Судья Кассационного гражданского суда в составе Верховного Суда Евгений Петров ответил на актуальные вопросы относительно земельных споров по арендным правоотношениям, поступившие от коллег, на семинаре для судей и помощников судей местных общих и апелляционных судов.
В соответствии со ст. 120 Земельного кодекса в случае приобретения права собственности на объект недвижимого имущества к приобретателю переходит право собственности на земельный участок, на котором размещен этот объект. Возник вопрос: не должен ли покупатель дома отдельно оформлять земельный участок в установленном законом порядке?
Евгений Петров указал, что проще, когда речь идет о небольшом земельном участке - он автоматически переходит новому собственнику вместе с недвижимостью. Но может быть, что земельный участок, на котором расположен дом, занимает 0,25 га или и несколько гектаров, тогда возникают вопросы. Например, наследодатель завещает дом одному наследнику, а земельный участок - другому. После смерти завещателя между наследниками возникает спор: один утверждает, что наследственный участок принадлежит ему по завещанию, другой - что именно ему на основании ст. 120 ЗК Украины. Подобные споры возникают, когда собственник продает отдельно дом и земельный участок.
Судья КГС ВС указал, что в каждом таком деле есть свои особенности. В первую очередь надо обращать внимание на волеизъявление лица, заключавшего сделку по передаче права собственности на здание - что имело в виду это лицо, заключая сделку. Положения ДБН и других нормативных актов не определяют, какие размеры земельного участка необходимы, чтобы обеспечить обслуживание жилого дома. Однако вряд ли для этого нужно 25 га.
Также надо обращать внимание, что в ст. 120 ЗК Украины речь идет, что когда отчуждателю дома принадлежала доля в праве общей собственности на земельный участок, к приобретателю этого объекта переходит право собственности на такую долю. Необходимо учитывать нормы ст. 381 ГК Украины, которая определяет понятие усадьбы как объекта права собственности: усадьбой является земельный участок вместе с расположенными на ней жилым домом, хозяйственно-бытовыми зданиями, наземными и подземными коммуникациями, многолетними насаждениями. "Размещены ли хозяйственные здания на 25 сотках? Я в этом не уверен", - сказал Евгений Петров.
Кроме того, надо принимать к сведению ст. 377 ГК Украины, которая определяет, что к лицу, которое приобрело право собственности на объект недвижимого имущества, переходит право собственности или право пользования земельным участком, на котором размещен объект, в объеме и на условиях, установленных для предыдущего собственника объекта. То есть необходимо обращать внимание, какой земельный участок передается и каким образом он закреплен за домом.
Евгений Петров рассказал, что на рассмотрении Большой Палаты ВС находится дело, где должно быть уточнено, в каком именно объеме переходит земельный участок к новому собственнику здания. В данном деле лицо приобрело сарай, его целевое назначение - хранение сена. Около сарая есть земельный участок на несколько гектаров, и новый собственник утверждает, что приобрел сарай, чтобы косить сено на этом участке и хранить его в приобретенном сарае, потому земельный участок переходит в его собственность автоматически.
Докладчик выразил мнение, что к новому собственнику объекта недвижимого имущества переходит земельный участок, необходимый для обслуживания этого объекта.
Затрагивался вопрос, как действовать в случае чрезмерной уплаты арендной платы: может ли суд в таких случаях перебрать на себя функцию распределителя переплат; если да, то по какому алгоритму осуществлять расчеты; считается ли переплата нарушением договора аренды; следует ли направить переплату исключительно на уплату арендной платы по договору на следующий год, или совершать иначе.
Евгений Петров отметил, что в соответствии со ст. 610 ГК нарушением обязательства является его неисполнение или ненадлежащее исполнение. Допуская, что переплата по договору - нарушение, надо обратить внимание на правовые последствия. В практике Верховного Суда содержится только правовая позиция, что основанием для расторжения договора аренды является систематическая (два или больше раз) неуплата арендной платы, а о переплате выводов нет. Судья КГС ВС указал, что при переплате обязательство вроде нарушается, однако вряд ли можно говорить, что нарушаются права арендодателя, получающего больше плату. Хотя можно дискутировать по этому вопросу: арендодатель будет вынужден платить больше налогов и т. п., однако это не приведет к такому значительному нарушению, которое может быть признано основанием для расторжения договора.
