На рынке недвижимости в Киеве остается все меньше крупных земельных участков для масштабного строительства с относительно небольшим количеством правовых проблем.
Одним из таких активов является комплекс бывшего Дарницкого мясокомбината с большим земельным участком под ним.
Что представляет собой актив?
Один из крупнейших мясоперерабатывающих комбинатов бывшего СССР находится в Дарницком районе Киева между Парком Партизанской Славы и ДВРЗ на улице Оросительной.
Сейчас на месте комбината находятся аварийные или полуразрушенные здания общей площадью более 110 тысяч квадратных метров, которые зарегистрированы как единый имущественный комплекс и находятся в частной собственности.
Однако наибольшей ценностью этого актива является земельный участок площадью 35 гектаров, который находится в коммунальной собственности, а целевое назначение - земли промышленности. И именно право собственности на недвижимость обеспечивает исключительное право на пользование этой землей.
Нынешний владелец приобрел актив в счет кредитной задолженности после мировых переговоров с должником. Поэтому тут отсутствуют какие-либо судебные процессы или претензии третьих лиц о праве собственности на объект. Теперь владелец готов продать недвижимость, так как развитие недвижимости это не его профильный бизнес.
Перспективы использования актива
Учитывая исторический фон, наиболее оптимальным вариантом использования актива является создание производственных мощностей, что устраняет необходимость изменения целевого назначения земельного участка.
При этом к комбинату были подведены все необходимые коммуникации промышленного типа, а также часть зданий потенциально может быть отремонтирована. Также рядом находится железнодорожная колея, а сам комбинат ранее имел отдельное железнодорожное присоединение, которое также можно при желании восстановить.
Значительное повышение спроса на складские помещения рисует интересную перспективу создания на месте завода логистического центра с более чем сотней тысяч квадратных метров складской недвижимости. Его расположение в промышленной зоне в пределах Киева является конкурентным преимуществом перед аналогами, которые основной мерой расположены в городах-сателлитах.
Тем не менее дальнейшее развитие и расширение границ Киева позволяет инвестору также трансформировать актив в жилой комплекс с недорогим жильем. Опять же преимуществом такого комплекса может стать расположение в пределах Киева и соседство с лесным массивом. Однако нахождение среди промышленных производств затрудняет изменение целевого назначения и увеличивает санитарную зону.
Потенциальные сложности освоения актива
Имущественный комплекс находится на землях промышленности в производственной зоне, что в определенной степени сужает возможности использования участка. Поэтому строительство любых непромышленных объектов потребует согласия соседних предприятий.
Также сейчас не заключен договор аренды земли, что потребует отдельных усилий и времени для нового инвестора. Аналогичная ситуация по договорам поставки коммунальных услуг, которые также необходимо будет заключать еще раз. Однако важно, что к покупателю актива перейдут налоговые и коммунальные долги предыдущего владельца, так как их уже заявлено в банкротстве последнего.
По адресу мясокомбината в реестре прав собственности, кроме самого актива, было обнаружено «фантомные помещения», которые в действительности являются частью завода или на их месте находятся руины. Эти «фантомные здания» были зарегистрированы с использованием поддельных документов.
Все это уже подтверждено несколькими экспертизами. Поэтому нынешний владелец оспаривает незаконные действия регистраторов, чтобы никакие третьи лица не могли претендовать на части участка через инициирование разделения.
В любом случае текущие сложности являются скорее вопросом времени и глобально не ставят под сомнение владение недвижимостью. Поэтому владелец смело может сконцентрироваться на разработке стратегии освоения актива.
