На ринку нерухомості в Києві залишається все менше великих земельних ділянок для масштабного будівництва з відносно невеликою кількістю правових проблем.
Одним із таких активів є комплекс колишнього Дарницького м’ясокомбінату з доволі значною земельною ділянкою під ним. Тому ми вирішили висвітлити більше деталей про цей об’єкт.
Що являє собою актив?
Один із найбільших м’ясопереробних комбінатів колишнього СРСР знаходиться у Дарницькому районі Києва між Парком Партизанської Слави та ДВРЗ на вулиці Зрошувальній.
Зараз на місці комбінату знаходяться аварійні або напівзруйновані будівлі загальною площею понад сто десять тисяч квадратних метрів, які обліковуються як єдиний майновий комплекс та перебувають у приватній власності.
Однак найбільшою цінністю цього активу є земельна ділянка під ним площею 35 гектарів, яка перебуває у комунальній власності, цільове призначення – землі промисловості. І саме право власності на нерухомість забезпечує виключне право на користування цією землею.
Теперішній власник придбав актив у рахунок кредитної заборгованості після мирових переговорів з боржником. Тому відсутні будь-які судові процеси чи претензії третіх осіб щодо права власності на об’єкт. Тепер власник готовий продати нерухомість, бо розвиток нерухомості це не його профільний бізнес.
Перспективи використання активу
З огляду на історичне тло найбільш оптимальним варіантом використання активу є створення виробничих потужностей, що усуває необхідність зміни цільового призначення земельної ділянки.
При цьому до комбінату були підведені усі необхідні комунікації промислового типу, а також частина будівель потенційно може бути відремонтована. Також поруч знаходиться залізнична колія, а сам комбінат раніше мав окреме залізничне приєднання, що можна відновити при бажанні.
Значне підвищення попиту на складські приміщення вимальовує цікаву перспективу створення на місці заводу логістичного центру із більше ніж сотнею тисяч квадратних метрів складської нерухомості.
Розташування у промисловій зоні в межах Києва є конкурентною перевагою перед аналогами, які основною мірою розташовані у містах-сателітах.
Тим не менше подальший розвиток та розширення меж Києва дозволяє інвестору також трансформувати актив у житловий комплекс із недорогим житлом. Знову ж таки перевагою такого комплексу може стати розташування в межах Києва та сусідство із лісовим масивом. Однак знаходження серед промислових виробництв ускладнює зміну цільового призначення та збільшує санітарну зону.
Потенційні складнощі освоєння активу
Майновий комплекс знаходиться на землях промисловості у виробничій зоні, що певною мірою звужує можливості використання ділянки. Тому будівництво будь-яких непромислових об’єктів потребуватиме згоди сусідніх підприємств.
Також зараз не укладено договір оренди землі, що потребуватиме окремих зусиль та часу для нового інвестора. Аналогічна ситуація з договорами постачання комунальних послуг, які необхідно буде укладати ще раз. Однак важливим є те, що до покупця активу не перейдуть податкові та комунальні борги попереднього власника, так як їх вже заявлено у банкрутстві останнього.
За адресою м’ясокомбінату в реєстрі прав власності, окрім самого активу, було виявлено «фантомні приміщення», які в дійсності є частиною заводу або на їх місці знаходяться руїни.
Ці «фантомні будівлі» було зареєстровано із використанням підроблених документів. Все це вже підтверджено декількома експертизами. Тому теперішній власник оскаржує незаконні дії реєстраторів, щоб жодні треті особи не могли претендувати на частини ділянки через ініціювання її поділу.
У будь-якому випадку поточні складнощі є радше питанням часу та глобально не ставлять під сумнів володіння нерухомістю. Тому власник сміливо може сконцентруватись на розробці стратегії освоєння активу.
