В Украине большинство людей все чаще стали выбирать для себя новостройки. Ведь при покупке новостройки существуют некоторые преимущества, такие как:
- оформление покупателя как первого собственника квартиры;
- возможность перепланировки квартиры;
- значительно ниже цена, ведь объект находится еще в стадии строительства.
Однако кроме вышеприведенных преимуществ, существует много рисков, которые необходимо учитывать при составлении и подписании документов для покупки новостройки.
Как не попасть на мошенников и вовремя оценить все риски, предоставил консультацию Отдел рассмотрения жалоб в сфере государственной регистрации Центрального межрегионального управления Министерства юстиции (г. Киев).
Прежде чем подписывать какие-либо документы, покупатель должен тщательно все проверить, ведь обычно все предложенные покупателю документы не предусматривают реальную ответственность застройщика и соответственно все риски несет покупатель.
Чтобы не попасть в руки мошенников, нужно проверить несколько основных критериев.
Во-первых: репутация застройщика
Репутация застройщика может быть проверена следующими способами:
предыдущие проекты, наличие жилых домов, уже сданных в эксплуатацию (официальные источники). Сведения о стаже работы фирмы на рынке недвижимости, физический и юридический адрес, контактные телефоны, новые и реализованные проекты можно узнать на официальном сайте СК;
информация, выступал ли застройщик фигурантом судебных дел (реестр судебных решений);
отзывы в сети Интернет.
Информация о застройщике должна быть общедоступной и содержательной, ведь открытость - основной признак надежности.
Важно обратить внимание на разрешительную документацию, ведь для каждого объекта строительства должна быть в наличии оформленная и согласованная документация, а именно:
разрешительная документация относительно строительства объекта (декларация о начале строительства);
документы на земельный участок, где ведется строительство;
учредительные документы компании, с которой предлагается подписать договор, и документы на лицо, которое будет его подписывать со стороны застройщика;
непосредственно образец договора для ознакомления перед подписанием (позволяет проконсультироваться с юристом относительно его условий).
Если отсутствует хотя бы один из указанных документов, стоит отказаться от покупки такого объекта, поскольку риск слишком высок.
Не менее важны существенные условия договора, ведь соглашение о покупке квартиры в новостройке может состоять из нескольких договоров, но независимо от их количества должны быть предусмотрены следующие моменты, важные для покупателя:
- срок окончания строительных работ и введения в эксплуатацию, который должен быть прогарантирован ответственностью за его нарушение со стороны застройщика;
- закрепление за покупателем квартиры с соответствующими параметрами;
- возможность возврата средств в короткие сроки в случае неисполнения застройщиком его обязанностей или отказа покупателя от квартиры (на практике этот срок очень большой и дает возможность застройщику пользоваться чужими средствами).
Статьей 4 Закона "Об инвестиционной деятельности" предусмотрено, что инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через:
фонды финансирования строительства,
фонды операций с недвижимостью,
институты совместного инвестирования,
а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, исполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства.
Перечисленные способы инвестирования законны, но имеют некоторые риски. Обычно фонды финансирования строительства не гарантируют рационального использования средств и добросовестного исполнения застройщиком взятых обязательств.
Кроме указанных законных способов инвестирования, существуют другие "схемы", например, заключение предварительного договора купли-продажи.
Заключение таких договоров очень рисковано и возможно только при полном доверии к застройщику исходя из следующего:
- квартиры с параметрами, предусмотренными в договоре, может просто не оказаться в сданном в эксплуатацию доме;
- застройщик или посредник впоследствии может передумать подписывать основной договор и юридического механизма заставить его исполнить обещание не существуют. Кроме того, как правило, "размыта" дата или событие подписания основного договора;
- на одну квартиру может быть подписано несколько предварительных договоров - в таком случае покупателю не поможет даже нотариальное удостоверение договора.
Следовательно, важно выяснить схему инвестирования и наличие или отсутствие соответствующих юридических рисков, связанных с ней.
В любом случае, принимая решение купить недвижимость, стоит прагматично подходить к выяснению всех обстоятельств и не обращать внимание на обещания застройщика, низкие цены или красиво оформленный сайт понравившегося вам дома.
Важно тщательным образом проанализированные документы и информацию, в чем может помочь сопровождение квалифицированного юриста.
Защитить свое имущество от рейдеров уже сейчас поможет эффективный сервис SMS-Маяк от "ЛІГА:ЗАКОН". Благодаря ему можно отслеживать изменения статуса объекта недвижимости. Полученная информация позволит своевременно обратиться в суд с исковым заявлением об отмене совершенных регистрационных действий, а также в правоохранительные органы с заявлением о неправомерности таких действий. Эффективно уберечься от рейдеров также помогут сервисы SMS-Маяк Земля и SMS-Маяк Ипотека от "ЛІГА:ЗАКОН", с помощью которых можно оперативно узнать об изменениях в реестре недвижимости (через SMS-сообщение, электронным письмом или через сообщение в кабинете пользователя).
