В каждой избушке свои погремушки или Что не так с ипотечными кредитами под 3%?

В последнее время СМИ пестрят сообщениями о том, что в Украине стартовала «льготная» или «дешевая» ипотека под 3% годовых благодаря которой практически любой желающий сможет приобрести квартиру в кредит. При этом заемщики будут платить лишь 3% годовых в гривне, а разницу между этими тремя процентами и реальной ставкой кредита будет погашать государство за счет бюджета.

«Доступная», «президентская» или «супер-ипотека» под прицелом многих массмедиа, однако оценки данной ипотечной программы сильно разняться: от восторженных отчетов чиновников, заметок в прессе об «историях успеха» и о том, что «сумской каменщик получил жилье», а в городе N уже заключили пять ипотечных договоров, - до крайне пессимистичных оценок аналитиков и прогнозов банкиров, которые предрекают, что результатом «дешевой ипотеки» может стать «не очень качественная юшка». По данным ресурса Prostobank.ua 43% опрошенных считают, что запущенная государством программа является лишь предвыборным пиаром и реально работать не будет. А заместитель директора Института стран СНГ Владимир Жарихин комментируя данную ипотечную программу заметил: «На мой взгляд никто, даже Зюганов, не обещал ипотеку под 3%. Такого прецедента у нас не было». Попробуем разобраться - почему банкиры не верят в благие намерения государственных мужей, а сама программа не вызывает ажиотажа у населения.

Законодательной основой ипотечной программы, которая стартовала в мае 2012 года, является Постановление Кабинета Министров Украины «Об утверждении Порядка удешевления стоимости ипотечных кредитов для обеспечения доступным жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий» №343 от 25.04.2012 (далее - «Постановление»). Базовые нормы Постановления, регулирующие условия и требования для приобретения заветных квадратных метров, сводятся к следующему. В программе могут участвовать украинцы без возрастных ограничений, а их выплаты по ипотечному договору не должны превышать 50% месячного дохода семьи. Частичная компенсация процентов осуществляется в пределах средств, предусмотренных на эти цели в государственном бюджете на соответствующий год. Срок кредитования не должен превышать 15 лет с момента заключения кредитного договора; процентная ставка на момент выдачи кредита не выше 16% годовых; обязательный взнос заемщика не более 25% стоимости жилья. Комплект необходимых документов минимален: заявление о предоставлении частичной компенсации процентов, паспорт, код, справка о месте жительства, справка о составе семьи (о наличии детей), свидетельство о браке (в случае наличия), справка о доходах за 6 месяцев, а также документы, подтверждающие право на улучшение жилищных условий. Приоритет перед иными желающими отдается в первую очередь заемщикам, которые состоят на квартирном учете и семьям с детьми. Для всех желающих на сайте Минрегионстроя размещена подробная информация о процедуре оформления документов и застройщиках, участвующих в программе.

При старте программы по разным данным было заявлено от 6 до 10 тысяч желающих. Однако за три месяца работы программы было заключено только 50 договоров, еще через месяц льготные кредиты по всей Украине получили лишь 144 семьи. По состоянию на 22.08.2012 в стране заключено 248 ипотечных договоров, а банки выдали кредитов на 59,9 млн. грн., при том, что в бюджете на 2012 год на эти цели предусмотрен миллиард гривен.

Почему же граждане, нуждающиеся в улучшении своих жилищных условий, не спешат воспользоваться крайне выгодным, на первый взгляд, предложением, а банки не спешат сотрудничать с государством? Рассмотрим ключевые аспекты: ограничения в отношении предлагаемых к продаже квартир, процентную ставку займа, а также существующие как для заемщика, так и для банков риски.

Сразу отметим, что все желающие приобрести за счет государственного бюджета пентхаус 200 кв.м. в элитном новострое, могут расслабится, поскольку Постановлением установлено существенное ограничения площади жилья. До 01.01.2013 нормативная площадь жилья определяется исходя из расчета 40 м² общей площади на одинокого гражданина или семью из двух человек и 18 м² на каждого следующего члена семьи, но не более 76 м², а для индивидуальных жилых домов - не более 94 м². Во-вторых, Постановлением установлена расчетная стоимость квадратного метра жилья в зависимости от региона: 7000 грн./1 м2 - для г. Киева; 5000 грн./1 м² - для городов Киевской области, областных центров, городов Севастополя и Симферополя; 4000 грн. /1 м² - для иных населенных пунктов. Для населенных пунктов, расположенных на расстоянии от 5 до 15 км от городов Киева, Севастополя, Симферополя и областных центров, расчетная стоимость жилья может быть увеличена на 10%. Однако найти объекты, соответствующие такой цене крайне сложно. По данным строительных компаний реальная стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке в Киеве сегодня колеблется на уровне 12-14 тыс. грн., в Одессе - 8-10 тыс. грн. за метр. В совокупности установленные ограничения привели к тому, что выбор жилья в рамках программы небольшой: всего по Украине в программе участвует около 200 объектов, в которых предлагается по разным оценкам от 4 до 9 тысяч квартир.