Относительно самостоятельного перерасчета судом арендных платежей Евгений Петров отметил, что суд не может перебрать на себя функцию стороны по делу, потому что это нарушит принцип диспозитивности.
Также о юрисдикционности земельных споров относительно фермерских хозяйств докладчик указал, что Верховный Суд сформулировал правовую позицию: когда лицо получило земельный участок для создания фермерского хозяйства, но оно еще не создано, споры в отношении такого земельного участка рассматриваются судами общей юрисдикции. Если фермерское хозяйство создано, земельный участок уже перешел к нему, соответствующие споры рассматриваются хозяйственными судами.
Евгений Петров ответил и на вопрос о нарушении законодательства во время передачи в аренду земель лесного фонда и истребовании соответствующих земельных участков. Он привел постановление БП ВС от 23 ноября 2021 года по делу № 359/3373/16-ц, в котором сделаны правовые выводы относительно возврата в государственную (коммунальную) собственность земель лесного фонда, которые были переданы в собственность физическим лицам (подробнее об этом - по ссылке).
Относительно аренды земельных участков лесного фонда судья КГС ВС указал, что споры в этой сфере касаются прежде всего денежной оценки земли и индексации ее стоимости. Он акцентировал, что размер арендной платы изменяется в результате или увеличения денежной оценки, или проведения индексации. Это разные понятия, которые не могут применяться одновременно.
Судьи спрашивали о защите преимущественного права арендатора на возобновление договора аренды в случае заключения арендодателем договора с другим лицом. Раньше в таких делах истцы использовали разные способы защиты: просили суд признать недействительным договор, заключенный с новым арендатором; перевести на них права и обязанности нового арендатора; обязать ответчика заключить дополнительное соглашение, как предусмотрено ст. 33 Закона "Об аренде земли".
Евгений Петров обратил внимание на постановление ВП ВС от 25 января 2022 года по делу № 143/591/20. В нем сделаны выводы, что признание недействительным договора аренды является неэффективным способом защиты, потому что не приведет к восстановлению нарушенного права. В то же время предыдущий арендодатель вправе подать иск о заключении дополнительного соглашения, но при условии, что он придерживался требований ч. 1, ч. 5 ст. 33 Закона "Об аренде земли", а именно за месяц до окончания договора аренды сообщил арендодателю о намерении его продлить, есть определенные условия, которые четко указывают, что лицо не потеряло преимущественное право (должным образом исполняло договор и т. п.). "Поэтому арендатор должен направить арендодателю проект дополнительного соглашения за месяц до окончания договора аренды, а потом в суде можно доказывать, что это дополнительное соглашение заключено", - сказал судья КГС ВС.
Кроме того, он обратил внимание на постановление БП ВС от 9 ноября 2021 года по делу № 635/4233/19. В нем сделан вывод, что изменение нормативной денежной оценки земли является безусловным основанием для пересмотра размера арендной платы независимо от договоренности сторон в договоре аренды относительно возможности такого изменения. А также привел постановление от 23 июня 2020 года по делу № 179/1043/16, в какой БП ВС указала, что предоставленное физическому лицу право постоянного пользования земельным участком для создания фермерского хозяйства может наследоваться, если до смерти наследодателя такое хозяйство не создано. Если же фермерское хозяйство было создано наследодателем, наследник наследует долю в фермерском хозяйстве.
Евгений Петров также обратил внимание на изменения, внесенные в пункты 27 и 28 разд. "Переходные положения" Земельного кодекса Законом № 2247-IX "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно особенностей регулирования земельных отношений в условиях военного положения". Эти изменения предусматривают определенные упрощения арендных отношений.
С презентацией Евгения Петрова можно ознакомиться по ссылке.
По материалам Верховного Суда
SMS-Маяк - надежная помощь бизнесу в защите недвижимости и земли. Настройте мониторинг и получайте уведомления об изменениях в реестре вещных прав. Заказывайте по ссылке.
Читайте также:
Важные судебные решения, принятые во время военного положения
