"Касьяненко і партнери" юридична компанія
Юридическая компания
Отзывы клиентов
Оценок еще нет
Рекомендации коллег
Оценок еще нет
Активность на сайте:
Активен

Как признать ипотечный договор недействительным: практика от юридической компании «Касьяненко и партнеры»

30.03.2021, 09:37

Адвокаты ЮК «Касьяненко и партнеры» имеют практический опыт решения соответствующих дел по признанию недействительным договора ипотеки. Так, к нам обратилась клиентка по поводу иска к Правекс-Банку о признании ипотечного договора недействительным.

Основанием для такого иска стало то, что его инициатор, которая на момент заключения кредитного договора находилась в зарегистрированном браке с заемщиком, где он, принимая ипотеку, оформил соответствующий займ без согласия своей жены, которая является совладелицей жилого имущества.

Находясь в законном браке, супружеская пара приобрела право собственности на квартиру. Мужем был заключен с Правекс-Банком ипотечный договор. По условиям этого документа, заемщик на обеспечение кредитных обязательств передал квартиру, но сделал он это без ведома и согласия жены.

Данное дело неоднократно была рассмотрено судами. Последний раз его рассматривал суд в 2019 году. Киевским апелляционном судом было принято решение оставить в силе предыдущее решение суда и отказать в удовлетворении требований истицы. Мотивация решений судов предыдущих инстанций была следующей. Заемщик, заключая ипотечный договор, данных о том, что он находится в законном браке, кредитору, который имел целью обеспечить выполнение ипотечных обязанностей, не предоставил. Поскольку соответствующая информация банку не была предоставлена, кредитная организация не имела возможности требовать письменное согласие жены своего клиента.

То есть на дату заключения ипотечной сделки банк не был поставлен в известность о том, что квартира приобреталась за ипотечные средства, предоставленные Банком, лицом, находящимся в зарегистрированном браке.

Другим аргументом для вердикта суда не в пользу истицы стало то, что на дату заключения ипотечного договора никаких юридических решений о том, что взятое в кредит жилье является общей собственностью супругов, не было.

Данные аспекты стали основанием для вывода судов о том, что в момент заключения ипотечного договора Правекс-Банк, соблюдая все необходимые юридические требования, предусмотренные действующим законодательством, демонстрировал добросовестность, следовательно, претензии истицы являются необоснованными, поэтому в удовлетворении ее иска следует отказать.

Поводом для жалобы стал необоснованный вывод судов предыдущих инстанций об отказе в удовлетворении иска. Ведь истица, являющаяся совладелицей квартиры, тогда, когда ее муж передавал соответствующую недвижимость в ипотеку, согласия на эту сделку не предоставляла. Узнала о таком поступке заемщика она значительно позже. После расторжения брака бывшая жена намеревалась реализовать спорное имущество, однако сотрудник нотариальной службы сообщил ей о пребывании квартиры под ипотечным обременением.

Мотивы, которыми руководствовался Верховный суд

Основанием для выводов судов первой и апелляционной инстанции стало то, что, хотя спорное жилье является объектом права совместной собственности супругов, однако на момент заключения ипотечного договора сведений о том, что данная квартира является общей, банк не имел. Наоборот, ответчиком при оформлении займа было заявлено, что он является единственным владельцем квартиры и не женат.

Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, которое было поддержано апелляционным  судом, судьи исходили из того, что, предоставляя ипотеку, банк законодательства не нарушил, потому что не имел сведений о том, что жилая недвижимость является общей собственностью.

Несогласие кассационного суда с соответствующим решением также не беспочвенно. В его пользу можно привести несколько аргументов.

Согласие жены на заключение кредитного соглашения должно быть, причем оно должно быть оформлено письменно как отдельный нотариальный документ.
Поскольку истицей при оформлении спорной сделки согласие на передачу в ипотеку квартиры, которая является общей собственностью супругов, не было представлено (именно такое требование выдвигает ч. 3, ст. Семейного кодекса Украины), спорный договор можно признать недействительным, опираясь на материалы действующего Гражданского кодекса (статьи 203, 205, 215).
Решения судов предыдущих инстанций, которые руководствовались предоставлением ответчиком сведений о том, что квартира является объектом общей собственности, но при этом не учли вышеуказанные пункты 1 и 2, можно считать ошибочным.
Верховным судом было решено кассационную жалобу удовлетворить, а предыдущие судебные решения отменить. Согласно заключению ВС, во время принятия предварительных решений были выявлены нарушения процессуально-правовых и материально-правовых норм.

Собственник жилого имущества в любом случае имеет право противодействовать процедуре взыскания по поводу ипотечного кредита. Компетентный адвокат всегда найдет и подскажет способы для реализации соответствующего права. С помощью соответствующих методов заемщик или лицо, являющееся его имущественным поручителем, получит возможность, по крайней мере, затянуть процесс обращения взыскания на предмет погашения ипотечного кредита на длительный неопределенный срок (он может длиться годами), но лучшим результатом профессиональной юридической помощи станет признание ипотечного договора недействительной или таким, который утратил силу.