Отдельный интерес представляет ставка ипотечного кредита. Согласно п. 5 Постановления кредит выдается в гривне, ставка по нему на момент выдачи кредита не должна превышать 16% годовых, а срок кредитования - не более 15 лет. Представляется, что участие в подобной долгосрочной программе не является привлекательным для коммерческих банков. В среднем в 2012 году ставка по срочным депозитам физических лиц превышала 16% и колебалась в диапазоне от 17-18%. По депозитам юридических лиц ставки, как правило, еще выше. Ставка ипотечных кредитов на рынке колеблется в диапазоне от 18% до 28%. Эффективная средняя ставка ипотечных кредитов на сегодня составляет 22-26%. Можно спорить по поводу того - является ли выдача кредитов под 16% нарушением ст. 53 ЗУ «О банках и банковской деятельности», которая запрещает банкам устанавливать процентные ставки и комиссионные вознаграждения на уровне ниже себестоимости банковских услуг, однако вывод очевиден: ставка ипотечного кредита 16% в гривне при долгосрочном кредитовании (10-15 лет) является рисковой и неэффективной для банка. Банкам просто не выгодно кредитовать население под 16% годовых при реальных средних ипотечных ставках в 22-26%. С учетом инфляции, которая в этом году прогнозируется МВФ на уровне 7,9%, государству придется компенсировать крупные потери банков из бюджета, то есть за счет налогоплательщиков. Именно попыткой правительства «по-братски» разделить финансовое бремя ипотечной программы с банками можно объяснить тот факт, что в мае 2012 года было заявлено 36 банков - участников новой ипотечной госпрограммы, а уже в июле количество «желающих поучаствовать» сократилось до 2 государственных («Ощадбанк» и «Укргазбанк») и 8 коммерческих банков («Укрэксимбанк», «Брокбизнесбанк», «Проминвестбанк», «Финансовая инициатива», «Кредобанк», «Укрсоцбанк», «Банк Форум» и «Финансы и Кредит»). Большая часть выданных кредитов приходится на государственный «Укргазбанк» (выдал 135 кредитов на общую сумму около 30 млн. грн.), а коммерческие банки не торопятся кредитовать, ограничивая свое участие в программе отдельными областями, либо просто декларируя готовность кредитовать.

В соответствии с пунктом 6 Положения заемщиком является гражданин, который нуждается в улучшении жилищных условий и соответствует требованиям банка к заемщикам. Можно предположить, что некоторые банки попытаются установить завышенные требования к заемщикам, дабы уклонится от участия в аттракционе невиданной щедрости, однако препятствием будут нормативные акты НБУ и законодательство о защите прав потребителей. Постановлениями КМУ №465 от 23.05.2012 и №598 от 27.06.2012 г. из Положения исключены условия о том, что на момент выдачи кредита среднемесячная зарплата заемщика не должна превышать десятикратного размера среднемесячной зарплаты в регионе, а также требование о ежегодной подаче декларации о доходах заемщика и членов его семьи. Поэтому условий для частичной компенсации процентов осталось всего два:

1) ежемесячный платеж по кредитному договору не должен превышать 50% совокупного среднемесячного дохода семьи. Сумма частичной компенсации процентов в ежемесячный платеж не включается. При этом сумма, которая остается после всех ежемесячных выплат по кредитному договору, должна быть не менее одного прожиточного минимума на заемщика и каждого члена его семьи, на которого рассчитывается компенсация процентов.

2) в случае передачи в ипотеку квартиры в многоквартирном жилом доме, индивидуального жилого дома должны быть соблюдены требования законодательства в отношении защиты жилищных и имущественных интересов детей, что подтверждается соответствующими документами, которые предоставляются заемщиком банку.

