки в забезпечення по валютному кредиту являється житлова нерухомість;
- іпотечна нерухомість має бути у власності лише громадян Українитобто власність юридичних осіб і іноземців під дію закону не підпадає;
- нерухомість має бути забезпеченням саме споживчих кредитівпричому, виданих українськими банками і лише у іноземній валюті;
- вказане житло використовується як місце постійного проживання позичальника/поручителя чи є об'єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, що знаходиться в іпотеці;
- у позичальника/поручителя у власності немає іншого житла;
- загальна площа такого житла не повинна перевищувати 140 кв. метрів для квартири і 250 кв. метрів для житлового будинку.
У разі, якщо хоч би одно з вказаних умов не виконується, встановлений Законом мораторій застосовуватися не може. Окрім цього, за неповний рік застосування норм Закону № 1304 - VII вже проявилися деякі особливості і протиріччя в його застосуванні судами України.
Так, існують різночитання в частині того, чи означає застосування Закону № 1304 - VII, що суд повинен відмовляти позивачеві-банку в позові відносно звернення стягнення на іпотечне майно. Багато судів саме так і трактують Закон і відмовляють в задоволенні позовів кредитних установ.
Інші суди України задовольняють позови кредитних установ, але окремо вказують в резолютивній частині рішення про те, що виконання рішення суду на користь банку про виселення позичальника з житла і звернення стягнення на квартиру зупинене "на період дії Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті".
Друга позиція, безумовно, більше захищає інтереси кредитора, тобто банка, оскільки не змушує банківську установу наново прибігати до засобів захисту своїх інтересів в суді після припинення дії Закону № 1304. В той же час відмова в задоволенні позовних вимог фактично позбавляє банк засобів для дії на боржника навіть після прийняття нових законодавчих змін.
На наш погляд, другий варіант справедливіший і в загальноправовому сенсі, оскільки позбавляє можливості недобросовісних позичальників. По сенсу Закону позичальники не звільнені від санкцій, а застосування таких заходів лише припинене до прийняття урядом і парламентом комплексних заходів по врегулюванню проблем з валютними кредитами.
Крім того, слід мати на увазі, що ухвалений Закон не може мати зворотної дії по відношенню до вже прийнятих судових рішень. Так, колегія суддів судової палати у цивільних справах ВССУ у своєму визначенні від 1 жовтня 2014 року у справі № 2-29183св14 відмінило рішення апеляційної інстанції, яким було скасовано рішення районного суду, що задовольнив позов АБ "КБ "Приватбанк" про звернення стягнення на предмет іпотеки і виселення. При цьому, розглядаючи позов наново, суд першої інстанції не зможе не взяти до уваги положення Закону №1304, як вже діючого на момент прийняття рішення.
На наш погляд, дуже важливим є швидке прийняття парламентом комплексного закону відносно особливостей погашення основної суми заборгованості по кредитах в іноземній валюті, порядку погашення курсової різниці у бухгалтерському і податковому обліку кредиторів і позичальників, а також списання пені і штрафів. Інакше, тривала дія мораторію приведе до відновлення шахрайських схем для неповернення кредитів і стане соціальне несправедливим по більшості громадян країни, що мають депозити у банках, і для тих, хто сумлінно обслуговував валютні кредити.
Віталій Правдюк, керівний партнер ЮК "Бізнес Форс"
Детальніше за відносно підняту тему можна буде дізнатися в ході практикуму "Судовий розгляд суперечок з нерухомістю і землею. Аналіз практики і новації 2015 року"який відбудеться 27 квітня в Києві.
