Верховный Суд Украины на заседании Судебной палаты по гражданским делам 23 марта 2016 года рассмотрел дело № 6-146цс16 по иску арендатора к наследнику арендодателя и новому арендатору о признании недействительным договора аренды земли с последним и обязательстве совершить действия по заключению с истцом дополнительного соглашения о возобновлении срока действия договора аренды земельного участка на новый срок.
При рассмотрении была сформирована следующая правовая позиция.
Частями первой-пятой статьи 33 Закона «Об аренде земли» предусмотрено, что по истечении срока, на который был заключен договор аренды земли, арендатор, который надлежащим образом исполнял обязанности по условиям договора, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды земли на новый срок.
Арендатор, который намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, обязан уведомить об этом арендодателя до истечения срока договора аренды земли в установленный договором срок, но не позднее чем за месяц до истечения срока договора аренды земли.
К письму-уведомлению о возобновлении договора аренды земли арендатор добавляет проект дополнительного соглашения.
При возобновлении договора аренды земли его условия могут быть изменены по соглашению сторон. В случае недостижения договоренности по арендной плате и других существенных условий договора преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земли прекращается.
Арендодатель в месячный срок рассматривает направленное арендатором письмо-уведомление с проектом дополнительного соглашения, проверяет его на соответствие требованиям закона, согласовывает с арендатором (при необходимости) существенные условия договора и, при отсутствии возражений, принимает решение о возобновлении договора аренды земли (относительно земель государственной и коммунальной собственности), заключает с арендатором дополнительное соглашение о возобновлении договора аренды земли. При наличии возражений арендодателя о возобновлении договора аренды земли арендатору направляется письмо-уведомление о принятом арендодателем решении.
Таким образом, в соответствии с положениями статьи 33 Закона «Об аренде земли» реализация преимущественного права на возобновление договора аренды земли возможно только при условии соблюдения установленной этой нормой процедуры и наличии волеизъявления сторон.
Следовательно, для применения части первой статьи 33 настоящего Закона и признанияза арендатором преимущественного права на возобновление договора аренды земли необходимо наличие таких юридических фактов:
- арендатор надлежащим образом выполняет свои обязанности по договору;
- арендатор до окончания срока действия договора сообщил арендодателю в установленные сроки о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок;
- к письму-уведомлению арендатор добавил проект дополнительного соглашения;
- арендодатель в течение месяца не сообщил о наличии возражений относительно возобновления договора и свое решение.
Частью шестой статьи 33 Закона «Об аренде земли» предусмотрено иное основание возобновления договора аренды земли: в случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды и при отсутствии в течение одного месяца после окончания срока договора письма-уведомления арендодателя о возражении в возобновлении договора аренды земли, такой договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.
Таким образом, для возобновления договора аренды земли по основаниям, предусмотренным частью шестой статьи 33 Закона «Об аренде земли», необходимо наличие таких юридических фактов:
- арендатор надлежащим образом выполняет свои обязанности по договору аренды;
- до окончания срока действия договора он сообщил арендодателю в установленные сроки о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок;
- к письму-уведомлению арендатор добавил проект дополнительного соглашения, продолжает пользоваться выделенным земельным участком;
- арендодатель письменно не сообщил арендатору об отказе в возобновлении договора аренды.
Итак, анализ указанных правовых норм дает основания для вывода, что преимущественное право арендатора, которое подлежит защите в соответствии со статьей 3 ГПК, будет нарушенным в случае заключения договора аренды с новым арендатором при соблюдении процедуры уведомления предыдущего арендатора о намерении реализовать преимущественное право.
Все решения судов Вы можете легко найти в Системе анализа судебных решений VERDICTUM, созданной для аналитической работы с многомиллионным массивом судебных решений. Если Вы еще не пользуетесь системой, закажите тестовый доступ или приобретите VERDICTUM.