Согласно п. 10 Постановления, приобретенное жилье должно быть основным местом жительства и регистрации заемщика и его семьи. Таким образом, основная часть заемщиков - это семьи с невысоким доходом, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, доходы семьи рассчитываются в привязке к прожиточному минимуму (!), приобретенное жилье является для них единственным местом проживания и регистрации, а погашение кредита на 80% зависит от бюджетных выплат. Если в следующем году в бюджете не найдется очередного миллиарда, банкиры получат проблемных заемщиков, которые должны будут погашать не 3%, а все 16% самостоятельно. Иначе как проблемными таких заемщиков не назовешь. Однако НБУ, напротив, считает данную категорию граждан «надежными заемщиками». При этом на всякий случай сразу предлагает действенные методы работы с ними. Так, руководитель департамента НБУ по операциям на открытом рынке Александр Дубихвост пояснил: «Государственная ипотека даст банкирам надежных заемщиков. Во-первых, главным условием программы является то, что кредитная квартира будет единственным местом жительства. Поэтому человек сделает все, чтобы не продавать квартиру, в которой живет его семья. Во-вторых, количество претендентов на эти кредиты огромно. Если один заемщик окажется не в состоянии оплачивать кредит, его жилье тут же купит другой» (см. «Известия в Украине» 19.06.2012). Каким образом при такой ипотеке «на вылет» банки смогут соблюдать принцип защиты жилищных и имущественных интересов детей, задекларированный в абз. 4 п. 6 Положения - остается загадкой.

Несмотря на низкую процентную ставку, заемщики также должны быть крайне осторожны. Компенсации за счет бюджета подлежат только фактически уплаченные проценты за пользование кредитом. Это означает, что комиссии за выдачу и пользование кредитом, которые может устанавливать банк, страховые платежи после передачи квартиры в ипотеку, и любые иные расходы заемщик несет самостоятельно.

Кроме того заемщики никак не защищены в ситуации, если застройщик не сдаст объект вовремя. Если по каким-либо причинам строительство дома будет остановлено, или из-за нехватки средств в бюджете программу заморозят - заемщики будут вынуждены самостоятельно погашать кредит. Готов ли заемщик, в случае задержки выплат из бюджета (или принятия закона о бюджете на следующий год), выплачивать кредит по полной ставке? При этом нужно учесть, что Кабмин прописал в Постановлении достаточно жесткие условия обслуживания 3%-го займа и лишиться поддержки государства очень просто: если заемщик просрочит выплаты по кредитному договору более чем на 180 дней предоставление частичной компенсации прекращается (п. 11 Постановления). А задержки выплат из госбюджета выглядят вполне реально: запущенная в 1992 году программа молодёжного кредитования наглядно это продемонстрировала. Но как и в случае с предыдущими программами льготного кредитования приобретения жилья, законодательство не предусматривает никакой ответственности перед покупателем (заемщиком) ни за несвоевременное перечисление компенсации процентов, ни за задержку сдачи дома в эксплуатацию.

Анализируя Постановление большинство аналитиков сходилось во мнении, что его огромным минусом является отсутствие государственных гарантий. На устранение этого недостатка направлен Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины в отношении содействия ипотечному кредитованию» №5059-VI от 05.07.2012 г. Статья 1 закона предусматривает, что в Государственном бюджете Украины на 2013 и последующие годы должны быть предусмотрены расходы на компенсацию процентов, выплачиваемых банкам и/или иным финансовым учреждениям по кредитам, полученным гражданами на строительство (реконструкцию) или приобретение жилья. Будет ли эта норма гарантией финансовой дисциплины государства? Похоже, уверенности в этом нет даже у членов правительства. Премьер-министр Украины Николай Азаров считает, что правительство должно выполнить задания президента «за счет роста экономики, оптимизации администрирования налогов, увеличения производства», а по словам Сергея Тигипко, необходимое финансирование можно обеспечить «введением налога на роскошь и за счет увеличения поступлений в госбюджет от таможни». На существенное наполнение бюджета можно было бы рассчитывать в случае улучшения инвестиционного и бизнес-климата в стране. Поскольку на сегодняшний день такового не наблюдается, то речь идет лишь о предположениях и источники будущего финансирования программы четко не определены и не просчитаны.

Все мы помним, чем закончилось заигрывание с выдачей необеспеченных кредитов в 2006 году в США, когда американские банки с учетом роста рынка недвижимости кредитовали неблагонадежных заемщиков. В сентябре 2008 года ипотечный кризис в США спровоцировал кризис ликвидности мировых банков, а обвал рынка ипотечного кредитования стал одним из катализаторов мирового финансового кризиса. Безусловно, украинскому ипотечному рынку подобные «заслуги» не грозят, но очевидным является то, что за игнорирование экономических законов рынка приходится платить высокую цену.

В развитых западных странах аналогичные льготные программы практически отсутствуют. Вопрос обеспечения нуждающихся граждан жильем, безусловно, должен решаться. Однако представляется, что решение данного вопроса лежит в иной плоскости: максимальное упрощение бюрократических процедур, искоренение коррупционных схем в строительной отрасли, разумная и адекватная налоговая политика. Возможность приобрести жилье государство должно обеспечивать путем повышения уровня доходов населения, чтобы желающие могли приобрести жилье в кредит по рыночным ценам исходя из реального и достаточного уровня доходов, а не балансируя на грани прожиточного минимума.

Виталий Черкес, руководитель судебного департамента ЮФ «Юрлайн» (г. Одесса)